被称为限购、限价最严的长沙楼市走出了属于自己的独立行情。据国家统计局最新数据，11月长沙新房价格环比上涨0.2%，自2020年12月以来连续12个月上涨。
进入年底，长沙首批集中供地节点导致11-12月迎来新盘入市高峰期。伴随市中心部分品质高价项目入市，预计12月成交量价将再次上涨，年末新房市场有望翘尾收官。
长沙某在建楼盘项目 图片来源：每经记者 陈利 摄
楼市频现“日光盘”
在之前相当长一段时间内，长沙新房预证均价一直未能超过2万元/平方米。
不过，12月10日旭辉铂悦湘江7-10号楼取得预售证，楼栋平均精装均价分别为24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，总价在460万-960万元，刷新了长沙新房均价的“天花板”。其中，8号楼毛坯均价为22289.91元/平方米，较该区域同品质新房项目复地金融中心高出8889.91元/平方米，均价涨幅达66.34%。
此外，与旭辉铂悦湘江同为“滨江两大天王”的华润悦府新房均价也有上涨。一房一价表显示，该项目整体精装均价约20500元/平方米，毛坯均价约17000元/平方米。
数据来源：国家统计局
“旭辉铂悦湘江之所以能拿到这么高的销售均价，除了区位优势之外，还因为该项目并非限价地块。”长沙一位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，“不过尽管没有上限价格，但上涨66.34%的均价依然高出市场平均水平。”
事实上，进入年底，当其他城市房价都在下跌的时候，长沙房价还在上涨。国家统计局数据显示，11月70城仅有9个城市新房价格环比上涨，其中长沙新房价格环比上涨0.2%。
长沙百世云境的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，“我们现在的均价是每平米12000元，近期将推出两栋新的房源，位于小区中央位置，价格将会有所上浮，预计均价在每平米12500元。此前刚推出时我们均价是每平米11800元。”
“一直以来，长沙房价在全国都是处于较低水平，2020年在新一线城市中位于倒数。但长沙的城市能级和健康的住宅市场供需关系，使其房价存在上涨空间。”
湖南中原战略发展中心总经理陈世霞分析认为，长沙45%的项目都推出精装修产品，今年长沙内五区的商品住宅成交套数TOP10的项目中，9个都是精装修项目，也会拉动长沙的房价上涨。“今年下半年有不少高价改善项目上市，也是拉动房价上涨的原因之一。”
另据克尔瑞数据，11月长沙共有29个项目31次开盘，推出房源5131套，去化3418套，开盘首日去化率为67%，环比上升10个百分点。其中有8盘在开盘当天认购率超过90%，麓谷山湖郡、轨道万科悦府、滨江府1913等5盘去化率达到100%(日光盘)。去化率最高的区域则为开福区，去化率达91%。
克而瑞分析认为，11月长沙房企促销力度较10月有所增强，多项目推出特价房和折扣房源，一定程度上带动了楼市成交。
湖南中原统计数据则显示，2020年长沙内五区商品住宅成交面积段在160平方米以上的占比8%，今年截至11月商品住宅成交面积段在160平方米以上的占比12%。
“改善型客户的需求在增加，有需求才会有市场，今年长沙推出的高价商品住宅项目就有近10个，预计明年在售和待入市的高价改善型住宅项目有近30个。”陈世霞表示。
数据来源：国家统计局
公寓库存创新高
与住宅市场高热度“背道而驰”的则是长沙的公寓市场。近段时间以来，长沙公寓项目持续降价促销，以求快速走量。
尤以长沙县新城朗隽大都会公寓为代表，其对外宣称“售价仅3字头起，月供只需600多。”《每日经济新闻》记者以购房者身份致电该项目营销中心，其置业顾问表示，“目前在售公寓共计600余套，其中300余套小户型优惠后确实只需3000多元/平方米，另外的大户型则是4字头。”
房天下网站信息显示，11月底新城 朗隽大都会推出D1#公寓，建面30-40平方米，毛坯均价4100元/平方米。
此外，尽管位于长沙雨花亭南人流较为密集的区域，且周边商业、学校、医院等配套都较完善的华润翡翠府，其最后1栋现房公寓起售价格也仅6880元/平方米；热门宜居板块洋湖区域的映客龙湖 璟翠公馆(映客龙湖 璟翠中心)，其公寓也在近期推出了部分优惠房源，精装仅6588元/平方米起，而周边新房限价为14200元/平方米。
克而瑞数据显示，11月长沙公寓市场供应有所下跌，但仍处于较高水平，共计新增供应27.61万平方米，环比下跌19.41%；成交10.4万平方米，环比下跌25.48%；成交均价环比下跌1.06%，为10209元/平方米。
据湖南中原数据，截至11月底，长沙内五区商务公寓库存再次刷新历史新高，去化周期增至41.3个月。其中雨花区和岳麓区公寓存量均超过百万平方米；芙蓉区流速最慢，去化周期长达约100个月。
“今年商务公寓的降价促销活动频现，一方面是去库存尽快变现回款，另一方面是变相将商务公寓的价格拉回到合理区间。”陈世霞表示，从今年长沙的土拍情况来看，三次集中供地成交的地块中，商业建面占比近三成，“预计未来一段时间，长沙商务公寓的库存进将一步增加”。
事实上，为缓解长沙公寓市场库存问题，今年10月，湖南出台《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，其中明确指出，支持公寓“商改住”，及降低公寓居民用户使用成本。
“商办公寓一定程度上迎来利好，目前市面上也推出一些商业大平层，开发商们也在想办法去库存。”在陈世霞看来，尽管目前长沙公寓还面临较大的去化压力，但未来商务公寓产品将呈现多样化。
重点区域或转移
12月22日上午，长沙第三批集中供地竞价开始。
不过10余分钟，23宗地块成功出让，共揽金143.89亿元。其中22宗地块底价成交，唯一一宗溢价地块为岳麓区望岳街道谷峰村宅地，由龙湖携手长沙城发，经过9轮竞价后成功以8%溢价率摘得，成交总价为17.49亿元。
从拿地企业端看，中海、龙湖、建发等知名房企均有落子，但更多的还是长沙开福城投、湖南九城集团、湖南金霞发展集团、湖南湘江新区发展集团等本土企业兜底拿地。
综合长沙年内三次集中供地来看，首批集中供地中以碧桂园、龙湖、保利、绿地、阳光城(000671)、绿城、建发等为首的品牌企业收获满满；二三批供地中，拿地主角则变成长沙本土房企和平台公司。
近三年长沙土地出让情况(宗)
数据来源：土拍公告、观点指数整理
“今年三批集中土拍，各个板块都是在不断刷新板块限价，最近的第三次集中供地有9大板块刷新板块限价，限价水平涨幅在1%-38%。目前长沙市毛坯房最高限价为14800元/平方米，相比2019年涨幅为15%。”陈世霞表示。
据观点指数统计，今年长沙共成功出让66宗地块，总成交价为613.37亿元。相较于2020年总出让104宗地块、总成交价757亿元的土拍结果来看，长沙土拍市场趋势下滑明显。
“集中供地对明年长沙楼市的供应有一定支撑，供应主力区域集中在望城区，成交建面217万平方米，占比57%。预计明年市场交投活跃的重点区域将向望城区转移。”陈世霞表示，从拿地的房企来看，近八成为国企或者平台公司。
