“新中产阶级，三胞胎时代，银发社会，她的经济……”回望2021年，这些关键词与我们的生活息息相关。随着中国人口年龄层次的新变化，不同的消费趋势诞生。体现在居住方面，比如随着流动人口进一步向大城市聚集，租房需求持续增加，“三胎”时代的到来催生多元化的住房需求，“她经济”下女性住房需求增加等。这些新趋势也反映了新时代中国住房消费的新特点。
12月28日，在研究中国人口特征新变化的基础上，RealData推出《2021居住客群消费趋势年报》，试图从消费趋势特征、住房消费服务需求发展前景、住房消费画像与行为分析、2022年住房消费趋势展望四个方面来阐释中国住房消费趋势的新变化。
新青年成为购房主力军：一线城市平均年龄36.9岁。
2020年第七次全国人口普查数据显示，我国人口增长率在下降，但质量有所提高，性别结构有所改善，但平均家庭规模有所缩小，少子化和老龄化并存，人口进一步向经济发达地区和都市圈城市群集中。
从人口结构来看，在“老龄化、少子化”的背景下，一方面，银发消费市场潜力巨大，不少开发商率先布局养老地产，包括老年公寓、养老社区等。另一方面，85和以90后为主体的新生代正在迅速取代70后、80后成为住房消费市场的主力军。
根据《2021居住客群消费趋势年报》的研究，随着新青年(31-36岁)处于“结婚立业”的年龄，这一群体的置业比例不断上升。以贝壳为例。2020年，新青年置业比例已达60%。
虽然新青年已经成为消费主力军，但不同能级城市的平均购房能力存在明显差异。随着越来越多的流动人口聚集在一二线城市，一二线城市的购房成本不断上升，购房者的平均年龄高于其他城市。《2021居住客群消费趋势年报》的研究显示，2021年1-10月，一线城市购房者平均年龄约为36.9岁，比新一线城市高2.7岁，比二线城市高2.1岁。
同时，对于一线城市来说，他们已经进入了存量房市场，刚需的团购买卖交易以二手交易为主，而新房则多为置换人群。所以从房龄上来说，一线城市新房的平均房龄高于二手房。从城市分布来看，35个样本城市中，平均购房年龄较高的城市包括珠海、北京、上海、深圳、天津，以深圳、珠海、东莞为代表的大湾区城市普遍购房年龄较高。
根据RealData的分析，由于上车门槛较高，一线城市的客户买房压力较大，往往需要掏空“六个钱包”才能实现上车梦想。因此，从购房者的年龄结构来看，一线城市的购房者年龄明显更高。
在“她经济”时代：一线城市女性置业比例快速提升。
根据第七次人口普查数据，我国男性人口为72334万，占51.24%。女性人口68844万，占48.76%。中国男性比女性多3490万。在第六个普通教育计划中，男性比女性多3398万人。在高学历女性比例增加、独生子女政策影响、传统婚姻观念改变等多重因素的影响下，女性在家庭生活和社会工作中的话语权逐渐增强，“她的经济”已经到来。
在住宅领域，女性购房者的比例也在逐年增加。同样，根据RealData发布的《女性居住现状调查报告（2021）》数据，中国30个重点城市女性购房者整体占比从2017年的45.60%逐年上升至2020年的47.54%。当代女性婚前拥有自己房子的动机是什么？女性受访者中，分别有36.07%、29.59%和24.32%的人认为“房子比婚姻更让人有安全感”、“对家庭和婚姻更有信心”、“有地方遮风挡雨”。更多的女性从情感上思考，希望通过婚前买房为未来的家庭生活提供安全网。
“居者有其屋”已升级为“居者有其屋”
房地产行业经过20多年的快速发展，居民住房水平明显提高，住房整体短缺的局面已经结束。消费者开始从“居者有其屋”升级为“居者有其屋”。人们对住房属性的需求矛盾得到缓解，更多的精神之物赋予了房屋，房屋的功能定位不断完善和改变。
根据《2021居住客群消费趋势年报》的研究，目前两居室仍是主流的交易类型，但从趋势来看，三居室及以上的交易比例呈现出明显的增长趋势。2021年，全国35个样本城市购买三居及以上产品的客户占比36.66%，同比增长0.5个百分点，较2017年增长3.67个百分点。其中，2021年新一线城市购买三居室及以上产品，客户占比40.52%，较一线城市提升15.12个百分点，也意味着改善型住房需求不断释放，消费者居住空间更加宽敞。
此外，住宅的消费升级品质也成为新的需求，人们不仅对房屋的居住属性感到满意，对居住环境、房屋品质、社区支持等诸多方面也提出了更高的要求。以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的客户占比46.5%，较2017年提升15.7个百分点。此外，小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升。
疫情虽然带来了空前的不确定性，但是，在“房住不炒”的政策基调下，购房客户也逐渐向理性回归，对楼市看稳成为主流消费预期。在贝壳研究院2021年10月份的购房者消费调查中，超八成受访者认为自己所在城市未来1年房价预期持平或微涨。
贝壳研究院预测称，随着人口红利的消失，来自人口增长和人口迁移的首次置业需求减弱，住房消费的主要矛盾已经从过去的住房短缺进入到品质需求层面，未来，居住品质升级、改善需求必然会带动房地产价值链和产业链的升级和发展。
