去年上半年买了房子的刘芳，还是觉得幸运。本来，她打算买一套二手房。然而，因为去年上海二手房价格一度上涨，她最终选择加入“创新”的行列。
2021年，全国楼市高开低走。虽然上海楼市经历了新积分政策、新房集中入市、土地联动涨价等诸多变化，但在行业整体下行趋势下，依然表现出较强的韧性。
国家统计局最新数据显示，2021年12月，全国70个城市中新房价格环比上涨的城市有15个，二手房价格环比上涨的城市只有6个。上海新房和二手房价格均较上月上涨0.4%。此外，新房价格同比上涨4.2%，二手房价格同比上涨6.5%。
从2021年全年表现来看，上海新房价格呈环比、同比上涨趋势，二手房价格除9-11月环比下降外，均呈环比上涨趋势。
2022年，上海新房市场将在2021年继续火爆。据柯睿统计，上周上海共有8个房地产项目，出现了7张“日本光盘”。
新房供应是过去三年中最高的。
2021年1月21日，上海发布“上海十条”，规定“离婚前计算离婚三年内单位数，增值税免征年限由两年改为五年”，这也是上海针对此前购房过热、房价过快上涨现象出台的收紧政策。四天后，上海为新政做了进一步“修补”，将“法国拍卖行”纳入限购范围。今年2月，上海对新房采取了积分制，引发了5年的积分买卖。
上海二类新房价格普遍高于新房，二类房价倒挂现象也让上海楼市“打新热”。只要不是太冷门，新房“买了就赚”。
“去年我一共摇了四次号，每次都充满期待，都很失望。”在上海一家外企工作的张华告诉记者，去年上海新房市场一度非常火爆。
以上海海防外滩为例。2021年10月，推出建筑面积约184~426平方米的高层住宅，备案均价14.25万元/平方米。虽然位于绿地海泊外滩北侧的绿城黄埔湾已有近10年历史，但第三方平台显示，同期二手房平均挂牌价格达到17万元/平方米。
此外，徐汇、静安、虹口、杨浦去年推出的部分新房，在价格上也与周边二手房“倒挂”。如虹口区中粮瑞虹海景1号，2021年6月备案均价为11.5万元/平方米。周边瑞虹新城三期房龄不是特别新，但二手房平均挂牌价格在11.7 ~ 13万元/平方米。
统计显示，上海积分政策实施后，2021年房地产触发点有113个，占比44.3%。在这些触发点的项目中，上海内环项目占15%，中外环项目占12%，外环项目占57%，外环项目占16%。
值得注意的是，自2021年3月起，上海引入集中供应住房制度，集中供应住房6批次，共计281个项目、81830套房，供应面积905.6万平方米。
根据58个城市的数据，2021年上海新增255个名额，远高于2020年。从近三年上海房地产开盘数量来看，2021年也是最大的。同时，这也是自公证摇号政策出台以来，上海新房供应量最大的一年。
2022年，根据柯睿的统计，上周有8个房地产项目入市，其中7个被清算。本周上海新房市场将迎来又一轮供应井喷，预计将有23个楼盘陆续入市。其中，红九新虹北外滩、仁恒海源、中粮瑞虹海景1号等红盘再度强势推盘，而海上华侨城、春水岸、海韵等新盘则未首发。
二手房市场先涨后跌。
2021年初上海出台的楼市新政，并没有涉及二手房市场。
去年1月，上海二手房市场成交量爆棚，成交4.3万套；2月受春节影响，成交量1.8万套。
资深中介王浩告诉记者，“去年年初二手房的挂牌房源可以说是一天定价，有时候卖家甚至更愿意支付违约金，卖给出价更高的买家。”
2021年3月，上海出台了中考新政策，将重点学校的名额增加到各区，减轻了部分家长的择校焦虑。当月二手房成交量增加，达到3.7万套。在接下来的四个月里，营业额超过了2万套。
刘芳去年春节期间有一个买房的计划。当时预算在800万元左右，她把和父母合租的老房子换成了买婚房。因为二手房多，没必要抖分多少，刘芳最初的目标是买新房。
“一开始，我耐心地看了很多房子，但到了4月份，我觉得情况不对。每次看完房子，经纪人就开始催我交定金，说‘不交，房子就没了’。而且中介会随时告诉我，我之前看过的房子数量增加了几十万。”
“每天醒来的第一件事就是关注房价是否又涨了。”因为工作太忙，刘芳不得不放弃买二手房，最后通过摇号买了新房。“主要是被二手价格吓到了。”
仅2021年上半年，上海二手房成交价格就有所上涨。
就超过20%，有些诸如徐汇万体馆、静安寺、不夜城等热门板块的个别小区价格涨幅在30%以上，有的涨幅甚至超过50%。来自上海中原的数据显示，2021年上半年，上海均价10万元以上的二手房成交量为1488套，同比上涨64.78%；成交均价为10.31万/平方米，同比上涨23.03%。
于是，针对二手房市场的调控政府出台了。2021年7月9日，上海发布新规，要求上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。不到一周时间，上海几乎所有小区的楼盘在中介门店和APP上全部下架，一些中介门店出现“几乎没有客人挂牌”的情况。
8月，上海“三价就低”政策落地，二手房交易量急剧下降，在9月触底，仅成交1.2万套。10~11月，上海二手房月成交套数均未超过1.5万套。
“上半年基本上一个业务员保证2天有一组带看，现在一星期都没有一两组。好的时候成交很快，现在差不多10天成交一套。”王浩告诉记者。
不过，2021年最后一个月，上海二手房市场走出翘尾行情。中原地产数据显示，2021年12月上海二手住宅成交1.8万套，环比增加19.3%。国家统计局最新数据亦显示，2021年12月上海二手房价格环比上涨0.4%。而2021年9~11月，上海二手房价格环比分别下降0.6%、0.4%和0.1%。
对于2022年上海楼市的走势，张波表示，“预计上海市场将保持总体平稳态势，商品房供给量持续保持充裕，二手房量价平稳将是大趋势。政策的连续性、稳定性、精准性依然是重要特点，房地价联动的机制有序推进，房价和地价的稳定是重点调控目标。”
