新版二手房交易系统已正式上线近两个月。房产中介王彤的直观感受是“操作流程比较麻烦”“部分业主不愿意代理签约销售”。除此之外，其他方面变化不大。甚至在为客户匹配房源时，他还习惯登录中介机构内部系统查看信息，却很少使用记录全市房源信息的新版交易系统。
对于新制度倡导的“机构间联合销售”，王彤直言，中介的积极性不高。“要让客户买房很难，还要和别人合作，肯定有人不愿意。”
2021年11月19日，深圳市住房和城乡建设局正式推出二手房交易网上签约新系统，在国内首次引入“单边代理”，取代了以往二手房交易中使用的“中介代理”。
所谓“中介机构”，即中介对买卖双方负责，其缺点是中介容易凭借“信息不对称”吃“差价”或高价卖出。
新系统启用后，房产主登录“深圳房产信息平台”，点击“我想找中介卖房”，然后在线选择至少一个客户端，即卖方代理，发起寄售。
另一端，买家在系统中点击“我想找中介买房”后，至少选择一个客户端，即买家代理，在线发起委托购房。
也就是说，买卖双方各自独立拥有自己的委托经纪人。在这种情况下，受托经纪人将“独立”，只对自己的客户负责。比如卖方代理需要考虑如何快速、保价、安全地卖出客户的房子，买方代理需要考虑如何高效地为客户匹配高性价比的住房，这就是所谓的“单边代理”。
“单边代理”可以达到全网销售的效果。虽然业主最多委托三家房产中介机构，每个中介机构都有依次出售的专有权，但挂牌信息将在新版系统中公开，面向全网买方经纪人，任何买方代理人都可以通过与卖方代理人握手的方式将挂牌匹配到自己的客户，即一对多。
但据深圳市房地产中介协会(以下简称“深圳市房地产中介协会”)后台核查，截至2022年1月10日，新版二手房交易系统在线签约的790笔交易中，主要交易形式为“买卖双方的代理机构为同一机构的不同经纪人”或“买卖双方的代理机构形式不同，但本质上属于同一集团/特许经营体系”第一。
“单边代理的逻辑是在充分保障房屋代理权的基础上，通过信息共享机制，充分调动非代理经纪人参与房屋联合销售。”深圳市房协发展研究部首席分析师华虹表示，上述两种方式“本质上还是中介服务的范畴”。
华虹对记者表示，由于中介模式交易习惯的深刻影响以及跨机构联合销售实践经验的缺乏，特别是经纪人与机构之间的权责划分、跨机构握手交易中佣金点的划分等一系列实践标准还处于探索阶段，因此单边代理的实施仍需加强。但他也认为，另一方面，一些机构人为设置跨机构合作的壁垒，拒绝相互握手，导致了当前跨机构合作的高成本。
“绕开”单边代理
现在，如果业主问连锁代理商陈晖如何挂盘，那么她会率先搬出“无条件终止”的条款，打消业主的顾虑。
原因是新制度规定卖方必须与国际贸易公司签订委托合同习惯同时在几个中介挂盘子，和网上的谁签交易的业主，此时要选择一个中介，但在此期间，其他中介可能会发消息：我帮你找到了合适的买家。为此，一个难题摆在业主面前。我们应该继续等待机构的好消息，还是在中间进行过渡？
许多中介给出了“无条件终止”的选择。陈慧慧告诉业主，如果你和链家签订委托协议，把链家排在第一位，在委托期限内链家找不到买家，另外两个委托机构帮你提前撮合买家，那么链家可以配合取消委托协议。
她还承诺24小时内解除合同，业主无需承担任何费用。“其实，不需要24小时。我可以在2小时内处理掉。合同中有规定要填写违约金，我们所有的合同都会写成1元。”陈晖甚至会提醒业主在签订委托销售合同前，将无条件终止条款写入合同。
据报道，深圳中原、乐游佳等中介机构也向业主做出了类似承诺。
实际上，根据新版二手房交易系统，假设在链家享有独家卖房权期间，乐游家经纪人率先为房源匹配合适的买家，进一步交易无需取消链家的独家卖房权。乐游佳经纪人作为买家的委托买家，可以通过系统发起与链家卖家的握手合作，最终买卖双方经纪人通过协商达成销售协议，这就是“跨机构”联合销售。
根据假设，通过不同机构之间的握手，业主只需要委托一家房产机构挂盘，信息就可以到达全市所有经纪人，不用担心房源推广不畅，重复委托；消费者不受一个或几个中介的限制，可以享受全市所有中介和门店的推客服务，从中得到最好的交易，避免了“吃差价”的风险。
取消寄售，与找到买方的代理机构重新签订合同，意味着买卖双方重新回到同一个代理机构，也就是绕过了单方代理，重新回到以往的居间代理模式。
深圳乐有家经纪人林江告诉经济观察报，每个中介机构之间目前都是有壁垒的，他们只会选择同一个机构内的中介进行合作互动，“你跟谁签，谁就会发动内部的同事帮你卖房子”。
另一方面，购房者跟谁买，谁就会优先推荐自己房源库中房源。问及是否会向客户推荐别的机构的房源，深圳Q房网经纪人王同直言不会，“肯定只推我们的，因为信息掌握在别人那里，我们也不是特别清楚。”他目前也很少使用新版二手房交易系统查看房源信息。
根据深房中协的调查，“居间代理”依旧是目前主流的成交模式，截至2022年1月10日，新版二手房交易系统累计完成的790宗交易网签备案中，主要形式为“买卖双方代理机构均为同一机构不同经纪人”，或“形式上买卖双方代理机构虽为不同方，但本质上却同属一个集团/加盟体系内”。
深房中协通过走访以及消费者反馈发现，在实践过程中，存在不少经纪机构匹配到消费者需求后，要么是本家机构不愿意与房源代理机构开展合作，要么是房源代理机构不愿意接受跨机构握手交易，最后导致跨机构联卖难以实现的情况。
针对房地产中介规避新规监管，2021年12月7日，深房中协开出了第一张罚单。乐有家由于未与买方通过新版二手房交易网签系统签订《深圳市二手房委托购买合同》，便开展房地产中介服务，且涉嫌引导卖方解除与其他中介方签订的《深圳市二手房委托出售合同》，被要求内部整顿，并被暂停房地产信息平台权限。截至目前，深房中协已开出至少三张罚单。
利益分配逻辑
并非没有中介愿意跨机构合作，不过跨出第一步有可能意味“动了别人的奶酪”。
链家经纪人陈惠觉得，如果业主委托她卖房子，与此同时有其他机构的中介想要握手合作，通过她预约上门带看，她会乐意接受。不过，她认为这种概率极低，“我们属于竞争关系，如果他们找我，万一他们的客户更相信我，找我买房子了怎么办？”
相比之下，中小机构打通机构间壁垒的意愿更强。新系统上线之后，深圳某中小房地产代理机构鲤鱼找房创始人李文斌直观感受到前来委托卖房的业主减少了，除非是熟人或者之前合作过信任他们的业主，因为在可委托数量有限的情况下，业主更青睐在大机构挂盘。
为此他们只能退而求其次，主打租赁业务。如果房源独家委卖权在他们手中，别的机构中介却匹配到合适的买家希望握手合作，他们会很乐于促成这单合作，“因为小机构客群本来就少，别人把客户带上来，我们还不成交，岂不是耽误客户吗？”不过，如果情形相反，房源独家委卖权在大机构手中，他们为大机构找到客户，李文斌认为对方不一定愿意成交，毕竟大机构总可以再等等，客户也更轻易可以找到大机构成交。
李文斌认为利益分配尚未达成共识是各机构之间壁垒森严的主要原因。据介绍，中介机构的日常运作包括四个环节：第一步是房源信息采集，包括房源获取、房源图文信息生成、房源钥匙以及相关证件信息获取、房源维护；第二步是房源推广；第三步是匹配客户以及带看；第四步是洽谈以及办理交易手续。
其中每个环节都对应相应的分佣比例，按照目前业界一般的分佣模式，买卖成交之后，获取房源的经纪人可以拿到10%的佣金，拿到房源钥匙是5%的佣金，实地勘查的经纪人是5%的佣金，拿到业主相关证件信息并生成编码也是5%的佣金，房源维护人是15%的佣金，最后将房源售卖出去的经纪人则可以得到60%。
一单买卖在同一个机构内完成则可以按照以上原则进行佣金分配。但如果跨机构合作，则需要对利益如何分配进行再协商。
按照单边代理的逻辑，买卖双方需要各自向代理人支付佣金。华洪表示，佣金支付方式受市场行情影响较大，目前随着调控成效的逐步显现，卖方市场逐步开始转向买方市场，消费者话语权开始提升，这在一定程度上，扭转了深圳业主此前“实收”占据主导的态势，不过，佣金的划分，最终还是要遵照委托人与代理人间的契约约定。
据经济观察报了解，目前各个门店经纪人收取的佣金比例不一，虽然大致在1%上下浮动，但有些倾向于多收业主佣金，有些倾向于多收购房者佣金。
华洪认为，目前跨机构握手交易双方的权益与责任划分、佣金点数划分等一系列实操标准尚处在摸索阶段，因此单边代理的推行仍面临着不少困难。
不过，新版二手房交易系统上线近两个月，他发现业内的态度在逐步转变，从一开始的较为迷茫，甚至是部分抗拒，逐渐变得坦然接受，并开始积极调整思路，而1月4日诞生首例跨机构成交后，更有不少机构开始主动向协会咨询合作联卖的细节实操问题。
