过去的11月，一直具有楼市风向标意义的一线城市二手房成交量呈现环比上升，且这一趋势在12月上半月持续。虽然与去年同期相比，目前成交量仍处于较低水平，但确实有触底的迹象。
原因是信贷的稳定和入市的需要共同导致了二手房市场的修复。年底尾市还能继续吗？代理商们期待的春天能到来吗？请关注本报记者的一线调研报道。
北京二手房市场整体见底。
北京二手房成交量在连续7个月环比下降后，11月迎来首次环比增长，12月上半月也较上月同期进一步增长。
同时，北京二手房价格止住了“三连败”，11月跌幅略有收窄。
但这一切并不像某些房产中介在轰炸客户微信时渲染的“北京二手房成交量已经开始”。接受记者采访的分析师一致表示，信贷企稳后，应该理解为市场已经见底，更谈不上全面复苏，更谈不上“开门红”。
机构数据和市场表现都指向一个结论：跌而不跌之后，持续下跌的市场开始修复。即使年底有正常的季节性复苏，今年的幅度也比较温和，整体中等温度偏冷。
谈起这个周期，一个不可回避的话题就是学区房。2021年初，是学区房的大幅上涨带动了市场。然而，在经历了严格的控制政策后，顶级学区取得了立竿见影的效果。7月份以来，量价双降，总价150万以上的房子暴跌并不少见。
记者调查发现，虽然北京西城区“顶级学区房”月成交数量开始脱离底部，但单价几乎恢复到本轮疯狂涨价前的水平，单套住宅总价较上半年最热时期下降10%-15%。
再次延长时间，回到北京二手房研究中必须提到的“2017高峰”时期。自2017年“317调控”以来，北京二手房市场一直在适度修复。
在记者接触的几个不同区域的房产经纪人中，同样的结论是2017年北京楼市的疯狂不会再次出现，市场在稳定中小幅调整将成为常态。
稳定在底部
11月二手房成交量较上月开始转正，但总成交量依然低迷，这种修复趋势在12月上半月持续。
据中原地产研究中心统计，11月，北京网上签约二手房11851套。虽然比10月份增长了27%左右，但比去年下降了31.4%，必须考虑到10月份的长假，才能减少营业额。
根据RealData的数据，12月前14天的成交额较11月同期增长约23%，这是由于11月上半月的基数较低，预计12月整个月将增长约10%。
“北京二手房成交量连续7个月处于低位，9月份以来一直处于冰点。10月份，9340套的成交量跌破了‘门槛’。”中原地产首席分析师张大伟认为，近期成交量已经到了最低点，这是必然的。目前北京市场的表现确实止跌，但很难说已经完全恢复。
“如果房子本身的报价符合市场价值，我们见面的时候还是可以降价的，但是空间不大，可能等于总价的2%左右。”北京东四环一位经纪人表示，二手房市场买卖双方的心态起着非常重要的作用，经常会出现追涨杀跌的情况。虽然北京二手房市场一直比较健康，但今年下半年以来也经历了降温。在他看来，即使最近成交量开始好转，价格也很难上涨。
北京西城的顶级学区房，作为学区房的样本，也展现了这个特殊房子的晴雨天气。
根据西城学区一位经纪人向记者提供的信息，2021年7月，德胜区二手房成交量在多所学校划片后突然跌入谷底，约20套，仅为6月成交量的六分之一，8月、9月、10月成交量也没有恢复到之前的一半水平。
11月份，德胜区二手房成交量有所回升，约90套，但仍仅为此前水平的75%。“而到了12月，成交量再次下降，整体成交量较上月明显下降。”该经纪人告诉记者，虽然交易量略有改善，但价格与今年1月相似。
以众所周知的多校划片前“牛小”实验2号对应的一栋老房子为例。一套面积约53平方米的房子，12月总成交价765万。今年5月22日这套公寓的总成交价高达865万，而2019年的市场价仅为720万。
多校
划片、教师轮岗、限制假离婚购房、银行房贷周期长等一系列因素的影响之下，学区房泡沫被撇去，上述经纪人告诉记者，短期之内学区房应该不会再出现价格大涨了。信贷数据的企稳带动了北京二手房市场的修复。视觉中国
年底偏冷
分析这一轮北京市场变化的原因，最关键的无疑是信贷收紧。
张大伟表示，此前北京房贷放款周期拉长，严重制约了市场成交，换房链条被阻断，改善需求无法传导，也同步导致了新房市场的下行。记者在调研中发现，北京房贷放款周期在9月时超过3个月，10月有所改善，略微加快15天左右，11月则又有进一步改善，但并不明显。
贝壳研究院调研显示，近两月北京房贷情况保持相对稳定，首、二套平均房贷利率保持平稳，总体放款周期变化不大，部分前期放款慢的银行11月以来节奏有所加快。
信贷数据的企稳带动了北京二手房市场的修复。张大伟认为，走过信贷最严的三季度，四季度相对好了一些，市场见底之后，预计未来一段时间内不太可能大跌，但还会调整一段时间。他表示，北京二手房市场一般单月成交超过1.5万套，价格才会止跌，预计年底单月成交量将徘徊在1.2万套左右。
许小乐指出，北京二手房市场有年底季节性翘尾的特征，历史对比来看，今年年底市场翘尾幅度相对温和，预计年底两月成交平均环比增速是近三年最低，从绝对量来看，年底两个月成交水平刚过万套，是一个中温偏冷的状态。
全年成交方面，许小乐预计2021年北京二手房成交量同比增约10%，成交总量预计上升到近五年的一个高点，但从更长历史周期看，是一个相对中温的成交水平。“近五年北京房地产调控政策未见放松，市场持续在2017年低点温和修复。”他强调说。
记者多次从一线从业经纪人口中听到了与许小乐一致的观点，北京二手房市场年底的成交量恢复是一个惯例，每年过年前两个月都会有一个小高峰，但今年相对来说更像是10月以来的缓慢爬坡。他们表达着“市场已经维持了几年的大体平稳，2017年‘317’之后，急速大涨大跌再也没出现过。”
即便过完年又是传统意义上的学区房旺季，最了解市场水温的经纪人们对此也不再抱有期待。一位资深学区房经纪人告诉记者，预计明年年初相对今年同时期会温和很多，不再会有狂热，家长们也会根据明年小学入学情况再次判定学区房到底要不要买，如果还是像今年一样，高价买了房子进不了中意的小学，可能一切就尘埃落定了。
