记者唐绍奎上海报道，10月24日，南京市规划和自然资源局公布第三批集中供地，将推出61宗地块，总起始价482.86亿元，将于11月25日正式出让。这比计划中的10月份第三次集中供地晚了一个月。
据报道，南京市第三次集中供地将以“限房价、定质量、竞地价”的方式出让。普通商品房(毛坯)平均销售价格不得超过核定价格(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过平均销售价格的110%(装修价格另行核定)。
继南京之后，10月26日，苏州也公布了第三批集中供地，共出让26宗地块，其中吴江区8宗、高新区7宗、相城6宗、吴中3宗、姑苏区1宗、工业园区1宗。该地块总起始价405.6亿元，将于11月24日正式动工。
对此，上海中原地产市场分析师卢文喜指出，根据这两个城市发布的第三批土地拍卖规则，土地拍卖规则在不断完善和细化。在这个前提下，地价不能再乱涨了。他认为，南京集中供地规则中关于土地拍卖自有资金比例的规定，以及“一户最多可参与11块地”的规定，使得征地机会更加均等。目前市场降温，征地制度严格，土地市场保持平静是大概率事件。“南京第二批集中供地的大量土地已经终止，同样的可能性也不能排除”。
降低进入壁垒。
南京市第三批集中供地规则有两个明显变化：(1)出租屋倾向增加；降低征地门槛，强调竞买人的公平性。
据了解，南京市第三批集中供地共有8栋安置房、7栋租赁房。其中，6个为单身员工公寓净土，1个为单身员工公寓住宅混合用地。
与前两次集中供地相比，南京市第三批集中供地减少了商品住宅用地供应，同时在一定程度上降低了整体招标要求，对租赁住房的建设和租赁做出了限制。比如第二次集中供地时，要求11块地不要联合登记竞价或联合开发，股权转让受到严格限制，但这次没有这种限制。此外，南京土拍也降低了对房企资质的要求。这次供应的土地全部要求资质三级以上，而之前大部分都要求二级甚至一级。在对竞买人的要求方面，除丽水、高淳地块外，同一竞买人登记的地块数量不得超过11个。这在一定程度上保证了投标人的平等机会。
苏州也是如此，第三批集中供地增加了商品住宅用地供应，同时下调了定金和首付款比例，取消了土地市场指导价，降低了整体招标要求。
此外，由于市场交易向下调整，向房企传导的投拓端收缩，南京市第三批集中供地还规定，当网上交易达到最高限价时，竞买人的土地必须以抽签方式确定，商品房预售条件提高至已完成住宅投资的50%。
南京对本次集中供地出让地块配建的租赁住房提出了要求：整栋、整单元或整层为最小单元，少于一个单元或一层的集中布置在同一单元或同一层。原则上，中小型单位由投标人建成后主要用于租赁。原则上
四季度，由于融资不畅和即将到来的偿债压力，房企收购土地的意愿下降。很多企业都说“现金为王”“手里有现金安全”，期待明年土地市场有更好的机会。根据中国住房和城乡建设研究院10月21日发布的一份研究报告，9月房企融资总额跌至谷底，月度融资总额降至1000亿元以下，降幅超过40%。月度融资规模同比下降7个月。传统融资渠道中，信用债、海外债、信托融资平分秋色，ABS发行归零。此外，十多家房企的海外评级或前景均有所下调。
土地收购的资本结构可能是可变的。
南京相应调整土地拍卖规则还有一个重要因素：前两次集中供地热度仍集中在头部房企、央企和国企。比如在第二轮集中供地中，大型房企积极参与南京市场的土地拍卖。结果，市区11个核心地块的溢价率见顶，核心板块竞争激烈。征地企业以央企和国企为主，龙湖则活跃在多个城市的第二次集中供地拍卖中。在第三批土地中，南京选择了混合质量的地段，并增加了土地数量，可能是因为控制了溢价率，给了更多房企参与的机会。
在南京第二次土地拍卖中，总部企业获得的土地量占近60%。在征地数量上，中海地产有3块，总成交价80.3亿元，是投资最大的房地产企业。葛洲坝(600068，入股)、龙湖、保利发展、珠海法华、华润置地、中铁置业、杭州滨江、中铁建设(601186，入股)、首开股份(600376，入股)、卓悦地产等。
显然，随着调控的深入，房企开始收缩投资。南京已经关注到房企的这一变化，第三批土地也延续了量大面广的特点，但总起拍价明显下调。
在第一、第二批集中供地中，此前取消出让的栖霞区燕子矶街G81号、六合区龙袍街G98号、江宁区春华街G45号三幅地块将再次挂牌进行第三次集中供地。
除去这三个地块的反复推地，南京三批集中供地共出让761.74万平方米，加上前两批推出的33.95万平方米，今年供应的宅基地(含安置和出租屋)面积达到795.69万平方米。根据南京市2021年国有建设用地供应计划，预计全年住宅用地面积919万平方米。按此计算，2021年南京市出让土地量为年度计划的87%。
苏州还将第二批集中供地终止的相城区新城天成路以南、秋锁街以东地块，在修订规划指标后排在第三位次集中供地中再度挂牌，但起拍价上涨了1600万元。
作为长三角最受关注、调控最密集的强二线城市，南京集中供地的地块净利率此前一直不高。在首次集中供地中，除一幅终止出让之外，总共51幅土地卖出992.5亿。据一名参与土拍并幸运地摇中了一幅地块的房企人士透露，很多地块测算下来，净利率在2%左右。
南京第一次集中供地的时候，市场库存处于新低状态，去化周期只有5个月，位于主城区的32幅土地，去化优势明显，盈利空间可期，引发了资金实力雄厚的房企的争抢。南京首批次集中供地中51幅土地有36幅触及地价限价，进入摇号程序。包括万科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭辉等等多家外来房企均摇中了，这些房企此前都在南京有过土储。也有房企指出，南京土地利润空间比杭州大。土地市场热度如此，南京力求在让开发商保有利润空间的基础上，保证房屋质量的意图很明显。
然而，南京第一、二次集中供地结束之后，市场变化渐趋明朗，调控更密集，政策补漏也成为地方政府的调控常态。一个背景是，近期一线城市在一二手房价管控上加大了力度。比如5月20日，在年初出台二手房指导价之后，深圳要求进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作，并启用商品房定价评估系统。政策的实施令二手房市场成交进入下行周期。
参照上海第二次集中供地中，资金结构发生变化，南京第三次集中供地由于调低了拿地门槛，拿地资金结构或许也有变化。
上海第二次集中供地中，外资投资机构现身联合国企拿下位于静安区彭浦新村的一幅保障性租赁住房用地，成交价7.22亿元，是全场成交价最高的一幅保障性住房用地。这幅地块由上海宁音企业管理有限公司（简称“上海宁音”）与上海微和景明公寓管理有限公司（简称“上海微和景明”）联合体拿下。启信宝信息显示，上海宁音是上海静安区国资委下属企业；启信宝信息显示，上海微和景明是在2021年8月13日注册于上海自贸区的一家住房租赁为主的企业，该公司其中一名董事为张其奇，而张其奇又是华平投资的合伙人。在民营房企普遍缺乏拿地资金的当下，外资进场“捡漏”的意味颇浓。
由于刚刚启动报名，南京第三批集中供地的拿地资金结构变化，还有待市场验证。
