信贷限制让北京二手房的温度降了下来，远远超过了对学区房的整治和调控。11月1日，中原地产研究中心统计数据显示，10月北京二手房网上签约9340套，同比下降53.4%，环比下降25.7%。这也是北京二手房市场连续第七个月下跌，也是年内首次跌破万套。
博弈增大
月成交量不足1万套意味着什么，可能是所有购房者在看到北京10月二手房成交量数据后的第一反应。
麦田数据显示，自2017年以来，除了去年10月的1.43万套，北京10月二手房成交量在过去5年中有4年没有超过1万套。
“换句话说，从历史数据来看跌破万套并不罕见，因为俗称的‘金九银十’主要是新房市场，但这是一个需要关注7个月的趋势。”不少业内人士指出，今年上半年北京二手房出现小高峰，重点区域房价上涨趋势也很明显，这是接连受到政策打击的关键。
成交量疲软，愿意降低挂牌价格的房东比例也在增加。麦田地产数据监测显示，10月份有调价的房源中，有85%以上下调了挂牌价格，比9月份提高了4个百分点。
麦田指出，目前北京二手房买卖双方的价格博弈日益加剧，部分房东因当前房价不及心理预期而选择暂不挂牌出售。
“最近，有两套很不错的房子。当我们与业主沟通价格调整时，业主强烈要求下架。说白了，如果卖不出心理价位，他们是不会卖的。”头部机构西营坊店经理透露，两处房源其中一处的挂牌价格应超过近3个月同户型同楼层房源价格的20%。针对目前的市场情况，经纪人多次建议业主以平均成交价格上线，但均被拒绝。“业主也很直接，他也不急着卖，因为他买的房子不乐观，而且他也担心置换过程中的信用堵塞，所以就等着瞧吧。”
不只是信贷打击
但并不是所有的业主都这么淡定。此前，当记者今日走访时，他们也发现，由于置换周期有限，一些在前期就已经订好置换房源的业主开始匆忙降价。以和平里某热门小区为例，9月份售出的一套小三房公寓均价较前三个月同户型均价下降15%。房屋维修经纪人也确认，被业主更换的房子已经交了定金，最后的周转期到了。
中原地产首席分析师张大伟认为，二手房降温的原因有几个：一是因为信贷收紧，北京是一线城市，到目前为止，7月以后购买的新房和二手房都没有贷款，严重制约了市场成交量。而且，从趋势来看，临近年底，房贷收紧的可能性比较明显，市场成交量持续低迷。
二是学区房等调控政策不断升级，8月份离婚后限购等政策叠加，第二轮集中供地结果不尽如人意，使得需求端完全进入观望周期。
除了多校抄写员，张大伟还提到了学区的改造。今年“金九银十”期间，北京部分地区也开始引导热点地区二手房价格。
“7月份，政策基本上是一个月。7月，多校抄写员全面实施，热点学区迅速降温；8月，新离婚政策落地，税收和贷款的漏洞被彻底堵死；推九月片区二手房指导价；最后，10月第二批卖地不理想，让担心卖地可能被信贷卡住的小业主和买家彻底放弃了交易。”海淀区蜂鸟家园某头部中介公司店长介绍。
诸葛找房数据研究中心分析师王小妮指出，“银十”旺季北京楼市表现不佳，主要是市场热度不足所致。从二手房市场来看，一方面，虽然中央近期发布了房地产市场信用环境将得到改善的积极信号，但北京市住房贷款额度并未明显增加，二手房贷款难度仍较大；另一方面，由于此前政策调控力度不断加大，调控效果明显，市场存在强烈的观望情绪。
王小妮提到的北京住房贷款额度并没有明显增加，也得到多家银行的确认。据某股份制银行北京分行信贷部经理介绍，目前该行北京地区二手房贷款利率并未上调，第一套仍为5.2%，第二套仍为5.7%。最终需要计算贷款人的信用信息和收入，但贷款期限和金额并不理想。“我们也没办法，就像房地产公司的三条红线一样，我们银行的涉房贷款就是我们的红线，没有它就不会有，银行信贷部很多人，包括经理都判断，北京房贷收紧至少要持续到明年二季度。”不代表没有新的一年，而是积压太多，需要一个消化周期。"
