房地产市场监管应加强对“土地开发周期”的监管
近日，上海市普陀区石泉小区W060402单元B3-2地块，由融创与厦建联合成立的项目公司(上海赵昊企业管理有限公司)以36.15%的地价、84346元/平方米的底价成功获得土地使用权。
底价高达84346元/平米。在这个地块上开发的商品房，为了满足开发商的开发需求，价格有多高？显然，开发商对这个地块的开发期望很高，对可能的收益期望也很高。
也许，正是因为成交价格太高，底价太高，开发商的开发预期太强。为此，根据上级要求，普陀区规划资源局、区房管局相关负责人出面，约谈了融创上海、上海赵昊企业管理有限公司相关负责人.要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的心理准备，合理调整预期。同时明确受让方在项目土地出让的整个生命周期内，必须严格按照合同进行开发建设，严格执行生命周期管理要求，接受相关部门的监督，保证工程质量，并按照法律法规开展经营活动。
面试有两个方面值得注意，一是合理调整预期，二是按合同发展。前者主要针对交易价格高。因为，交易价格越高，开发商的开发预期越强，对市场的影响就越大，从而影响了土地及周边土地开发过程中商品房的合理定价。所以要尽早打好疫苗，避免出现问题。后者要针对开发者不会按照利益和约定的时间完成开发任务，而是随意调整开发周期，拉长开发周期。要知道，这么多年来，开发商为了利益，会对商品房的开发周期大做文章，无限延长商品房的开发周期，导致很多很多本可以在规定时间内开发的商品房，有的甚至出现了土地干枯的现象。在这种情况下，有必要约束开发商不按合同完成开发任务的行为。
事实是，合同中的所有规定，包括开发时间和开发周期，都是土地交易的一部分。只要开发周期不因客观原因而延长，就必须按照合同约定的时间完成开发。否则属于违约，需要承担违约责任。这就要求开发商从市场上拿到土地后，必须及时开工建设，在规定时间内完成商品房上市交易的目标。逾期不交的，必须按土地管理、罚款处罚和没收的有关规定予以没收。
为什么要规定土地开发的时间？原因很多，效果也很大。对于开发商来说，这是一个信用问题。开发任务能否在规定时间内完成，直接决定了开发商的信用和开发商的形象。如果不能在规定时间内完成开发任务，开发商将失去信用，在其他地方参与土地拍卖时受到信用质疑。对于地方政府来说，它也是城市管理的重要组成部分，是城市能否得到更加有序和规范管理的一个非常重要的方面。如果开发商不能在规定的时间内完成开发任务，将给城管带来很大的压力。更重要的是，还会影响当地信用环境的建设。对于国家来说，开发商能否按规定时间完成开发任务，对宏观决策影响很大。
正因为如此，加强土地开发的开发周期管理，确保开发商在约定的时间内完成开发任务，是非常重要的。尤其是一二线城市，房价上涨的内在冲动，更要重视土地开发周期的管理，要保证每一块土地都能在约定的时间内完成开发任务，而不是拖拖拉拉。一旦发现不能按约定时间开发的土地，必须按照国家有关政策严格执行。特别是长期不开发的土地，要没收。
限购、限售、限贷、限价、防止离婚和炒房、面试等。围绕调控楼市的各种政策措施都产生了一定的效果。但仍有大量土地未在约定时间内开发，且未对其采取处罚、没收等措施，导致土地干化现象严重。所以，一定要补上这一课。正是这一课对规范开发者的行为非常重要。如何尽快弥补，对于发挥楼市调控作用，提高效率至关重要。
