北京长租市场今年走势如何？租金和需求如何变化？12月23日，自如研究院发布《2021年北京长租市场观察》（以下简称“《观察》”），其中指出，2021年北京长租市场租金月均波动不足2%，年均波动在3%-5%。而从需求上看，北京市有三分之一的常住居民有租房需求，每年还至少新增15万毕业生。
朝阳承接北京超三成租赁需求，约为海淀两倍
《观察》显示，2021年北京住房租赁市场全年淡旺季明显。从时间维度来看，北京租房市场成交量在今年3月份迎来第一波高点，随后在毕业生群体进入租房市场的影响下，5、6月成为全年成交最频繁的时段，占据了全年25%的成交份额。国庆节之后租房市场逐渐回温，预计至今年12月及明年1月将出现量价降温，对有换租、换房需求的租客更为有利。
从空间维度来看，虽然北京城六区（东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区）依旧承接了超七成租赁需求，但是东城、西城两区之和仅占7%；而朝阳区作为经济、人口双密集城区，承接了全市超三成租赁需求，约为海淀区的两倍；周边各区中，昌平区和通州区的占比分别超过10%和5%，北京人口、产业由内向外疏散趋势正在逐步凸显。
在租金表现上，2021年北京长租机构房源租金月均波动最大不足2%，年均波动也保持在3%到5%。实际上，结合2020年数据可见，自去年6月以来，北京市长租机构房源租金月均波动一直稳定在2%以内，租金全年表现持续稳定。
在租住消费习惯层面，作为全国市场化长租机构发展较早、租赁人口占比较高的超大城市之一，北京的租住青年普遍更加倾向于选择长租机构。数据显示，有超过80%的人会将长租机构作为“首选的租房方式”，同时，长租机构用户满意度达到93%。
北京5年内新增不低于70万套品质租住需求
据公开数据显示，目前北京市常住人口有2189.3万人，其中约三分之一都需要租房居住。若按照第七次人口普查中北京市户均人口2.31人计算，北京市当下约需租赁住房315万套（间）。同时，数据显示，虽然在“十三五”期间北京市人口整体增长趋稳，但北京每年依旧有超过15万应届毕业生“进京”工作生活。
基于此，《观察》分析认为，若以未来每年将有超15万高校毕业生有租房需求为基础，结合北京市计划于“十四五”期间筹建保障性租赁住房，北京市5年内至少新增70万-100万套（间）品质租住需求。
值得一提的是，数据显示，北京市20年以上老旧小区数量约5100个，共计约243万套住房，其中82%分布在城六区。这些时下占据着北京市租赁住房供给主体的“老、破、小”，普遍存在着屋内设施陈旧、设计过时等问题，出租周期长达60天。
对此，《观察》指出，从需求层面来看，北京市住房租赁供给缺口主要有两大表现——因三分之一常住人口、70%“新市民”需要租房居住的供给数量缺口，以及因主要租房群体向高学历、高素质、高生活品质要求转变而带来的供给质量缺口。而从解决方法来看，一是通过改造、更新老旧存量房源来盘活存量、提高现有供给的质量；二是通过推进公共租赁住房、集体土地租赁住房等保障性租赁住房项目来投建增量。
基于此，《观察》认为，如何发挥运营优势，协助“改造存量、落地增量”，成为专业化长租机构实现市场价值、挖掘市场空间的重要课题。长租机构应将自身纳入到新一代城市住房生态与住房租赁市场运行体系中看问题，共同助力于提升新市民的居住幸福感。
