观点碧桂园服务收购蓝光嘉宝后，合肥人寿接手并购热潮的恒大地产和优雅生活；物业行业的整合在2022年继续进行。
1月5日晚，华润万象生活与禹州集团先后公告，华润万象生活拟收购禹州集团旗下禹州物业服务全部已发行股本，收购价格不高于人民币10.6亿元。
通过对股权结构的查询，发现本次出售的标的公司为鱼枷生活服务集团的一部分，该集团此前曾被列入名单。
据了解，鱼枷生活服务集团旗下有厦门禹洲商业和禹洲物业服务两个分公司，前者专注于商业运营服务，后者专注于住宅物业管理服务。
第二张交货表的失败和15倍PE的“抛售”.禹州集团出售旗下物业平台，可能是出于财务困境下的无奈。
但禹州物业服务的转让只是开始吗？下一次，商业管理平台会上架吗？
卖
对于物业管理行业来说，2021年是一个分水岭。
在此之前，地产公司纷纷拆分物业平台，争相入市，其中既有碧桂园服务、华润万象生活等众多大型物业管理公司，也有兴业IOT、方圆生活服务等众多“蚊子式”企业。
之后，行业并购步伐不断加快。年内，碧桂园服务分别斥资100亿元、54.32亿元及33亿元收购研发；f物业、嘉宝服务及邻里音乐控股。花甲之年12.6亿收购绿民物业；何川人寿参与收购恒大地产、雅生活、奥园健康.
数据显示，2021年有71起并购；曾披露相关信息的物业管理行业交易，涉及33家收购方。交易总额约333.3亿元，较2020年交易总额大幅增长约215.33%。
最新消息显示，1月5日晚间，华润万象生活发布公告称，其全资子公司润盈(作为意向买方)与天津鱼枷(作为意向卖方)就本次出售标的禹州物业服务有限公司的全部注册资本达成框架协议。
据此，华润万象生活计划以不超过人民币10.6亿元收购禹州集团禹州物业服务。
上述交易完成后，禹洲物业服务及其附属公司将不再是禹洲集团的附属公司，相关财务业绩、资产及负债将不再并入禹洲集团。
从华润万象的生活来看，并购可以在短时间内实现企业管理规模的快速扩张。
2021年中期报告显示，碧桂园的服务面积约为6.44亿平方米，在物业管理上市公司中排名第一。此外，保利物业、雅生活服务、恒大物业、万物云等企业负责超4亿平方米。同期华润万象生活规模约1.22亿平方米，处于行业中等水平。
虽然本次公告未披露禹州物业服务的管理面积，但此前披露的《鱼枷人寿服务招股书》显示，截至2020年6月30日，鱼枷人寿为74个住宅项目(主要由禹州物业服务提供)提供物业管理服务，管理建筑面积约1320万平方米，签约总建筑面积约2260万平方米的物业管理服务项目123个。
同时，鱼枷人寿为26个商业运营项目(主要由厦门豫州商业提供)提供服务，管理建筑面积70万平方米，已签约项目34个，总建筑面积约110万平方米。
这也意味着本次并购可以为华润万象生活提供超过1000万平方米的管理面积，进一步扩大企业规模。
对于交易的另一方禹州集团来说，此次出售可能会迅速回笼资金。
在晚上
事实上，自2021年下半年以来，禹州集团资金链承压的消息频频传出。与此同时，总部大楼质押贷款11亿元、评级下调的消息接连传来。
截至2021年年中，禹州集团短期负债151.71亿元，其他短期负债629.86亿元，应付账款116.5亿元，公司现金及现金等价物仅为209.44亿元。
此外，在债券市场，2022年1月，禹洲集团将有2只美元债券到期，其中1只美元债券面值为3.5亿美元，需支付的本息总额为3.47亿美元。另一美元债券面值为5亿美元，赎回金额为2.42亿美元。
也就是说，禹州集团有5.89亿美元的临时债务(折合人民币37.51亿元)，市场特别关注禹州能否按时足额偿付这两笔债券。
此外，2023年，禹洲集团到期美元债券为13.5亿美元；2024年、2025年、2026年，禹洲集团美元债券到期金额分别为10亿美元、8.95亿美元、9.35亿美元。目前融资销售困难时，偿债压力巨大。
出售资产已经成为快速回笼资金的一种方式。
保险费
回到收购目标本身。
据了解，禹州物业服务成立于1997年5月22日，主要在中国从事物业管理服务，在中国福建、安徽、浙江三省拥有多个物业管理项目。
禹州物业服务拥有四家子公司：福建万隆、上海鱼枷、禹州兴城和舟山智信。
据了解，禹州集团将其“经营管理和物业管理”打包成鱼枷生活服务集团上市。其中，厦门鱼枷业务主要负责集团的业务管理业务，而转来的禹州物业服务则主要为负。
责物管。曾经，禹洲集团对禹佳生活服务寄予厚望。去年，林龙安在接受观点新媒体采访时便表示，物业上市不断在衔接，他表达对物业上市的期待，并希望争取在下半年能够上市。
而禹佳生活服务最早在在2020年12月11日便向港交所递交了招股书，其商管+物管的概念，一度成为资本市场讨论的热点，而这也被外界称作禹洲集团新的增长。
不过，事与愿违，上述招股书在经历6个月的聆讯期后失效，虽然，禹洲集团在2021年6月16日二次递表，但截至12月15日，这份快速更新数据的招股书再度失效。
随后，12月20日，禹洲物业再传新动态，彼时，禹洲集团公告表示，林禹芳因工作调配，即彼将专注于禹洲集团附属公司禹佳生活服务集团有限公司的管理工作，已辞任公司执行董事及可持续发展委员会主席。
针对这一人事变动，外界看作是禹洲集团在为物业上市做出准备。
彼时，不管是公告中，亦或是接近禹洲集团人士在接受观点新媒体采访的表态，都能看出禹洲集团对于禹佳生活服务的重视，因此也让林禹芳辞去集团的工作，专注禹佳生活服务的管理工作。背后的目的，也许正是为了继续推动禹佳生活服务的上市工作。
值得一提的细节是，林禹芳在2017年旧金山大学工商管理学士毕业后，2017年8月至2018年10月在中银国际（香港）担任研究分析师，负责信贷分析、固定收入研究及客户咨询。而中银国际也是此次禹佳生活服务分拆上市的联席保荐人。
因此，不少分析认为，相关业务工作经验，或许能让林禹芳在禹佳生活服务分拆上市中起到推动作用。
但如今，人事变动不到一个月时间，禹佳生活服务没有新的上市动态，反而迎来了“散售”的消息。
按照已经失效的招股书中披露的数据，禹佳生活服务2020年实现收入6.3亿元，三年复合增长率达26.9%，净利润由2018年的3424万元增至2020年的8321万元，复合年增长率达55.9%。规模方面，公司2020总在管面积达1840万平方米，三年年均复合增长率达27.1%。
与此同时，禹佳生活服务的发展极度依赖于禹洲集团的发展，在2018年至2020年，其来自于关联方的在管面积，占其总在管建筑面积的100.0%、100.0%及83.5%；并且在上述报告期内，由关联方产生的物业管理服务总收入占比为100.0%、100.0%及94.9%。
而此次的出售公告显示，禹洲物业服务有限公司于2021年10月31日的未经审核资产净值约为人民币1.01亿元。截至2020年12月31日，禹洲物业服务税前溢利为6644.9万元，税后溢利则为4880.2万元。
以10.6亿元的出售价格粗略计算，出售禹洲物业服务的PE，按税前溢利算为16倍，按税后溢利算则为22倍，整体溢价较高。
而此前，碧桂园服务收购蓝光嘉宝的PE为17倍，龙湖智慧生活收购亿达服务，对应PE仅14倍，融创服务收购集团商管板块PE不到13倍……
而禹洲物业服务的规模整体较小、对母公司依赖度高、整体盈利能力较弱……但从收购PE来看，不少投资者在公开平台感慨道：“价格还挺贵”！
与此同时，禹洲物业服务的出售是终点，还是其频繁转让项目的开始，还需持续关注。
