近日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知》征求意见稿，为闲置低效的商业办公、酒店、工厂、仓库、科研教育等非住宅存量房屋转为保障性租赁住房提供了支持和规范指导。这是落实国家7月初发布的指导各地推进保障性租赁住房建设的顶层设计(国办发〔2021〕22号)，也是深圳推进保障性租赁住房的重要渠道。
第七次人口普查数据显示，与2017年统计年鉴数据相比，2017-2020年深圳常住人口达到1756.01万人，增长41%，增速全国最高，其中15-59岁人口占比79.53%。人口快速增长的驱动力在于，近十几年来，深圳的新兴产业和高新技术成为增长引擎，带动人口集聚。加上落户门槛低，人才竞争激烈，户籍人口较10年前翻了一番，户均2.25户，较10年前增加0.13户。
这意味着深圳居民不再是10年前的农民工，而是扎根“严嘉”。因此，过去一直占深圳实际人口近70%的城中村，很难成为新人口在深圳生活的理想选择。面对高房价，95后、1900后的年轻人和新市民需要体面、有经验、低成本的租赁住房作为扎根深圳的第一站，甚至是长期居住的选择。这是深圳大力发展保障性租赁住房的逻辑起点。
2021年至2025年，深圳将建设保障性租赁住房，不低于全市住房建设总量的30%，不低于40万套(间)。目前，深圳已供应保障性租赁住房约3万套，在建、预计“十四五”新开工的保障性租赁住房约10万套，市场上约1.5万套租赁住房已有初步意向，距离40万套的任务还很远。目前，深圳市公共租赁住房的等候室共有34.7万人，等候期约为5年。
除了盘活城中村，将商办、工业工厂等非住宅存量房改造成经济适用房，是深圳的最佳选择。根据2018年土地变更调查，深圳存量工业和商业服务业用地占34%，住宅用地仅占22%。目前，空间密集型现代服务业和高新技术产业对深圳GDP的贡献率超过70%。产业周期约20年，土地利用周期最短40年。产业结构升级将推动土地利用结构调整。
近年来，深圳在保持工业区块线的基础上，开始将工业用地调整为住宅用地，“非住宅房改”是应有之义，符合深圳提出以公有住房为主导的“二次房改”逻辑。本文档是“如何改变”的指南。事实上，“非居民租金改革”的前身——“非居民租金改革”在“十三五”期间已经有了鼓励大规模租赁(即长租公寓)的政策红利(2016年中华人民共和国国务院办公厅39号文件)。但由于改革中投资大、回报低的限制，市场参与积极性不高。这一次，在落实国家22号文件中，深圳明确提出要以政策支持推动市场运行，最大的政策红利就是降低源端改造和后期运营的成本。
比如非住宅不改变土地性质、建筑规划指标和不动产登记信息，不缴纳地价，按国家规定享受土地、财税、金融等特殊政策。比如建行、CDB提供低息贷款；中央政府、国家发展和改革委员会以及省级和亩
这样不仅改造运营成本大大降低，还可以将各部门联动起来，规范证书的发放流程，解决施工许可审批缺乏依据的问题。然而，“非住宅房改”涉及的问题和调整还有很多。比如，国家22号文件明确提出，在满足规划原则、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，推进非住宅存量住房向保障性租赁住房转变。这次深圳文件的转化条件也比较严格。
例如，商务办公、酒店(酒店)和研发；d .建筑物应以建筑物、建筑物或楼层为单位进行改造，工厂和仓库应以建筑物或建筑物为单位进行改造。这种调整在过去是前所未有的，涉及房屋安全鉴定、基于安全考虑的房屋改造加固、消防差异化等。这些不仅涉及现有施工审批程序的调整，还可能导致相关部门保守，不愿意出具相关的安全估算证明。同时也涉及到成本增加。
又如，改造项目所在宗地或改造房屋所在同一栋楼有两个以上(含两个)共有人的，应当经占三分之二以上份额的全体共有人或共有人同意。这对于一些项目来说是一个很大的困境，最典型的就是一些商住混合层下面有裙楼商业，上面有住宅楼。商业裙楼原有的业态有所下降，改成出租屋是个好办法，但很难得到上述居民的同意。
从国家到各省、深圳，各项配套政策已经落实到位，关键是要畅通项目证书的发放流程，并对具体项目逐一落地，总结“非住保改革”通道的实施路径和地方模式。“非居转保”存量的盘活，并不像房地产开发那样以高利润为驱动，而是需要横向和纵向(包括街道社区)涉及的各职能部门共同努力，在城市主体责任框架下，智能克服痛点和堵点。
特别是要阻断过去从商品房销售和类似住宅开发中获得一次性红利的想法，让产权人和业主认识到，将商业办公等非住宅性质变为保障性租赁住房，不仅可以改变低效闲置的现状，还可以分享实体经济和房地产协同发展的长期红利。总之，房子在，优惠政策在，年轻人和新市民对好租房的需求在。如何高效聚集这些要素，发生化学反应，转化为保障性租赁住房，是发挥主体责任和主观能动性的关键，也是对房地产精细化管理的考验。
