从数据来看，房地产市场的活跃期似乎永远不会遥远。2021年，在调控政策频出、市场忽高忽低的情况下，我国商品房销售额达到18.19万亿元，首次突破18万亿元。销售面积17.94亿平方米。这两项指标都达到了历史峰值。
这背后是中国楼市罕见的持续增长周期：自2015年以来，中国商品房销售规模连续7年增长，2019年销售面积仅略有下降，其余6年持续增长。值得注意的是，2017年以来，销售面积增速降至个位数，体现出企稳态势。
在此期间，控制政策不断加码，手段日趋成熟。但在城市化进程和改善需求释放的推动下，楼市在跨越供需平衡点后继续保持强劲势头。
但有迹象表明，这种增长难以持续。统计局1月17日发布的数据显示，2021年房地产投资、销售、融资等指标增速呈下降趋势，新开工面积降至两位数。随着“三条红线”、集中供地等供给侧改革的深入，市场后续增长乏力，但从另一个意义上来说，也意味着稳中有升趋势的延续。
这是红利时代的巅峰，也是调整期的开始。
递减曲线
从空间分布来看，2021年长三角、大湾区等热点地区市场将回暖，东部和中部地区也将成为市场销售的主要驱动力。相比之下，西部地区销量由升转降，东北地区持续低迷。
从时间分布来看，去年上半年和下半年之间，市场表现有明显的分化。其中，上半年销售规模大踏步前进，但7月份以来，楼市月度成交规模同比由增转减，降幅越来越大。到12月，商品房销售面积下降15.6%，销售金额下降17.8%。
信贷政策收紧是销售萎缩的主要原因。记者了解到，自去年下半年以来，相对宽松的信贷政策不断收紧，这不仅让贷款开发难度加大，也影响了房贷发放。到年底，热点城市按揭贷款的贷款期限一般在4个月以上，有的城市甚至需要6个月以上。
事实上，自去年9月以来，监管部门一直在释放政策修正的信号。年底，中央政治局会议和中央经济工作会议也提出“更好满足购房人合理住房需求”。这些措施部分改善了楼市，但对去年数据的影响仍然有限。
据统计局统计，去年以来，全国商品房投融资等指标增速快速下滑。
其中，房地产开发投资增速从去年1-2月的38.3%下降到去年1-12月的4.4%，甚至低于同期固定资产投资增速。房地产对固定资产投资的拉动作用减弱，这是近年来的首次。
同期，房地产企业到位资金来源增速从51.2%降至4.2%。2021年全年房地产企业征地面积处于负增长状态，全年征地面积下降15.5%。
房地产开发景气指数从去年2月的101.45降至100.36。
信贷政策对市场主体的影响显而易见，与数据表现相呼应。记者了解到，去年年初，不少上市房企设定了较为“激进”的销售目标，而到了下半年，企业纷纷纷纷下调。即便如此，仍有许多房企未能实现调整
虽然信心还没有完全恢复，但如果周期拉长，近几年房地产市场依然活跃。
2015年以来，我国商品房销售规模连续7年增长，2019年销售面积仅略有下降，其余6年均呈增长态势。
在此期间，我国商品房年销售面积从不到13亿平方米增长到近18亿平方米，增幅近40%。销售金额从8.7万亿元增加到18万亿元，增长109%。
过去几年，中国房地产市场的运行以三年为一个波动周期。相比之下，连续7年的连续增长周期是相当罕见的。
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，城市化进程仍能带来大量需求，在此前大规模“上车”后，改善后的需求也迎来释放周期(尤其是热点城市)。加上近年来相对宽松的政策环境，房地产市场经历了一段持续增长的时期。
官方数据显示，2015年我国常住人口城镇化率为56.1%，到2020年将上升到63.89%。近8个点的城市化率成为近年来房地产市场的重要驱动力。
然而，与此同时，在此期间，政策监管的方向和手段也发生了根本变化。2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，房地产相关部门相继出台了多项配套政策，力度比以往更大、范围更广。
到2020年，政策将开始向供给侧延伸。以“三条红线”“第五套房贷管理”为代表的房地产金融审慎管理政策和以“集中供地”为代表的土地供应政策开始作用于金融和土地两个重要端口。这时，房地产的长效机制也开始发挥作用。
这些政策的效果正在逐渐显现。近五年(2017年至2021年)，我国商品房销售面积增速开始回落至个位数，分别为7.7%、1.3%、-0.1%、2.6%和1.9%。近三年(2019-2021年)商品房销售增速也保持在个位数，说明市场波动正在收官。
“虽然有疫情影响，但过去两年的商品房销售规模都没有发生大幅波动，说明整体市场还是趋于稳定的。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向记者表示。
多数分析人士认为，这种趋稳的局面将会长期存在，但按照当前的政策趋势和市场走势，近18亿平方米的销售规模，有可能成为历史峰值。未来的市场销售大概率将平稳下滑，但短期内仍将维持在一定的规模。
一个重要的理由在于，市场信心很难彻底恢复，且库存储备相对不足。自2019年以来，房地产企业拿地面积已连续三年负增长。而在2021年，全国商品房新开工面积也已达到两位数降幅。
至于市场规模，多数机构认为，未来几年间，商品房销售面积会维持在16-17亿平方米，销售规模也将在17-18万亿的量级。
