今年北京长租市场走势如何？以及租金和需求如何变化？12月23日，自由研究院发布《2021年北京长租市场观察》(以下简称“《观察》”)指出，2021年北京长租房市场月均租金波动小于2%，年均波动3%-5%。从需求来看，北京三分之一的常住人口有租房需求，每年至少新增15万应届毕业生。
朝阳承担了北京30%以上的租房需求，大约是海淀的两倍。
《观察》显示，2021年，北京住房租赁市场淡季明显。从时间维度看，今年3月北京租赁市场成交量迎来第一波高点。然后，在毕业生进入租赁市场的影响下，5月和6月成为全年最频繁的时段，占总成交量的25%。国庆过后，租赁市场逐渐回暖，预计今年12月和明年1月，成交量和价格都会有所下降，对需要换租换房的租客更为有利。
从空间上看，虽然北京六区(东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区)仍承担着70%以上的租房需求，但东城区和西城区之和仅占7%；朝阳区作为一个经济发达、人口密集的城市，承担了全市30%以上的租房需求，约为海淀区的两倍。周边各区中，昌平区和通州区分别占比超过10%和5%，北京人口和产业由内向外疏散的趋势逐渐凸显。
租金表现方面，2021年北京市长租机构月租金波动小于2%，年平均波动保持在3%至5%。事实上，结合2020年的数据可以看出，自去年6月以来，北京市长租机构房屋租金的月均波动稳定在2%以内，租金的年度表现保持稳定。
在租房消费习惯层面，作为我国市场化长租机构发展较早、租房人口较多的特大城市之一，北京的年轻租房者普遍更倾向于选择长租机构。数据显示，超过80%的人会将长租机构作为“首选租房方式”，同时长租机构的用户满意度达到93%。
北京将在五年内新增不少于70万套优质租赁需求。
公开数据显示，目前北京常住人口2189.3万人，其中约三分之一需要租房。根据第七次人口普查，北京平均每户人口2.31人，北京需要租房约315万套。同时，数据显示，虽然“十三五”期间北京整体人口增长趋于稳定，但每年仍有15万多名北京应届毕业生在京工作和生活。
基于此，根据《观察》的分析，如果未来每年有15万以上有租房需求的高校毕业生，结合北京市“十四五”期间建设保障性租赁住房的规划，五年内北京至少新增70-100万套(间)优质租房需求。
值得一提的是，数据显示，北京20岁以上的老年社区约有5100个，共有房屋约243万套，其中82%分布在全市六区。如今，这些占据北京租赁住房供应主体的“老、破、小”，普遍存在设施陈旧、设计过时等问题，租赁期长达60天。
对此，《观察》指出，从需求层面来看，北京市住房租赁供给缺口主要有两种表现：——三分之一常住人口和70%需要租房的“新市民”造成的供给数量缺口，以及主要租房者向高学历、高质量、高品质生活要求转变造成的供给质量缺口。从解决方案来看，首先是盘活存量an
基于此，《观察》认为，如何发挥运营优势，助力“转化存量、落地增量”，成为专业化长租机构实现市场价值、挖掘市场空间的重要课题。长租机构要把自己带入新一代城市住房生态和住房租赁市场运行体系中去看问题，共同助力提升新市民的居住幸福感。
