2021年最后一个月，北京市新批准上市商品房面积69.81万平方米，较上月减少18%。住宅网签5664套，较上月减少28.38%；净签约面积73.03万平方米，较上月减少18.92%。
虽然去年下半年以来房地产市场明显下滑，但北京楼市全年表现依然坚挺。据可儿数据库统计，2021年，北京市新建商品住宅(含普通住宅、别墅，不含共有产权房)成交额4265亿元，创下北京市新建商品住宅市场年成交额新纪录。全年共销售新建商品房6.32万套，成交金额创2014年以来新高。
在行业低迷的情况下，2021年北京房企的销售表现如何？在土地集中供应的新政策下，房企的征地策略发生了哪些变化？2022年，房企在北京市场会有怎样的表现？
15家房企销售额突破200亿元。
2021年北京房市先涨后跌，3、4月开盘市场走出小洋春市场；5月，由于第一批集中土拍的火爆，五环路外有7万元项目，六环路外有6万元项目，掀起了限竞房的价值，迎来了一波快速成交。6月，北京新增商品房销售7777套，达到年内最高点。
下半年，在多重调控政策的影响下，北京楼市由涨转跌，呈现下降趋势。行业资金压力持续加大，重叠融资收紧。“各大房企都面临不少困难”。
不过，总体来看，2021年北京楼市表现超出预期。据柯睿数据库统计，2021年，北京市新建商品住宅(含普通住宅、别墅，不含共有产权房)成交总额4265亿元，“创下北京市新建商品住宅市场年成交新纪录”。全年共销售新建商品房6.32万套，“创2014年以来新高”。
从房企业绩来看，2021年北京TOP30房企权益销售额合计3338.77亿元，其中5家房企销售额超200亿元，6家房企销售额超100亿元。中海和首开仍处于第一梯队，分别以357.81亿元和295.85亿元的权益销售额排名前两位。
在全规模销售金额排名中，首开以726.35亿元排名第一，15家房地产企业全规模销售额超过200亿元，另有10家房地产企业销售额超过100亿元。
具体到企业，2021年，中国海外地产在北京市场表现突出，销售权益和流量榜排名第一，全面榜排名第三。其开发的项目有中海玉环天夏人才、中海首开李世光、中海京三院、中海三院等。贡献了主要价值。
看第一个擅长合作开发的开局，在全尺寸销量榜上再次夺冠。其成果主要来自几个红盘：海淀幸福里(128亿元)、奥森ONE(1060亿元)，两者都参与合作开发；此外，华悦国际、中海首开李世光、西悦诸宸、园区十七区等项目也取得了不错的销售成绩。
222.95亿元流量销售额排名第三的万科在北京市场稳步发展，通过联合开发项目的策略，有效降低风险和资金压力。2021年主要业绩贡献项目为城市之光东方、万科翡翠山肖、万科云路。值得一提的是，在战略转型为城市配套服务商后，万科也加大了城市配套服务的发展力度。
柯睿分析认为，从目前北京房地产市场的竞争格局来看，中海、首开等头部企业在项目规模、资源沉淀等方面形成了明显优势。在大型央企和国企不断扩张的同时，民营企业和区域性城市投资公司也在探索自己的业务发展方式。强大的开发人员仍在增加职位。在行业下行周期中，这一趋势也代表了资本市场对北京楼市的信心。
房企联合征地趋势增强。
2021年北京三批集中供地住宅用地成交57宗，总出让金额1899.94亿元，较2020年增长9.35%。同时，北京商业用地拍卖22宗，拍卖率22.2%。
其中，5月北京市第一批集中供地29宗地块总成交额达1109.71亿元，为北京市土地拍卖史上最高。但10月和12月，第二、三批集中供地热度明显下降，成交量分别为513.45亿元和276.83亿元。
值得注意的是，2021年北京在土地出让方面进行了多项创新：在第一批集中供地中，出现了“竞得高标准住宅建设方案”的做法，当现场拍卖达到预定上限时，将转入高标准商品住宅建设方案申报程序；在第二批集中供地中，新增了“摇号”和“竞争性现房销售面积”模式；第三批集中供地有“定地”出让模式(地铁车辆段开发按地铁建设顺序分期覆盖土地)，分为一年交付落地区和两年交付上覆区。
北京三次集中供地明显变化的是征地企业的态度：第一批集中供地房企开始抢地，第二批集中供地民房企业基本躺平，第三批集中供地民房企业仍处于观望状态，主要是自身资金的影响，拿地难。
据中国中央指数研究院统计，2021年，北京投资发展(600683)以175亿元位居北京房地产企业土地收购第一，份额第一(600376)、卓越集团、保利发展、华润置地和金地集团(600383)分列二至六位，拿地金额均超过百亿元。
寒冷的时候需要抱团取暖，2021年北京土地市场由热转冷，房企合作拿地趋势也明显增强。
从北京市规划和自然资源委员会网站土地成交来看，大部分是联合体拿地。如朝阳区王四营乡1304-L03地块由“北京城建(600266)+招商局地产+五矿盛世广业”联合取得，大兴区旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块的竞得人是“北京住总+北京首开联合体”。
即便是以单独公司形式出现的拿地方，背后也有其他房企的影子。如海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块的竞得公司为“北京融贸亿盛置业有限公司”，据启信宝，该公司大股东其实是国贸控股（香港）投资有限公司，占比达51%，融创所占股比仅有20%。树村棚户区改造B-1北地块竞得公司为“北京陕创企诚置业有限公司”，启信宝显示，陕西建工控股、陕西金融资管等均出现在该公司股东名单中。
2021年的北京销冠海淀幸福里项目，便是由“华润+首开+住总+中交+北科建”共同合作开发。
2021年北京房企全口径成交金额排在第一的首开，除海淀幸福里与奥森ONE均是合作开发项目外，其他诸如华樾国际、中海首开拾光里、熙悦宸著、公园十七区等项目也有其他房企身影。首开近年来常与万科、中海、保利、龙湖、华润等开发商合作，堪称目前市场合作开发模式的代表。
值得一提的是，2021年年末，北京丰台、大兴、亦庄、昌平等区域陆续举办2022年土地推介会，并披露明年供地计划。亿翰智库分析认为，随着2022年的开启，房地产外部环境的逐步改善叠加优质地块的推出，房企对北京供地积极性大概率迎来提升。
