距离第二次地球拍卖只剩下三天了，但古都南京却意外“冷”了。
9月23日，南京市规划和自然资源局宣布，第二轮集中土地拍卖11宗地因故终止。这些地块分布在栖霞区、江宁区等地，占本次土地供应规模的21%，原总起始价超130亿元。目前，南京图派的货架上还剩42个包裹。
不仅仅是南京被房企“冷遇”。同日，重庆市公共资源交易中心宣布，重庆市第二次集中土地拍卖终止9宗地块。重庆是上一轮集中土地拍卖的热点城市。当时共拍卖土地46宗，平均溢价率为43.78%。
如果说之前有很多城市的话，截止到9月23日，包括长春、福州、天津、青岛、济南在内的10个城市在第二轮土地拍卖前已经停止出让部分土地，总数超过110个。这些连拍卖现场都没有的地块，大部分被迫“下架”，因为没有人报名，房企无动于衷。
“流动性紧张是行业目前困境的症结所在。”平安证券研究院认为，无论是投资销售下滑，还是建设征地放缓，核心都在于“三道红线”“房贷集中度管理”等融资端收紧，给行业带来压力，通过影响现金流来制约房企投资。
土地集中供应的出台本来是为了降低土地市场的热度，但是第一轮土地供应并没有达到这个目的。目前第二轮土地供应降温趋势超出行业预期。市场越来越冷。但是，那些“无粮入仓”的房企，还能保持规模的“神话”吗？
开拍前夕“下架”地块
从率先“吃螃蟹”的厦门开始，第二轮集中供地已经到了中期。
据公开信息统计，已有11个城市完成第二批土地出让，总成交额2688.5亿元。与火热的第一轮土地拍卖不同，第二轮土地供应基本以低地价甚至底价出让，拍卖流现象增多，南京、重庆等多地提前终止土地出让。
作为长三角地区的重要门户城市，南京曾经是房企追逐的热点。
第一轮土拍中，南京有37幅达到最高限价，占比72.6%，成交总价992亿元，整体溢价率18.15%。其中，汤泉、六合、江宁等部分远郊板块受到房企追捧，江宁甚至有地块吸引78家企业参与摇号。
然而，在过去的几个月里，南京房企的投资热情发生了很大变化。根据南京官方公告，此次有11宗地块因故终止。据知情人士透露，直接原因是没有人报名。
从高温到发烧，市场上发生了什么？此前，南京调整了土拍规则，最高溢价率由30%降至15%。表面上看，土拍新规意在降低市场热度；但实际上，南京第二轮土地供应的起始楼面价并没有下降，反而比第一轮上涨了3%。
与此同时，南京对投标保证金、投标主体、开发主体、上市时间、工程质量等都做了更细致、更严格的规定，房地产企业实际投标门槛不低。
比如土地拍卖时，部分地块的竞买保证金比例可以提高到起拍价的50%。此外，同一投标人在同一批次中登记的土地不得超过总土地的30%。对于部分地块，南京规定不允许联合招标、合作开发，后续项目公司股权不得转让。
这些规定无异于给热衷于联合征地的房地产企业打了一剂“镇定剂”，间接提高了市场准入门槛。
重庆也对房企提出了更多要求，如设定宗地最高限价、达到最高限价、转用竞争性自持租赁住房等；部分宗地根据实际情况采用竞争性方案和竞争性品质；17宗地配有出租屋等。房企不能再像第一轮土地拍卖时那样把溢价率推到100%。
二轮供地集体“爆冷”
南京和重庆冷打不是个别现象。事实上，在第二轮土地供应半途中，市场降温程度远超行业预期。
一周前，苏州迎来第二批集中供地。首日成交6幅，其中5幅以底价成交，剩余地块溢价率为1.01%。第二天共出让6宗地块，其中4宗地块以底价出让。这一幕被业内称为“苏州土拍史上人气最低”。
更为惨淡的是在沈阳，拍摄前被终止的包裹多达22件，约占第二轮集中供应总量的50%。拍摄结束后，剩下的地块仅用一个小时就卖完了，总成交额只有139亿元。
据该所分析，政策调控频繁加码、房企资金持续承压是征地节奏缓慢的重要原因。今年以来，“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力。商业票和征地销售比例已纳入监管。在支付和资金的压力下，房企收购土地的意愿受到抑制。
同时，许多地方严格审查房地产企业的土地购买资金来源，并对违规行为进行处罚。除了扣除保证金，拍卖被禁止了1-3年。上海、南京等8个城市被要求提供经会计师事务所认证的材料或审计报告，房地产企业通过“灰色通道”融资获得土地被封杀。
除去资金因素，第二轮土地供应并没有降低市场门槛。中智园表示，第二批多城地块的楼面价较第一批有所下降，但仍高于2020年全年地价。同时，由于配置、自持和建设成本的增加，房企在利润端的优化程度有限。
“第一轮土地供应比较火爆。一方面，这批土地可以在年内入市，为业绩做出贡献。因此，企业拿地意愿强，第二轮供地背景不同。”有房地产企业人士也表示，在40%的征地售房比例限制下，很多企业更理性的征地。
值得注意的是，虽然整体市场逐渐降温，但仍有部分房企抓住机会，试图弯道超车。
而且国企和央企都在当前市场偷偷扩张。
张。中海、中铁、金茂、保利、华润、招商蛇口(001979,股吧)等，都是二轮土拍中的常客。民营房企中，活跃分子极少，仅有龙湖等企业正逆势补仓，在天津、合肥、无锡、长春等地区扫货。平安证券分析称，8月50强房企中国企拿地销售面积比达45%，明显高于民企(23%)。“央企及国企凭借其稳健的财务状况，短期或成为市场拿地的主力。”
