随着调控力度的不断加大，房地产市场明显转向。9月15日，国家统计局发布了8月份70个大中城市房价变化情况。从数据变化来看，随着前期出台的调控政策不断发酵，信贷持续收紧，叠加市场进入淡季，市场热度进一步回落。8月新房、二手房数量持续增加，降至年内最低水平。新房价格涨幅下降，二手房价格止涨转跌。这是今年以来二手房价格首次下降。
“在信贷收紧之下，楼市的转折点已经出现。”业内人士指出，这已经是自2015年4月以来连续77个月。除了2020年2月受疫情影响，城市二手房跌幅最大，城市涨幅最小。
34城二手房价格下跌
从8月份70个城市新建商品住宅价格指数来看，新建商品住宅数量增加46个城市，较上月减少5个城市。4个城市持平，较上月增加1个城市；城市减少了20个，比上月增加了4个城市。从涨幅来看，70个城市平均涨幅为0.16%，涨幅较上月收窄0.14个百分点。城镇平均增长0.36%，环比增速收窄0.14个百分点。
分档次看城市，一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，增速较上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、深圳分别环比上涨0.2%、0.4%、1%，北京增速较上月收窄0.6个百分点，上海增速持平，深圳增速扩大0.5个百分点，广州增速由上月的0.2%变为0.1%。一线城市中，只有深圳增速扩大，增速领先一线城市。
二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，增速较上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比由0.2%转为持平。总体而言，与上月相比，各级城市价格涨幅有所收窄或持平。随着市场进入淡季，调控政策的陆续实施，房价上涨的动力将减弱，新房价格上涨将趋于更加平缓。
从8月二手房价格指数来看，上涨城市数量为27个，较上月减少14个；9个城市持平，较上月增加6个；城市减少了34个，比上月多了8个。这也是近年来二手房下降的城市数量首次超过二手房上升的城市。
中原地产首席分析师张大伟表示，房价上涨的城市数量已经连续五个月减少。从房价上涨趋势来看，在3、4月出现峰值后，二季度以来市场涨幅并未收窄，调控抑制了房价上涨。尤其是二手房上涨的城市数量骤降至仅27个，这是自2015年4月以来连续77个月的最低点，除了2020年2月疫情的特殊原因。全国楼市的房价拐点已经出现。
房价拐点的到来，离不开调控政策的持续发挥。诸葛找房数据研究中心分析师陈晓指出，随着调控重点转向二手房市场，不少城市遵循二手房参考价机制，市场观望情绪愈演愈烈，价格上涨乏力，其中深圳已连续4个月下跌。作为第一个出台二手房指导价的城市，市场明显降温。
从不同档次的城市来看，一线二手房的销售价格
RealData高级分析师潘浩表示，从单月成交数据来看，8月商品房销售面积为1.2545亿平方米，与2018年同期持平，同比下降16%。在季节性因素、高基数因素和政策因素的叠加下，当前市场呈现高位下跌。2021年7月前，我国商品房销量连续14个月保持历史峰值，高基数导致8月同比增速下降。
此外，在以“三稳”为目标的调控政策下，不少地方调控政策趋紧，使得近期销量呈现回调趋势。据RealData统计，8月份房地产市场调控政策出台36次，4月份以来调控频次持续增加，调控力度持续加大。
销售回款是到位资金的主要来源，房贷利率持续上行带动销售回款增速下行，使得房企的到位资金承压。1-8月，房企到位资金134364亿元，同比增长14.8%。分项目看，国内贷款、利用外资、自筹资金、存款及垫款、个人按揭贷款同比增速分别为-6.1%、-47.5%、9.3%、31.3%、13.4%。
“国内贷款增速降幅持续扩大，房企资金到位持续承压，与银行贷款集中度管理有关。”潘浩指出，8月RealData监测的72个城市首套房贷主流利率为5.6%，第二套房贷利率为5.9%，且持续上升。信贷环境收紧抑制了销售回款增速，同时销售回款是房企到位资金的主要来源，加剧了房企的资金压力。
商品房销售高位回落
随着政策调控越来越精准，重心转移到二手房市场，政策效应逐渐显现。陈晓表示，新房和二手房的市场人气有所下降，二手房的表现更为明显。预计随着“金九银十”传统旺季的到来，房企将加大促销力度，以价换量现象增多，新房价格涨幅继续回落。然而，随着更多措施的实施，二手房市场将继续降温。
“金九银十”是房地产销售的重要节点。潘浩标对“金九银十”的整体行情进行了预测。
示，由于企业融资端持续承压，在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑，因此销售回款成为房企运营的生命线。结合上述“高位回调”的市场判断，面对传统“金九银十”的销售节点，房企为应对市场不确定性、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码，推出一定的促销措施是常规操作。但面对年底前的交房节点，为维护前期购房业主利益，多数老项目并不会整体采取过于极端的降价措施，更有可能的选择是针对产品力稍弱的房源推出促销政策，一方面清理长期库存，另一方面也集中进行客户引流或储备。当然，也存在部分房企出现较大的现金流压力，进行较大力度的促销，但多数操作都是阶段性的选择。
在张大伟看来，2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市纪录已经成为定局，整体趋势看，因为信贷宽松导致的房价上涨，在2021年下半年还会持续一段时间。
不过张大伟表示，越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场，房价会继续放缓。一线城市是2021年上半年房价上涨龙头，针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加，已经使得一线城市房价涨幅放缓。预计2021年下半年一线城市大部分将进入调整周期。
