“相比新房，二手房的价格都是业主决定的，可能会有业主临时涨价的情况。今年7月，我带客户去看房子。第一次看到的时候，是有价格的。过了两天，我再去看的时候，业主把价格提高了500元每平方米。”在海口从事房屋经纪业务的张宇告诉记者。
国家统计局数据显示，11月份，70个城市中仅有3个城市二手房价格环比上涨，其中海口环比上涨0.3%，在70个城市中排名第二。这是海口二手房价格连续第18个月上涨，今年7、8月，其环比涨幅连续两个月位居70个城市首位。
新房方面，虽然海口新房成交量远超二手房，但在连续上涨16个月后，11月新房价格下跌0.5%。这也是年内海口新房价格首次环比下降。
“海口新房交易火爆，新房供应不足，是导致海口二手房价格上涨的原因之一。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，新房市场的部分需求被挤入二手房市场，带来了二手房购买的压力，进而导致房价上涨。
图片来源：摄图网-500658995
一二手房价格倒挂明显
2020年6月以来，海口二手房价格连续18个月上涨。
秀英区海口德厚一家门店的代理商陈伟告诉记者，从他负责的区域来看，近两个月海口二手房价格变化不大，整体价格比较稳定。“增长最快的是今年3-9月，明年年初可能会有一定的增长”。
“与新房相比，二手房的价格全部由业主决定，可能会出现业主临时涨价的情况。”张宇向记者回忆，今年7月份，在旅游期间，他遇到了一起业主涨价的案例。“第一次游览是有价格的，两天后，业主把价格提高了每平方米500元”。
“有了海南自贸港和国际旅游岛的利好政策，业主们不担心房子卖不出去，很多业主也不急着卖。”张羽说。
记者梳理海口市自然资源和规划局的数据，发现海口房地产市场仍以新房为主。今年1-11月累计新房成交量49984套，二手房成交量21887套，新房成交量是二手房成交量的近2.3倍。
数据来源：国家统计局
从二手房成交量来看，今年1-11月，二手房月均成交量近1989套，其中11月成交1628套，较10月增长19.4%。
在很多中介看来，海口某二手房价格倒挂是他们之间交易规模不佳的主要原因。根据规定，海口新房备案价格不得超过17300元/平方米。中国房价网数据显示，11月海口挂牌二手房均价为18941元/平方米，同比上涨22.83%；上月(11月22日-12月22日)挂牌二手房均价为19035元/平方米，较上月小幅上涨0.50%。
严跃进表示，海口新房交易火爆、新房供应不足是海口二手房价格上涨的原因之一。新房市场的部分需求被挤入二手房市场，带来了购买二手房的压力，从而推高了房价。
作为参考，海口市自然资源和规划局数据显示，11月份，海口市商品房成交5547套，环比增加1851套，同比增加1881套。这也是海口商品房交易量前11位中第二高的
可建面积严重不足
事实上，近年来，海南迈出了房地产开发的第一步和现房销售的第一步，进一步拉长了海口新房入市时间，导致房地产市场出现阶段性供需失衡。
此前，海南省住房协会常务秘书王璐在接受媒体采访时表示，在需求方面，海南去年正式启动自贸港建设，市场对海南的认知度和期待度较高，重叠人才落户买房、刚需本地房、改善房，市场对房子的需求扩大；供给方面，海南宅基地供给逐年减少，可建面积严重不足。
具体来看，根据海口市自然资源和规划局公开信息，2020年共成交住宅用地11宗，总面积62万平方米。然而，今年前十个月，海口仅有9宗住宅用地挂牌出让，总成交面积超过21宗。
万平方米（合315.18亩），成交总金额约23.5亿元。从成交宅地的分布位置看，有6宗位于海口江东新区，2宗位于红城湖棚改片区，1宗位于坡博坡巷片区。从土地用途性质来看，1宗为租赁式住宅用地，2宗为保障房用地，3宗为棚改房用地，3宗为安置房用地。
值得一提的是，从2015年起，海南对房地产提出两个暂停：暂停批地，有地的房地产商暂停批建。2018年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。另外，海南还推出新房限价政策和现房销售政策。
数据来源：国家统计局
2020年6月8日，海南政府领导在国新办新闻发布会上表示，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，海南不能成为房地产的加工厂。
条条严厉的政策背后，是海南以“壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产行业的依赖。《海南自由贸易港建设白皮书（2021）》显示，海南全省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，回落11.1个百分点；固定资产投资在压减房地产投资背景下2018年、2019年连续两年负增长之后2020年实现较大增长。
到了今年8月25日，海口再次出台最新限价令明确规定：分期开发建设的商品住房项目，申报商品住房销售价格备案时，两次申报价格备案间隔未超过一年的，原则上按照不超过前期备案价格进行申报；预售转现售、零星销售尾盘的商品住房项目，备案时间不超过一年的，原则上不得上调备案价格。
不到一个月后的9月18日，海口又出手调整人才购房等限购政策，包括已落户海南人才购买首套住房需累计缴纳12个月及以上个税或社保，在首套住房购房合同备案之日起满36个月，方可购买第二套住房；未落户海南人才，满足本人家庭在海南无房且累计缴纳24个月社保或个税才能购买1套住房。另外，还加强了非海南省户籍人员和离异人士购房约束。
但目前来看，记者采访的多位房屋经纪人和置业顾问对海口楼市的态度都比较乐观，“自贸港建成后，相关的工作机会自然也会增多，与此同时房价也会跟着上涨，资产也会增加，户口也会升值。长期看人口，未来的海口环境、教育、各类设施只会越来越好。”
公开资料显示，2020年，海口国家高新区新增注册企业1574家，较2019年全年增长553%；签约产业项目40个，合同投资总额64.86亿元；海口江东新区吸引16家世界500强企业落户；海口综合保税区跨境电商申报清单、货值分别增长6.4倍、6.7倍；海口复兴城互联网信息产业园设立首个国家海外人才离岸创新创业基地，园区企业营业收入增长达330%。
