“这两个月来，就我手里的二手房买卖情况来看，房东不急着卖，价格波动也比较小。”重庆渝北区房产中介唐波告诉记者，年底新房折扣比较大，更多人愿意选择看新房。
虽然年底重庆不少房企加大了优惠力度，但购房者的观望态度依然强烈。据中央指数研究院监测，11月，由于商品房占比下降，车库等低价物业大量成交，重庆商品房销售价格跌破万元至8500元/平方米。
国家统计局最新数据显示，11月重庆新房价格环比下降0.2%，这是重庆新房价格首次环比下降。今年4、5月，重庆新房价格连续两个月领跑70个城市。
“总体来看，2021年重庆商品房成交量有所波动，但中心城区价格保持稳中有升。”中国工程院重庆分院研究总监戴晓红向记者指出，“受政策环境、土地成本、购房人观望态度等因素影响，预计2021年重庆房价将保持平稳。"
新房价格先涨后跌。
国家统计局统计数据显示，今年上半年，重庆新房价格一路上涨，5月份达到峰值，环比上涨1.9%。
“当时很多新楼盘取消了打折、返利等购房优惠，房价一路暴涨，一些热点新楼盘甚至开始覆盖市场。”唐波告诉记者。
尽管如此，它仍未能阻止买家的热情。据柯睿重庆监测数据显示，“五一”假期后，包括华侨城、玉湖一号在内的重庆多个新项目出现“开盘售罄”现象，平均建筑价格连续两周上涨，而库存持续下降，洗消周期仅为3个月。
“2021年，重庆楼市波动较大。经过年初的调整，中心城区商品房市场迎来小洋春，3月份有所回升。4月，由于成都、Xi安等城市需求外溢，拍卖市场人气高涨，成交额迅速攀升至高位。5月成交量激增，随后受市场环境影响，成交热度逐渐下降。9月以来市场成交量较低，月成交量不足百万平方米。”戴晓红表示，在“金九银十”接连未能见面后，重庆新房价格也在11月出现今年首次下跌。
为了促进销售，从今年第三季度开始，直播和优惠逐渐成为重庆楼市的一种趋势。特别是11月份，在“双11”期间，一批房企不遗余力地投入热情和精力，想尽办法打出促销的招数。
比如金科联合全国460多家房源发起“好房子双11金科集市红”活动，推出一批限时尖峰防爆房，不少项目总价折扣超过10%。
重庆龙湖全面启动“宅节”，联动天瑶、云瑶御笔、前山新语、两江荔湾等十大宅品，最高优惠9.7%。不仅如此，还有价值1万~ 50万元的购房、抽奖福利包等“三重礼包”。
万科在西南地区推出“千美房源金分城”嘉年华，还向跨境天猫房源发送“万宠物福利”，无限量发放价值100元的滴滴房源券，并向报名参加活动的买家提供“双11购物金双回血补贴”返利福利。
重庆瑞丽数据显示，在此带动下，11月重庆商品房市场成交量涨跌互现，成交面积204.18万平方米，环比增长33%。成交均价为8683元/平方米，环比下降16%。
“总体来看，2021年重庆商品房成交量有所波动，但中心城区价格保持稳中有升。一方面是因为重庆的房价基数在同类型城市中比较低，有增长空间；另一方面，随着成渝双城经济圈的不断发展，重庆作为西南两大极核之一，经济实力、发展活力和影响力将不断提升。”戴晓红指出，全年来看，预计2021年重庆商品房成交量略有下降，但降幅仍低于2020年同期。
第三次集中供地冷热不均
重庆二手房价格与新房价格保持同一趋势。今年10月首次回落，环比下降0.2%，11月和10月持平。
“这两个月来，就我手里的二手房买卖情况来看，房东不急着卖，价格波动也比较小。”唐波说，年底新房的折扣比较大，更多人愿意选择看新房。
从科控股三季度的交易数据来看，重庆依然是一个刚需城市。从成交总价段来看，100万元以内的二手房销售占比远超其他总价段，达到50%以上；不到15万元占了近80%的成交额。从公寓面积来看，超过60%的房子在90平方米以内出售，近90%的房子在120平方米以内出售。
事实上，今年以来，重庆住宅市场集中供地与销售关系密切。
4月28日至29日，重庆首批集中供地进入拍卖阶段。经过两天六场激烈竞争，主城46宗地块全部成交，总成交额635亿元，平均溢价率42.99%。其中30个地块的溢价率超过40%，占比超过60%，还有几个地块的楼面价近1.5万元/平方米。
综合22城首批集中土拍来看，溢价超30%的城市仅深圳和重庆，32%的城市溢价率在10%以下，41%的城市溢价率在10%~20%。
值得注意的是，自2016年上半年始，重庆中心城区商品房用地成交楼面均价便整体上行。2020年上半年受新冠疫情影响，成交楼面均价虽出现回调。但进入2021年，土地市场恢复常态化，第一批次集中供地引发的土地热，致使上半年重庆土地成交楼面均价突破7000元/平方米关口，达到7645元/平方米，同比上涨28.3%。
不过到9月第二批次集中供地时，重庆采取“现场拍卖+竞自持租赁住宅”或“现场拍卖+竞自持租赁住宅+竞高品质住宅”的方式，每宗地块均设置了最高限价，折算溢价率上限约6%-15%。42宗出让地块，其中9宗终止拍卖、5宗流拍、2宗进入拍卖环节、26宗底价成交，总成交金额约为162.6亿元。
在刚刚落幕的重庆第三批集中土拍中，28宗地块共计成交23宗，成交建筑面积404万平方米，成交金额276亿元，平均溢价率0.48%。拿地的17家房企中（含联合拿地）仅3家民企，国企央企占比达到82%，包括金科、龙湖、华宇、东原等在内的重庆本土大型房企集体缺席。
“重庆首批和二三批集中土拍市场热度反差较大，首批时房企资金相对充裕，加之优质地块较多，且部分房企土储本就告急，甚至去化周期已不到一年，故土拍市场热度较高；二批次时市场环境变化，加之拍卖规则调整，土拍市场遇冷；三批次尽管土拍规则优化，但房企拿地积极性仍不强，故成交多为挂牌成交。”
在戴小红看来，二三批次集中土拍市场尽管热度不高，但成交楼面价水平并未下降。2021年重庆中心城区住宅用地成交楼面均价为7775元/平方米，同比上涨。“明年受政策环境、土地成本、购房者观望情绪等多方影响，重庆房价预计仍能保持稳定态势。”
