文章来自微信微信官方账号：毛大庆
第七次人口普查结果公布后，中国人口老龄化程度不断加快已是不争的事实。
它是决定正常居民房地产市场租售价格走势的决定性因素之一。
一个直观的逻辑是，房地产市场的整体需求会随着人口老龄化和低消费欲望而减少。
“老龄化”和“低欲望”——这两个关键词组成的社会，是我们邻国日本的现实写照。日本在20世纪80年代育龄人口高峰后开始了长时间的经济停滞，房地产泡沫破裂。
那么，中国的未来会怎样？
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日本泡沫的根源：人口
日本的房地产泡沫有多大？
数据显示，从1990年到2015年，东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户、日本六大城市的住宅地价指数在25年间下跌了75%，日本其他城市的地价指数也下跌了近50%。
日本经济“失去的20年”该怪谁？
表面上看，房地产泡沫的破裂有着不可推卸的责任。然而，只要房地产是在市场经济的正常环境下发展，就会出现泡沫，美国、欧洲和中国香港也不例外。
但是日本的房地产泡沫为什么会破裂得这么彻底呢？追根溯源，我们还是要回到决定房地产发展的根本因素————人口问题。
日本失去的20年，归根结底是过去20年人口年龄结构快速老龄化造成的。
25-44岁年龄段的人群一般被认为是房地产市场的主要消费人群。日本这个年龄段的人口在1980年达到高峰，然后逐年下降。与这一数据相一致的是，日本的土地所有权登记数量也开始了长期的下降趋势。
住房需求减少的直接后果是住房空置率高，新建房地产项目逐渐萎缩。
中国“房住不炒”这五年
在2016年底召开的中央工作会议上，正式发布了新的政策基调：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。
中央对“房住不炒”给出了明确指导，即“综合运用金融、土地、财政、税收、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情和市场规律的基础制度和长效机制，遏制房地产泡沫，防止大起大落。”
“留房不炒”的政策背景是，2016年下半年，在各地限购政策的压力下，房价仍有不少闹剧：在杭州，限购令实施前一天就签了5000多套；在上海，市民排队办理假离婚，以避免高昂的首付和高额的契税，甚至有一家上市公司出售了旗下的两个学区，以抵消当年的经营业绩。
“房住不炒”发布后，甚至有观点认为，中国房地产市场的转折点即将到来。
事实上，住宅房地产的主要买家在2015年就已经达到了顶峰，中国人口老龄化趋势非常明显。
从1978年改革开放到2015年，人均GDP名义增长36倍，年均增长14%，新世纪以来，年均增长13%。人均收入的快速增长和房价的大幅上涨是房价上涨的助推力。
自中华人民共和国成立以来，已经有三个婴儿潮。与日本相比，中国主要买家的年龄结构更加集中，由25-35岁的人群组成。当中国上一次婴儿潮中的新生人口进入购房者的主要年龄段时，直接导致了房地产市场的爆发，房价的上涨成为了必然的结果。
与此同时，中国的城市化进程也进入了快速发展时期。当大量农村人口涌入城市时，城市新居民的购房需求成为拉动房价的又一重要力量。
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房产税能否挤出泡沫？
在中央提出“禁止炒房”五年后，出台了更重的政策：被各界呼吁多年的房产税终于进入实施层面，将在多个城市试点。
与五年前“房住不炒”的舆论声音类似，在房产税进入实施层面后，也有一些声音认为中国房地产的转折点即将到来。
事实上，房地产的价格是由许多因素决定的，如人口、土地、货币等。当然，政策会起到调节作用，但绝对没有必然的联系。
我认为，一旦房产税全面实施，将成为中央调控房价的长效机制之一。所谓调控，就是根据经济发展、市场供求等因素调整税率。
从这个角度来看，房产税可以在一定程度上挤出房地产泡沫，但不是决定性因素。
从健全市场发展的角度来看，房地产泡沫有其合理性和必要性，但越大越好，绝不能一蹴而就。挤压泡沫是良性发展趋势，泡沫破裂的后果是经济危机。
城镇化进程，还是大城市化进程？
商品房进入市场几十年以来，中国的房地产投资热潮从来没有下降的趋势，一般来说是一步向后一步向前，一步向后。多年来，惯性思维让人们购买房产的热情越来越高。
当购房者主体减少，房地产商品的刚需属性逐渐弱化时，中国的住房
价却未见下行，这与其他国家和地区的情况有些不同。除了前文提到的日本，在中国台湾，25—44岁的购房主力人口于2007年达到峰值，随后，住宅房屋的交易量开始呈现下降趋势。
在美国，购房主力人口仍处在增长趋势上，因此住宅房屋的交易量是随着经济指标的涨跌而变化的。
而在中国大陆，尽管购房主力人口在2015年达到峰值，但随后几年，房地产销售面积仍在增长，这与城镇化进程仍在加速有着密切关系。
城市拥有更好的就业机会、更好的物业服务、更优质的医疗教育资源，对于乡村、小城的年轻人来说，有着无穷的吸引力。
根据七普结果显示，中国城镇人口规模已经超过9亿，占总人口的63.89%。与11年前的六普相比，中国城镇人口增加了2.36亿，比重上升14.21%。
2008年，麦肯锡曾就中国城市人口做过系统预测，当时的结论是，中国将在2030年拥有10亿城市人口。结合国际老龄化规律，人口进一步向资源型城市集中难以避免。
根据麦肯锡的预测，2025年中国将出现六座人口规模超过千万的巨型城市。然而，到2020年，中国已经出现了16座巨型城市，其中还包括11座GDP超万亿的超级城市。
麦肯锡当年的预测虽略显保守，但整体趋势依然值得今天的人们反思与总结。
一个显而易见的事实是，每座巨型城市都是其所在城市群、都市圈的中心枢纽，并起到带动周边中小型城市发展的功能作用。
从2010年到2020年间，中国357座大大小小不同规模的城市中，有201座城市的人口呈现流入状态（增长），有156座城市是流出状态（44%）。更严峻的情况是，在人口流出量超过10%的46座城市中，绝大部分来自中国东北地区及西部地区。
从这些数据中可以看出，中国城镇化进程的主线其实是大城市化进程，可以想见，如果没有政策调控支撑，依此趋势继续发展，再过十年，中国的一线城市人口仍能保持增长，而经济欠发达地区的大量小城，将逐渐衰败。
深老化社会：城市里不缺年轻人
这些年，尽管中国的城镇化进程飞速发展，但与发达国家相比，城市人口的比重仍偏低。
根据2018年的数据，美国、日本、韩国的城市群人口（100万以上城市）占总人口的比重分别为分别为46.33%、64.63%和50.17%，而中国仅为28&。
这也是中央提出要大力建设世界级城市群和都市圈的战略根源所在。
可以想见，未来，京津冀、粤港澳、长三角等几个超级城市群，以及其他一线城市带动下的都市圈的发展，将以更大力度的政策支撑和资源优势吸引中小城市和农村人口的进入，住房需求在大概率上将维持增长。与此同时，三线及以下小城市将面临空置房、滞销房、烂尾楼越来越多的局面。
中国已经进入老龄化社会，再过些年，将进入深度老龄化社会。但是，当我们以城市为单位分析人口结构时，可能会发现一个新的问题：城市里永远不缺少年轻人，更确切地说，是一线大城市里，将源源不断地涌入大量年轻劳动力。而在小城市和农村，空心化问题将成为沉疴痼疾。
以房养老：一种极小众的补充养老模式
在人口老龄化的大背景下，一种在发达国家较为成熟的补充养老模式正在受到中国近老龄人口的广泛关注：以房养老。
“以房养老”的操作核心是，业主将房产抵押给金融机构，后者根据房屋当前及预期价值、业主年龄及预期寿命综合评估，业主定期从金融机构获得养老金或等价养老服务，直至身故，金融机构自动获得房产产权。
这种起源于荷兰、成熟于美国、快速发展于欧美及日本的养老模式，一方面可以为社会保障体系提供补充，同时也满足了对生活有更高品质需求的近老化人口的经济缺口。
但是，当这种模式来到中国后，却可能受到利益相关方对于未来预期的不确定性的制约。同时，中国人传统的遗产管理模式中，在财产传承过程中的伦理命题，也是制约这一模式发展的重要因素。
首先，“以房养老”的人群存在区域分歧。如前文阐述，中国一线城市核心居住区房产的保值或升值潜力依然存在，此类房产换取的预期寿命分摊价值也将更高，而金融机构在交易中所承担的预期风险更小。但是，在更广大的二三线乃至底线城市及乡镇区域，随着空心化的加速，房产升值的概率几乎消失，随之而来的连锁反应将是消费力低迷，并形成恶性循环。这类城市的房产一旦成为“以房养老”的对价物，对于金融机构而言，显然将承担更大的风险，而房产业主在通过房产抵押所能获得的养老金或等价养老服务，可能也与他们的预期存在一定差距。
其次，“以房养老”限定于特定家庭。今天，一部分近老化人群属于“房产富人、现金穷人”的状态，“以房养老”瞄准的正是这部分人群，但还有一个必须考虑中国传统家庭观念的因素：子女继承关系。因此，如果业主家中有子女，且存在财产继承意愿，“以房养老”将不可能顺利执行。
总体上讲，“以房养老”并不具有普适性，其特有的、苛刻的限定条件，让这种看似有益的补充养老模式存在着诸多不确定性。
写在最后
第七次人口普查得出的结论，让我们不得不为正在变老的祖国担忧与焦虑。同时，在人们惯性的投资思维中，房子依然是优质的投资标的物。
这里就产生了一个悖论：人口年龄趋老、总量趋少、消费欲望衰退，房子还会是最靠谱的投资选择吗？
在日本的很多小城，人口流失严重、生育率持续下降，因此当地房价很低，甚至部分城市为了吸引人口而提供免费住房，却依然无力改变人口流失的趋势。
在中国，这种类型的小城正在变多，比如鹤岗、张掖、鄂尔多斯(600295,股吧)……
日本的国土面积还不到中国的4%，因此，对于疆域辽阔的中国而言，这样的人口流动趋势所带来的社会问题和经济形势是更加严峻的。
诚然，人口老龄化的趋势已经无法逆转，但与此相比，更严峻的问题是，经济发展如何可以以点带面，在大城市群充分释放经济活力的同时，也能为小城镇和乡村带来经济动能，把更多年轻人留在家乡。
毛大庆简介
毛大庆，城市规划与区域经济学博士，区域经济与城市更新学者。优客工场创始人，优享创智创始人。中国科协八届、九届、十届全国委员会委员、北京市人民政府顾问、北京新闻文化研究所执行所长。
优客工场是中国联合办公空间运营商，截止2021年6月30日，优客工场在87个城市共有282已签约场地，管理面积约为70万平方米，为116万会员提供服务。
著有《城市人居生活质量评价体系研究》、《永不可及的美好》、《无处安放的童年》、《一口气读懂新加坡》，译著《奔跑的力量》、《朝圣波士顿马拉松》、《鞋狗》、《为谁留的空椅子》、《凿开公司间的隔栅》、《布隆伯格传》等。
爱好马拉松运动，截止2021年11月，已经完成全程马拉松126个。
