“三价低”新政策实施以来，上海二手房市场骤然降温。年底，业内人士预计，上海二手房市场依然偏冷。
在上海浦东工作的金融白领刘佳(化名)去年春节后买了一套约45平方米的“老小”，总价320万元。该房屋位于上海市徐汇区柳林路田林十四村。对口小学是田林第四小学。
链家APP显示，田林十四村上一次成交是在10月份，成交房屋35平方米，总价303万元，单价约8.6万元/平方米。“以35平米的一居室为例。今年年初，一居室的挂牌价格基本在350万元左右，目前的挂牌价格在303万元左右。也就是说，从去年下半年到今年上半年，学区房的价格上涨了一波，但自从新学区房政策和‘三价低’等新规实施以来，上海二手房的降温变得更加明显。”刘对说道。
在“三价低”的规则下，上海二手房成交量萎缩。
事实上，上海二手房已经经历了“两天连败”。
国家统计局数据显示，今年10月上海二手房销售价格下降0.4%。继今年9月的首次下跌后，二手房的降温仍在继续。上海二手房价格连败现象上一次出现是在2019年。
上海中原地产高级分析师卢文喜指出，三季度上海二手房快速降温与“三价低”政策有关。
今年8月9日，上海在申请二手房贷款时开始实行“三价低”原则，即银行会根据合同网上签约价格、交易中心涉税评估价格、银行评估价格，选择相对最低的价格核定贷款额度。上海的“三价低”可谓是二手房指导价的增强版，这直接影响着楼市成交。
“比如1000万元的房子，如果银行评估700万元的价格，贷款只能按700万元审批，相当于首付直接涨到545万元。”上海一位经纪人告诉记者，“目前大部分的评估价格相当于市场价的30%或20%。即使是第一套房，首付比例也从35%上升到50%以上。”
“三价低”规则一实施，直接导致上海二手房成交量大幅下降。据上海链家研究院监测数据显示，今年8月，上海二手房累计成交1.8万套，环比下降24%，同比下降40%。9月份延续了8月份的下降趋势，上海共有1.2万套二手房成交，环比下降33%，同比下降61%。成交额378亿元，环比下降34%，同比下降66%。
从过去的10月份开始，上海共售出1.3万套二手房，环比增长8%，同比下降53%。成交额422亿元，环比增长10%，同比下降57%。该套平均总价为314万元，与上月持平，同比下降9%。成交均价为38812元/平方米，较上月上涨1%，较去年同期下跌7%。
“今年10月，上海二手房成交量仍在底部徘徊，单月成交仅1.3万套左右，同比下降53%。从前10个月累计同比来看，增速今年首次降至个位数。从价格来看，也处于较低水平。同比增速连续三个月负增长。从累计同比增速来看，增速处于下降趋势，李丽丽(化名)2019年买下杨浦区孔江二村学区。李莉说：“我买房子已经两年了，几乎没有涨价。”据李莉介绍，以孔江二村30平米的小公寓为例，2019年总价为155万元，2021年4月成交价格上涨至216万元，而上一次成交发生在5月，由于业主急售等原因，成交价格为189万元，此后再无成交案例。
记者注意到，一些高端楼盘的成交价格也有所下调。据市场人士透露，徐汇区滨江区百汇公园一套264平方米的房子挂牌价格从4180万元下调800万元至3380万元。
“类似800万大幅调价的行为是个别的，这不排除博主眼球的促销行为，但还是要看实际成交价格，而不是个别挂牌价格的跳水。上海二手房成交价格近一半已经下调，但下调幅度较今年高点约2个点。”卢对说道。
值得一提的是，去年上海房价上涨首先是由“学区房”带动的，而今年3月16日上海发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》则给过热的学区房市场泼了一盆冷水，类似于孔江区、塘桥区的“老小”学区房率先降价，也导致上海二手房回归理性。
从二手房降价面积来看，主要集中在五个新城区。从环比数据来看，金山、浦东、奉贤、嘉定是上海前10个月累计均价同比下降的区域，而均价增速最高的区域集中在核心区域，其中黄浦区、徐汇区、普陀区为前三。
“今年年初以来，出现了不少刚需置业者，但下半年以来，由于受到‘三价低’和‘信贷收紧’的影响，首付比例偏高，部分刚需置业者意外受伤。这项政策将长期实施。但未来评估价和市场价会更接近，首付比例也会相应降低。”卢文喜接着说道。
“目前游客数量略有增加，但从累计游客数量来看，同比增速持续下降。预计到年底，市场将保持目前的平稳和冷淡。”杨对说道。
