1月17日，国家统计局发布2021年房地产全年数据。2021年，全国房地产开发投资达到14.76万亿元，创历史新高，年均增长4.4%。增速连续两年下降，为历史第二低，仅高于2015年“去库存”前1%的增速。
目前，建设和土地购置成本占开发投资的80%-90%，相应的新建和土地购置是拖累开发投资的主要原因。2021年房地产新开工面积下降11.4%。下半年以来，累计增速连续6个月为负，下降幅度不断扩大，从上半年的-0.9%下降到全年的-11.4%，说明企业因预期减弱、债务到期、资金困难等原因，新项目开工积极性明显下降。新开工下降趋势与土地收购有关。2021年房地产土地购置面积2.16亿平方米，创历史新低，同比下降15.5%，连续三年负增长。
尽管土地购置面积出现负增长，但2021年土地成交价格(卖地收入)为17756亿元，同比增长2.8%。2021年1-11月，土地购置费(含开发投资)同比小幅下降0.6%，预计全年土地购置费将略弱于2020年。土地购买面积在下降，而土地交易价格却在持续上涨，土地购买成本保持较强的韧性。一方面，近年来卖地越来越集中在几大都市圈和热点城市，导致土地单价上涨；另一方面，土地交易在土地出让时是一个“及时统计”，只有在开工时转化为购地费时，才会计入开发投资。
目前土地交易不断增加，土地购置费保持在较高水平，新开工不断下降，意味着大量地块没有开发。2022年，在政策纾困下，新开工概率回升，购地费滞后增加，开发投资继续在高位徘徊。此外，随着各地对“保楼、保民生、保稳定”的重视和竣工高峰期的到来，2021年房地产竣工面积自2013年以来再次突破10亿平方米，达到10.14亿平方米，同比增长11.2%。增速创2012年以来新高。竣工高峰期推动了安装工程，也是发展和投资的稳定动力。
从宏观周期来看，住房供需矛盾有所缓解，城镇人均住房面积达到40平方米左右，城镇化重点转向大城镇化和都市圈集聚。大城市和都市圈的住房供应告别了大拆大建。国家鼓励利用和盘活存量资源、租购并举、“先租后买”、增量开发和存量利用并重的合理健康消费模式。老旧小区改造、城市更新、建设保障性租赁住房等。都将成为发展投资的新支撑力量。预计未来发展投资规模将保持“高平衡”，发展投资增速将继续微弱增长。
看商品房销售规模。2021年全国商品房销售面积达17.9亿平方米，创历史新高，同比增长1.9%。2018年以来增速一直在3%以下，2021年以来累计增速一直在下降。主要原因是2021年下半年涨幅明显，基数相对较高。2021年下半年，连续6个月同比下降，12月份负增长15.6%。另一方面，2021年10月后，部分房企债务风险爆发，导致市场e
2021年，开发商到位资金同比增长4.2%，增速为2015年以来最低。其中，占资金来源12%的国内贷款同比增速为-12.7%，为历史最低。主要原因是2021年初，各大银行业金融机构严控资金流向房地产，房地产贷款增速持续下降。2021年三季度后，部分开发商债务风险突出，银行“不愿意放贷”明显，开发贷款投入下降。随着严格的信贷管控，开发商逐渐转向“内生融资”，即销售回款，近几年占比超过50%，2021年占比达到56%。2021年以销售回款为主的其他资金(定金预付款、按揭贷款)同比增长9.2%，成为严峻金融环境下开发商资金来源低增长的关键。随着抵押贷款的正常化，监管部门支持开发项目、并购的合理融资需求；并购贷款和并购；a专项债券将逐步落地，而近期商品房销售见底，2022年上半年资金到位可能会有所改善。
总之，尽管2021年上半年房地产有所波动，但从全年来看，总体保持平衡稳定在较高水平。开发投资、销售等关键指标连续几年保持历史高位弱增长态势，积极落实“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。房地产新开工、土地出让等部分指标有所下降，不利于后期商品房供应和开发投资的稳定，但主要是市场预期不稳定所致。此外，靠新增土地供应和新房开发维持的房地产，正面临全面见顶的局面。从住房供需、居民杠杆率、告别大拆大建等因素来看。未来可能面临下降趋势。但是，同时也要看到，一方面，老旧小区的振兴、城市更新，以及保障性租赁住房的编制将部分对冲和下降；另一方面，随着人口向大城市和都市圈集中，住房的有效供求领域也开始向这些领域转移，随着公共服务均等化和居住社区的建设，将推动行业从投资向住房消费转型。
