年关将近，深圳福田区福民街道的租客张漾（化名）感到房租降了，周边空置房源有所增加。
2021年6月，张漾租下福田口岸附近的一房一厅，空房价格为4600元/月；带家电价格为5000元/月，部分业主挂牌价为6000元/月。近日，业主论坛上挂牌房源增多，一房一厅空房的价格为4000元/月；带家电价格为4300元/月，较高点下跌40%。
福田是深圳写字楼最密集的区域之一，向来是租赁市场最火热的区域。2021年，福田、龙岗租金出现松动，跌幅领跌全市。
深圳中原研究中心监测的数据显示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌趋势，2021年租金平均约72元/平方米，下跌5.5%。与2019年相比，深圳租金下跌幅度约为11%。2017年6月，深圳租金平均为72元/平方米。这意味着，深圳的租金水平已经回到4年前。
图源：视觉中国
长租公寓压力大
近期，“深圳房租大跌”相关话题频上热搜。不少“打工人”接到房东主动降租通知，这在过往从未发生。
宝安某长租公寓租客林丹告诉记者，她所租住的公寓近期进行一轮大降租，大单间价格为1400元/月；而在2019年年初，该房源租金月为1900元/月。
林丹所租住的小单间，现价约为1200元/月。2019年年初，该房源租金约为1650元/月。3年过去，房租不涨反跌。据林丹统计，她所租住的公寓共有约60间房源，目前空置率约为19%。
在市场上行周期，长租公寓投资方通过改动户型增加房源总量赚取租金差。当市场转冷，房源成为烫手山芋，持有成本、员工工资等都是难算的帐。
李文（化名）是深圳福田区某连锁长租公寓品牌负责人。该长租公寓在福田中心区共有4家连锁店及1家企业公寓。
1月13日，李文在接受记者采访时透露，2021年第四季度以来，深圳租赁市场温度逐月下降，至2021年1月降至冰点。李文所管理的5家公寓里，生意最好的公寓空置率为18%，最差的为35%。
“我们也是二房东，从业主手里租下房源改造后出租，也都是借的钱。到现在还没有回本，利息一天天在算，压力真的很大。”李文表示，深圳长租公寓都在抢客，降租、免押金入住、免物业费送小家电等活动层出不穷，但收效甚微。
2022年，李文所在的企业计划转型。一方面，增加与企业客户合作，将服务体系改造成适用于企业宿舍的模式，如增加包车服务等，从中收取更多服务费。通过这种用降低租金换稳定租期，减少空置风险；另一方面，接受短租客户，增加房源流动性。将目前空置的房源包装成特价房，向来深出差、求职的客户群体开放。
租金回报率下降
深圳租赁市场寒意渐浓，出租周期拉长、空置率攀升。对大部分个人房东而言，房屋空置后还贷压力倍增。
2021年11月初，深圳罗湖区业主张小玲开始在豆瓣、微信群、闲鱼上推送出租信息。她在东门街道购置一套约38平方米的一房一厅，挂牌价为3800元/月。
张小玲盘算着，找房产中介公司需要支付佣金，若通过社交平台找到租客则可以省下一笔费用。租赁市场的冷淡出乎她的意料，整整一个月她未收到任何咨询信息。无奈之下，张小玲于12月中旬将房源委托给房产中介。挂牌时，张小玲从房产中介处获悉，片区房源成交周期超1个月，要做好打持久战的准备，必要时需要降价。综合考虑后，张小玲将房源挂牌价调低至3600元/月。
从12月中旬挂牌至今，该房源的带看次数不超过5次，意向租客均以“再考虑考虑”为由不了了之。年关将近，租客问询次数越来越少，张小玲已做好年前房屋空置的准备。
“11月租客走了到现在，我的房子已经空置快3个月，损失1万多元。”1月13日，张晓玲告诉记者，她是“以租养贷”一族，房屋空置让她倍感压力。农历年后，她将对房子进行装修升级，并下调房租价格，以200元/月为幅度，最低心理价位为3200元/月。
因贸易发达，罗湖区外来人口多，租赁需求旺盛，是深圳租金回报率最高的区域。作为深圳租赁市场的风向标，罗湖面临“有价无市”困境，其他区出租率同样承压。58同城、安居客发布的《12月重点城市租房趋势报告》看来，深圳12月份平均租金5430元/月/套；在区域租房热度方面，除大鹏新区环比上涨1.2%，深圳其他各区环比均出现一定程度下滑。
房价、房租双双下跌，深圳租金回报率回报率跌至历史低点。深圳中原研究中心数据显示，2021年12月深圳租金回报率约为1.14%，2018年以来呈现下行趋势。
深圳租赁市场走势平稳与官方严控租金涨幅密切相关。2018年以来，深圳推出稳定租金商品房”试点、拟立法建立房屋租赁参考价格制度等，多渠道管控租赁涨幅，防治房东恶意涨价。
2018年8月29日，深圳住建局表示，将推出“稳定租金商品房”试点，通过采取“一房一价”、“一年一调”等严格租金管控，控制年租金增长率不超过5%，对于在深缴纳社保满一年且未购房的居民，可在线申请参与排队。
2021年8月，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。草案征求意见稿指出，深圳市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。
