“我今天刚拿到合同，还没在网上签。”9月15日，林(化名)拿着卖方的一手购房合同时，脸上露出兴奋和担忧。她告诉一起去房地产的朋友，她在7月份摇撼了上海第三批住宅楼之一，成功买房。但由于上海对一手房网签的严格管控，直到两个月后林西才拿到购房合同，为网签做准备。
与之相对应的是，自8月出台“三价低”的银行房贷政策以来，上海二手房市场经历了断崖式下跌。同策研究院数据显示，8月上海新建商品住宅成交面积90.83万平方米，同比下降8%；成交均价为57183元/平方米，同比下降2%；二手住宅成交150.3万平方米，同比下降25.12%，成交均价38207元/平方米，同比下降7.45%。
“市场确实与往年不同。”上海中原地产市场分析师卢文喜表示，上海严格控制一手房源网上签约数量；“三价低”后，二手房成交量再次下滑。比如8月份只有1.7万套，比之前平均每月2.3万套少了6000套。
二手房成交量萎缩，价格下跌。
上海中原地产数据显示，8月上海二手房成交1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，新上市二手房数量也有所减少。此外，8月份上海二手房成交均价也出现了今年以来的首次下跌，环比下跌8%，同比下跌5%。
7月以来，上海二手房成交量连续两个月下滑，目前成交量萎缩、价格下跌，市场流动性明显减弱。根据二手中介的分析，市场的变化主要受三个方面的影响：一是由于目前房价是短期暴涨，上半年大部分拆迁补偿资金进入了二手房市场；其次，今年上海二手房调控力度不断加大。从供给端的房东到流通端的中介，再到提供资金的金融机构，都有针对性的限制。比如核实价格对二手房市场的预期影响很大。虽然表面上只影响外网展示，但实际上降低了买家对价格的预期。核实价格直接导致二手房市场大量挂牌，供应量减少导致成交下降；最后，“三价低”影响了首付比例和贷款比例，降低了支付能力，部分购房者被动降低了预算。目前住房按揭贷款额度紧张，银行放款周期延长至4-6个月，任何二手房都积累了大量排队房源。
同策研究院研究总监宋宏伟认为，上海与二手房的联动明显，很多置换需求是先卖二手房再买新房。因为二手房卖不出去，新房也买不到，所以会给新房市场带来麻烦。随着调控的不断推进，预计上海住房市场仍将呈现下降趋势，尤其是二手房市场跌幅将超过新房市场。
9月初，很多中介收到一些房东急卖的房子，降价幅度从几十万到几百万不等。
一手房交易周期慢。
9月第一周，上海一手房成交524套；第二周卖出291套，成交量几乎减半。根据上海中原地产的数据，新建商品房的成交面积
“正常情况下应该在18万平方米以上，接近20万平方米甚至更多一点。”卢文喜指出，除了成交下降，一手房源的成交节奏也明显放缓。自9月以来，上海只新开了一家，还有几家处于审批阶段。过去，一手住房市场在9月份基本开始加速，为“金九”的启动做准备。对于像今年这样的开局，未来成交量肯定赶不上。二手房数量也有所下降，消费者观望情绪明显。9月份，他们基本没看到签合同。不仅卢文喜，上海很多中介都认为今年上海的“金九”和“黄金”不会上来。“银十”怎么样？我只能希望所有的新网站都能开通，但是上市并不意味着马上就能开通，所以一定要排队去识别和募集资金，而且也是有先后顺序的。
市场的观望情绪和银行贷款周期的延长，导致一手楼市的节奏明显放缓。
林西买房的经验也说明，上海现在严格控制新房交付和银行放款的节奏。"控制节奏，控制流量，控制情绪."卢文喜指出，由于今年房源集中供应，整个楼市节奏被彻底打乱，淡季不一定淡，旺季不一定旺；一手房控网签，交易量不全是正常流量，大部分业内人士都不确定是市场真的不好还是调控的结果，但流量控制是一定的。
大部分中介机构的客户问询会显示，目前处于调整阶段，但市场很快会回暖。
为了突出公平性，上海最近提高了一手住房项目的入围比例。上海连锁研究所首席分析师杨指出，这并不意味着放松监管。大部分放宽入围人数的项目都是热门项目，基本可以肯定会有大量的人订阅。此时盲目去卡识别率，不利于维护市场健康运行，反而可能适得其反，再次导致认购难、买房难的局面，从而违背了新房摇号政策的初衷。
此外，定向放松的空间也反映了当前市场主要矛盾的变化。目前市场的主要矛盾已经从摇号政策出台前的中签率太低，买房人太多买不到房子的矛盾，转变为频频破纪录的积分买房太难的矛盾。
对于市场上的买家来说，上海一手房的调整重点是缓解热门项目的积分竞争，也有助于缓解因暂停供应而导致的购房需求长期积压的压力。
面对这样的情况，今年恐怕要看年底的总成交量来表征楼市了。正如卢文喜所说，近期一手住房供应不足，让上海楼市“金九”难以启动。虽然有反弹，但成交量低于20万平方米的“冷热”线，说明即使市场想在持续的政策下营造“金九”的交易氛围，买家入市意愿也未必会像前期那么高。
“一手房子还是稳定的，包括现在公认的几套。据说积分制会再次触发，这意味着市场需求依然稳定的，没有太大的问题。”卢文曦认为，上海一手房短期成交可能还会呈现震荡格局。
更有房企人士指出，上海这样的楼市局面至少要延续到明年一季度。
