深圳楼市开局并不乐观。2022年首个新盘光明安联上集福成交量几乎为零，这也创下了深市新盘去污率最低的纪录。此前，2021年底，在深圳楼市销声匿迹已久的“分期首付”、“10%首付”等营销策略再度出现，未能激发购房者的市场情绪。
过去的2021年，深圳新房供应是大年，全年新房成交量突破5.2万套，创2016年以来新高，新房成交量2008年以来首次超过二手房。但不少房地产开发商注意到，2021年9月以来，随着新市场供应量的不断增加，开发商改变了以往“高冷”的态度，放开了折扣和利润。
业内人士预计，2022年深圳新盘供应仍将趋于走高，部分景气板块二手房价格将继续回归住宅价值，买方话语权仍将占上风。
新房市场“内卷”潮起
从去年底到今年年初，开发商不遗余力地争夺新房市场。
2022年，深圳首个新盘光明安联上京府新推出353套，仅吸引15批客户注册，认购率不足5%，开盘仅售1套，创下深圳最低去污率新高。据悉，安联尚景屋的备案均价为5.19万/平方。米，主要是89-111平方米。m，位于光明中心区，线上名人区，这里是深圳近年来刚需家庭买房的地方，紧邻这一带的热门科技园。
其中，项目距离地铁站较远且单价略高，但也引起不少开发商对今年新房市场情况的担忧。
此前，2021年12月29日，龙华万福花园1594套房开盘当天仅卖出20多套房。
深圳中原研究中心数据显示，去年12月，深圳有23个住宅项目开盘，整体开盘价格连续两个月低于50%。仅有3个项目开盘售罄，市场供应持续回暖，但热度也持续下降，网上红盘难以保证售罄。
新盘销售低迷，很多久违的营销策略，比如“分期首付”“10%首付”最近又重新出现。
以招商蛇口坪山西月台项目(001979)为例。深圳)和华润置地(01109HK)为例。12月，该楼盘提供分期首付，最低首付10%，仅37万元，但要求部分单位在90天内补足首付。项目负责人表示，这是基于公司年终冲刺销售业绩、资金回笼、坪山区新房供应持续增加等综合考虑。与开盘实行首付分期类似，光明区中信凯旋君亭，购房人签约后7天内不用付首付，首付可分3期：签约后15天内付总房款的10%，2个月后付10%，3个月后付10%。在中信凯旋君亭此前的官方微信官方账号上，也有一张“首期才42万”的宣传海报，即10%首付。
除了首付，开发商想尽办法吸引买家，价格战并不少见。光明龙光九瑞府开盘当天推出100套12折房源。在罗湖区独墅阳光开盘后不久，价格就下跌了15%。
让更多买家惊喜的是，从未出售的深圳网红板块华润城润玺二期，于2021年12月进行了线上选房，均价13.2万元/平方米。1024套房共有1486批次客户，1000人选房17个小时后，约90%的房源整体售出。华润说，还有少量120平方米的房子剩下。2020年11月，华润城润玺一期开盘，均价13.1万/平方米。这
深圳中原研究中心预计，今年深圳将有近150个住宅和公寓项目。其中，曾经是住宅交易活跃区的宝安区、龙岗区、光明区、龙华区仍是推市的主要区域。根据多家房地产交易机构的数据，2021年深圳房市将保持在110左右，今年新增市场供应量将保持高位。
深圳有个不愿意透露姓名的房地产营销负责人。他对年初新房销售情况持谨慎态度。“2022年深圳新增市场推量仍然比较大，基本延续了往年的房地产供应趋势和市场分布。但事实上，供应区域光明、龙岗、龙华的新盘销量，在去年上半年已经消耗殆尽。9月之后，深圳整个新市场接连出现房企持续供不应求、金融危机等负面消息，降价开始慢慢显现。”据这位人士透露，现在春节临近，预计2022年1、2月份新房市场不会有特别明显的好转。很多区位差、价格高的楼盘必然会在价格上做出一些让步，“内卷化”的趋势还会继续。
也有人对此持不同看法，认为“内卷化”只是暂时现象。深圳的经济、产业、人口都有很强的支撑，资产可以保值增值。新房市场的前景依然值得期待。
一二手房成交结构微调
回顾2021年深圳楼市，虽然部分开发商感受到了去资本化和还款的巨大压力，但整个市场仍有很多值得关注的变化。
首先，新房成交处于高位。深圳房地产信息网数据显示，2021年深圳共销售新房52417套，同比增长15.5%，为2016年以来最高。
对此，独墅阳光的项目人员解释称，2021年新房成交量较高的主要原因之一是一套二手房价格倒挂。“比如福田区和罗湖区的很多新盘都是8万到9万元每平方米，而二手房的价格却到了每平方米十几万元，或十万元左右，购房者自然会有动力选购新盘。”
深圳一家央企营销负责人也持类似看法，二手住房成交参考价格于2021年2月8日出台后，对客户的心态有一定影响，导致观望情绪加重，以及门槛提高，导致客户购买二手房的热情消退，转而对一手房的购买热情提高。
与一手房市场截然不同，二手房市场2021年创下六年来的成交量新低。
据深圳房地产信息网统计数据显示，深圳2021年共成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%。全年二手住宅成交量在4月-10月之间曾出现七连跌，而10月成交量更是仅为1605套。在11月出现小幅上涨后，12月又继续走低，二手住宅成交仅2076套。
一二手市场相反的成交表现，也颠覆了既往深圳楼市的成交结构。长期以来，深圳二手房和一手房的成交量整体呈现2:1的比例。过去的2021年，深圳一手房表现整体远优于二手房市场，一二手住宅成交套数比为1.29：1，是2008年以来新房的成交量首次反超二手房。这被认为与2021年2月8日二手住房成交参考价格的出台及金融放贷政策的收紧直接相关。
乐有家研究中心的数据也进一步显示楼市调控的效用，2021年10月，深圳接近二手房指导价（成交价高于指导价10%以内）房源的成交量接近六成。
调控也引致二手房买卖双方心理博弈，买方越来越占据话语权的上风。
具体到二手房买卖方关系来看，从2021年3月份开始，下调挂牌价的二手房占比呈上升趋势，而上调挂牌价的房源呈下降趋势且降幅明显，越来越多的业主愿意降价。从样本房源的涨跌区间上来看，最新的2021年12月，二手房房源变动幅度在-10%到10%之间，有63%的样本房源跌幅在5%-10%之间。
乐有家数字化创新中心人士也指出，2021年12月中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的定位，并且提出支持“合理住房需求”和“房地产业良性循环”，政策从限制性向稳定性过渡，房价维稳是大势所趋。市场暖风频吹，再结合2021年四季度深圳二手房成交逐渐走高来看，当前可挑房源多，业主好沟通，价格可商量，不失为刚需购房和置换的好时机。刚需族可多关注接近指导价的“笋盘”。
上述头部房企营销人士认为，二手房房价的成交量、成交价的下跌，以及一二手房成交结构调整还会持续一段时间。
“类似宝安区、 南山区等高景气板块二手房疫情期间投机跳涨层出不穷，上到10万+/平方米绝不在少数，价格还没有调整到位，可能还会不断向指导价靠拢，这种价格回归的过程可能还是会引起不少改善置业人群观望”。该人士称，购房者目前正握有更多选择主动权。
