国际评级机构一天之内降级多家房地产企业的情况非常罕见。
中资房地产企业发行的美元债频频违约后，投资者和资本市场的信心逐渐破裂。
2021年10月18日，国际评级机构穆迪分批下调多家房地产企业评级，包括凯撒、阳光城(000671)、R&F物业；此外，多家房企被降级，包括领地控股、三盛控股和和盛创展。
穆迪给出的理由无非是担心房企销售下滑、融资受限，会影响流动性，这是目前房企面临的产业问题。在一些大型房企怒喝、一些中小房企走钢丝的情况下，投资者对中资房企发行的美元债没有足够的信心。
无论是开发商、投资者还是学者，他们都很难预测中资房地产企业发行美元债的走势，这是他们的艰难时刻。整个房地产行业和资本市场也在等待融资修复的机会，但一旦信心被打破，重建就不容易了。
一位不愿透露姓名的券商高管在接受21世纪经济报道记者采访时总结了目前的情况，他表示，房地产企业现在能做的都于事无补，投资者也不会恢复信心。
事实上，从近期央行的声音和市场的反馈来看，房地产行业“稳地价、稳房价、稳预期”的发展基调并没有改变，大部分企业的发展相对平稳健康。当高风险警报解除，房地产融资有望重回正轨。
轮番下调评级
国际评级机构一天之内下调很多房地产企业的评级是非常罕见的。但事实上，在评级或评级展望方面被下调的房企，大部分此前都被谨慎对待。
例如，R&F物业的企业家族评级从B2下调至B3，评级展望为负面。在此次降级之前，上述评级已被列入观察名单。
穆迪高级副总裁曾启贤给出了评级下调的原因。“这反映出R&F物业流动性较弱，再融资风险较高，因为公司未来6-12个月将有大规模债务到期，在融资环境紧张的情况下，其海外融资渠道将变得更弱。”
R&F房地产公司最近被S&P降级，惠誉一个月前降低了评级展望。以“三条红线”为约束指标，R&F物业目前是红档房企，资金压力较大。
同一天，凯撒评级被下调，穆迪将其公司家族评级从B1下调至B2，其中包括负面观察评级。
穆迪预计，未来6至12个月，凯撒的流动性将减弱，融资风险将增加。鉴于凯撒在未来12至18个月是否有足够的现金流，以及偿还所有到期离岸债券存在不确定性，其评级将进一步下调。
虽然凯撒是绿屋公司，但由于凯撒是美元债的大发行国，近期销售业绩转冷，市场的这种担忧并非空穴来风。公开数据显示，截至目前，凯撒有20多笔美元债务，余额约117亿美元。
比如评级展望被穆迪下调的中国奥园和中梁控股，虽然目前财务指标似乎没有明显的负面变化，但作为高杠杆的“黑马房企”，过去积累的风险足以让市场在此时做出审慎的反应。
在债券市场，高收益和高风险在大多数时候可以划等号，而上述房企发行的美元债券大多属于高息债券的范畴。例如，凯撒有一笔2022年到期的美元债务，利率为11.25%；R&F今年年初发行了2023年到期的美元债，利率高达11.75%。
在目前的市场环境下，投资者逆势购买中资房地产企业发行的美元债券似乎不是最佳选择。
一位中国美元债券的个人投资者告诉记者，他投资美元债券的想法是“盈利”。过去，大部分美元债务都很好，但现在情况不同了。个人投资者很难预测美元债务后中国房地产的走势。“可能有机会，但不确定。这次我还没准备好参与。”
在接受记者采访时，柯睿证券资产管理部固定收益副总经理孙杨表示，当前市场波动更多是个别企业因素引发的行业恐慌。其实市场上还是有好公司的。从这个角度来看，其实市场上还是有很多投资者认为可能会有更好的逢低买入机会。
信心才是黄金
拥有大量美元债务的房企并非完全不活跃。至少在幻想曲年因违约导致市场大幅波动的市场环境下，中国奥园、凯撒等房企向资本市场和投资者释放了一些积极信号，但隐忧仍在蔓延。
10月15日，中国奥林匹克公园宣布进一步回购优先票据共计300万美元。奥园管理层还表示，公司今年迄今已回购本金总额为1500万美元的债务。截至目前，2021年到期的境外美元债务已全部赎回，2022年1月到期的5亿美元债务已再融资。
凯撒还告诉投资者，将根据市场情况选择合适的时间提前回购部分2021年12月7日到期的年利率为6.5%的高级票据。
即便如此，房地产企业美元债市场仍然容易受到市场消息的影响。例如，凯撒的美元债务在19日创下了较高的跌幅，这表明市场对此仍有担忧。
住房金融领域资深经济学家陈斌在接受采访时指出，无论是回购还是采取其他行动，房地产企业都不太可能增强信心。“毕竟，整体环境决定了市场信心无法增强。”
在接受采访时，一位人民币美元债的机构投资者指出，根据他们监测到的数据，人民币美元债的投资者和开发商都非常困难。“整个市场都有挤兑，至少目前来看，跟销售数据、投资数据等基本面关系不大，核心还是看政策。如果政策得到改善，大家的预期可能会改变。”
这段时间少有的好消息是，中国人民银行金融市场司司长邹澜在央行召开的第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。这意味着，房地产行业整个的基本面未有根本性改变。
住房金融领域的高级经济师陈斌在接受记者采访时指出，从当前的大环境来看，房地产市场仍会稳定发展。前段时间，央行提出两个维护，这也给予市场一定的信心。不过在房企融资这方面，降杠杆仍是一个趋势。“美元债说到底是信心问题，如果未来房地产行业稳定发展，相信房企融资也会慢慢回暖。”
孙杨则认为，到明年年初市场才可能会有一个修复的过程，无论是调控政策也好，还是企业风险出清也好，还需要再等一等，明年初或许才会有改善。
