展望明年的楼市，一些大机构之间存在分歧。据媒体报道，摩根士丹利近期一直看空香港楼市，预测明年香港本地楼市量价双降。同时将香港房地产行业评级由“有吸引力”下调至“审慎”，下调了大部分港股房地产的评级和目标价。星展香港认为，明年香港房价仍将上涨3%。
不少被摩根士丹利下调评级的地产股包括：新鸿基(00016。香港)，何新房地产(00083。香港)、恒基兆业(00012.HK)及新世界发展(00017。但太古地产(01972.HK)和管峻实业(02778.HK)等收租地产股的评级有所上调。
摩根士丹利报告指出，虽然香港楼市供应有限，但潜在的新规仍不明朗，肯定是负面的。再加上内地额外需求的有限刺激和股市的负财富效应，预计明年香港房价将下跌2%，成交量同比下降5%至15%。
不过，香港写字楼租金较两年前的高水平下降了27%，支撑了需求。目前租金已经见底，偏好的顺序是写字楼、零售、住宅。摩根士丹利将房地产开发商资产净值的目标参考折扣从平均45%提高到55%。
报告显示，2021年，由于低利率环境和土地供应有限，香港楼市成交量增长强劲，新房成交量增长约24%，二手房成交增长29%，楼价成交增长6%。
然而，明年房地产市场将面临几个不利因素，包括潜在的监管不确定性。即使中港通关，内地的额外需求也只会影响奢侈品市场，成交量小。恒生指数的进一步下跌会造成负财富效应，参考历史经验，会让房价下跌。
星展香港的观点与大摩截然相反
星展香港昨日(12月15日)发布《2022中国及香港宏观经济展望》，表示就香港的楼价而言，估计明年楼价仍会上升3%。如果内地与香港能够恢复通关，相信楼市的需求会进一步反弹。
星展香港经济研究部经济学家谢家喜表示，新界西北的开发需要10年时间，因此楼市短期供需不平衡的情况依然存在，预计明年房价将上涨3%。
