1月18日，上海发布了《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，明确了认定和申请门槛、分配规则、租金价格、支付方式、租赁期限等细节。两项配套政策有效期为2022年1月至2023年12月，试行期为两年。
据悉，今年，上海将大力推进保障性租赁住房落地。预计到今年年底，建成并筹集保障性租赁住房24万套，完成“十四五”规划目标总量的一半以上。
集中配租优先考虑无房家庭。
1月18日，上海市房管局发布《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》(简称《管理办法》)，对保障性租赁住房(简称“保障房”)的申请条件和租赁价格作出了详细规定。
强调保障房分配强调公开、公平、公正。项目符合供应条件后，出租人发布公告，开始集中配租；在集中配租期间，应优先考虑上海市无房对象。集中配租后剩余房源将常态化分配，符合条件的对象将“先到先得，按需配租”。
保障房可用房源将在“一网通办”门户网站和上海市住房租赁管理服务平台统一发布。市民提交的申请材料、出租单位的资质、住房保障机构对房屋情况的核查在平台上统一办理，租赁合同的网上签订和备案在平台上统一实施，提供“一站式”租赁房屋管理服务。
那么，什么样的人可以申请上海保障房呢？《管理办法》规定保障房的供应对象为在上海合法就业且住房困难的职工及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上是根据上海某一地区家庭人均住房建筑面积小于15来确定的。
RealData高级分析师黄辉表示：“这个上海保障房是给‘企业个人’的，可以提高租金分配效率。这种方式明确保证了租房可以分配给用人单位和个人，用人单位可以根据需要为符合条件的员工提供有保障的租房，从而提高员工的住房福利，有利于用人单位吸引或留住人才。通过有效发挥用人单位的积极性，可以有效提高保障房的配置效率，也可以减轻保障房运营管理的压力。”
此外，当申请人申请项目的住房单元全部或部分满租时，应等待配租，按单元建立轮候名单，优先考虑在上海无房的人。出租单位不得拒绝向符合条件的申请人出租。
值得一提的是，《管理办法》的另一个亮点是不同家庭可以审批匹配单位，尤其是有两三个孩子的家庭。《管理办法》规定三人以下家庭和单身人士可以入住两居室或更少的公寓，有两三个孩子的家庭可以入住三居室或更少的公寓。根据供需匹配，出租单位也可以拆解多卧室户型使用。
“我们将确保租赁供应标准，改善多子女家庭的租赁条件。该方法明确了不同家庭规模的租金分配标准。多子女家庭可以申请大面积出租屋。同时，一户或单人只能入住一套出租屋，可以扩大保障房的范围，充分发挥出租屋的保障功能。”黄辉说。
租金“打九折”，每年涨幅不超过5%。
众所周知，租金是市场普遍关注的问题。那么，上海保障房租金怎么定？根据《管理办法》，保障房租赁价格为“一房一价”，实际租赁价格不得高于备案。
上海中原高级分析师卢文喜表示：“租金低于10%，涨幅不超过5%，体现了上海租赁住房的安全性，随着租赁住房供给的增加，也能对上海租赁住房市场起到稳定作用。”
目前，在国内租赁市场，个人租赁住房占住房租赁市场的近90%，是当前市场最大的住房供应来源。根据柯睿城市租金体系，2021年，全国主要城市租金呈现持续上涨趋势，平均涨幅近7.57%，不少地方租金创历史新高。其中，2021年上海个人租金涨幅也超过15%。
在支付方式上，《管理办法》规定保障房租金可按月或按季收取，超过一个季度的租金不能提前收取；租赁保证金(定金)不得超过一个月的租金。承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。
租赁期限方面，租赁合同期限原则上不得少于一年(承租人特殊要求的除外)，最长不得超过三年。鼓励出租人与承租人签订两三年的租赁合同。租赁期满后，经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。
“保底租赁住房是有限的，所以如何提高利用率以及如何有序进出是政策的核心点。上海的政策规定原则上为一年，最长不超过三年。实现了动态管理，符合续租条件，不符合退租条件。这也有创新突破，实现了快速流通和高效，值得全国学习。”卢对说道。
行业：上海两个租房新规或为全国提供参考。
同日，上海发布《管理办法》(简称《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》)，以加快租赁住房供应和认定。
《认定办法》显示，为加快形成供给，上海明确了租赁住房项目的认定，分为既有项目和新建项目。其中，既有租赁住房项目是指《认定办法》实施前经合规审批后已建成或在建(含正在办理的建设项目手续)的租赁住房项目。
《认定办法》还明确了新实施的保障房项目户型标准，规定70平方米以下户型建设。
筑面积占项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。事实上，此次上海出台上述两则关于保租房的新政策，也是对于去年11月出台的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的延续。而根据已经公布的‘十四五’期间新增保租房计划，在“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间），占同期新增住房供应总量的40%以上。
“上海今年24万套的保租房筹建量处于一线城市较高水平。根据已经公布的‘十四五’期间新增保租房计划，上海在‘十四五’期间计划筹建47万套，高于深圳的40万套，低于广州的60万套。上海今年的24万套保租房已经超过深圳‘十四五’期间筹建保租房房源总数的一半，超过广州的1/3。”黄卉表示。
“今年是保租房发展的元年。从全国来讲，上海的做法值得其他城市借鉴，比如租赁方式，租金设定、支付方式、退出机制等，在实施方面上海做法都有一定的创新。”卢文曦表示。
