针对商业贷款和消费贷款非法流入房地产市场，监管部门正在不断加强管理。
日前，央行上海总部发布《2021年上海信贷政策指引》(以下简称《指引》)，要求金融机构合理控制房地产贷款增速和占比，有效防止消费贷款和经营性贷款非法流入房地产市场。
记者了解到，目前，上海银行业对消费贷款和经营性贷款进行了全面自查，银行已经提前收回违法贷款；同时，我行已将自查整改相关情况上报监管部门，监管部门正在进行总结。
除了出国，CBN了解到，深圳监管部门近日召开深圳各大商业银行会议，要求对商业贷款和消费贷款流入房地产市场进行调查，北京春节前也开始了专项调查。
接受采访的业内人士表示，商业贷款和消费贷款非法流入房地产市场，不仅影响了房地产市场秩序，也不利于解决中小企业融资难、融资贵的问题，甚至进一步导致市场资金脱离实际。严格的监管将有助于商业贷款回归本质，在一定程度上促进房地产市场的健康发展。
上海银行业综合自查
对于上海银行业来说，严格控制经营性贷款和消费贷款非法流入房地产市场已成为今年的重点任务之一。上述《指引》强调，2021年，金融机构要加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，有效防止消费贷款和经营性贷款非法流入房地产市场。
事实上，在监管再次敲响之前，上海银监局1月发布了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》号文件，要求辖区内商业银行实行差别化住房信贷政策，管理住房信贷。
其中，要求辖区内银行对去年6月以来发放的消费贷款、经营性贷款和个人住房贷款进行全面自查；同时提出了拦截机制，要求完善信贷资金使用的监控和拦截机制，扩大模型的监控范围，提高监控效果。应及时采取实质性控制措施，以确认使用违规。
第一财经了解到，目前上海各大银行都在检查消费贷款和商业贷款的流向。一家大型国有银行风险管理部的相关人士告诉记者，往年也会有类似的检查，银行监控放贷后的资金流向是一项常规操作。银行一般会搜索收款人的关键字，然后查看两次命中关键字的线索。“只是今年比较严。”
至于银行的具体自查，某城市商业银行分行行长助理告诉记者，主要看借款人和资金流向。比如在检查经营性贷款时，首先要判断借款人是否是新注册的空壳公司，是否有正常的业务结算交易流程，是否符合主要业务特点。
然后看资金流向，包括支付交易对手是否是正常的业务伙伴，是否符合业务特点，支付金额是否符合一致的结算规模；同时也要注意实际控制人和关联企业的资金流入，主要是防止实际资金正式支付后回流，再次进入楼市。
银行自查后，监管部门也会对违规行为进行相应的检查和处罚。据悉，上海地区要求银行在2月28日前向上海银监局提交自查整改报告。
在这种背景下，许多业内人士认为，今年银行信贷供应将面临结构性调整，即银行将降低住房抵押贷款和房地产开发贷款的比例，增加其他零售和企业贷款的供应。
很多地方也展开了调查
除上海外，CBN获悉，深圳监管部门近日在深圳召开各大商业银行会议，要求商业贷款和消费贷款流入房地产市场进行调查。一家股份制银行的人说，他收到了相关通知。
这也是2020年4月以来深圳第二次查处房地产投机行为。记者了解到，这是一次专项检查，不同于以往的例行抽查。某股份公司深圳支行行长表示，检查的主要内容是抵押财产是否转让8个月，贷款是否发放6个月，贷款人及配偶最近3个月是否有购房记录。
深圳银行业人士表示，以往例行检查中发现的商业贷款和消费贷款炒房现象，一般是由于银行贷款审核不严，或者挪用与获得贷款的时间间隔过短，使用贷款时并未隐藏实际资金流向。为了避免暴露实际用途，许多贷款人使用多账户转账来隐藏贷款的实际流量。
北京、广东等地也开始查处企业贷款非法流入楼市的行为。2月1日，北京银监局发布公告，对部分买家挪用消费贷款、经营性贷款作为购房款进行大数据甄别，并对1月25日以来热点交易案件进行查处。
上述行为主要是检查购买人及其直系亲属最近在全额购买中申请使用商业贷款的行为。针对此前北京学区房市场的“炒作”，相关部门也重点对西城区金融街(000402，古八)、德外、海淀万柳、中关村(000931，古八)等热点学区房交易进行了核查。
以被调查的案件为例，一人在去年新注册了一家小微企业，注册企业之后没过几天，就网签了西城区重点学区的一套二手房，在随后的几个月里，先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。
通过银行配合，检查人员会调查该笔经营贷在发放后，被用在了哪里，是否通过虚假经营合同，流入其他空壳公司账户。因经营贷资金违规进入楼市，往往要经过多次付款“倒出”，检查人员会核查每笔资金的最终流向。
楼市炒作之风或得到抑制
若多地对经营贷的排查和整改落到实处，将有助于遏制楼市的炒作之风。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，预计后续房价上涨过快的城市，特别是大城市，将加强“违规资金”流入楼市的监管力度，“提前回收贷款”措施将对房地产投机者造成震慑作用。
“如果出现违规现象要抽贷，对热点城市的楼市会形成很大打击，特别是对北上广深这些一线城市。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经。
“经营贷都是动用杠杆买房，部分是在资金中介怂恿下，把存量房贷都置换为经营贷，这也是违规的。真正严查起来，每一笔都逃不过。”李宇嘉称，最后的结果是很多人会挂牌卖房。
上海中原地产首席分析师卢文曦对记者表示，具体从房地产类型上看，严查经营贷炒房一定程度上将对偏高端的项目，尤其是豪宅项目产生影响。“一般买豪宅产品的都是企业主，他们往往会通过多种渠道把经营贷的钱套出来，在这种方式被严查后，豪宅类项目的水分可能就会被挤出来了。”
李宇嘉还称，参与违规经营贷的各方包括商业银行都会受到严厉处罚，最近各地银监局已公布了一批经营贷违规的案例，对银行处罚力度比较大。
中原地产首席分析师张大伟表示，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时也与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有关。他认为，从银行角度来说，经营贷的风险相对而言高于按揭贷款，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以银行在执行层面出现了动作走形。
“针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。”张大伟说。
