纵观国内楼市前8个月的表现，市场整体呈现“先涨后跌”的趋势。特别是7月份以来，楼市热度明显转弱，成交量逐月下降。各城市的交易量呈现出“跌多涨少”的态势。
一系列问题接踵而至：市场真的转冷了吗？这种短期政策“高压”背后的原因，还是市场周期轮动造成的？各城市在下行期的表现有哪些差异？
二手房贷款“更难”。
根据CRIC(中国房地产信息集团)监测的100个城市数据，2021年3-5月，楼市呈现一波“小洋春”成交，月均成交量一度达到5200万平方米左右，较2020年全年平均水平高出1000万平方米。但随着调控政策的深入，6月份以来本地市场逐渐走下坡路，7-8月份同比由增转降。此后，楼市正式回归淡季。
通过对上半年市场火爆(成交规模同比增长30%以上)、下半年市场下滑的9个典型城市(上海、广州、合肥、宁波、无锡、徐州、长沙、武汉、青岛)的调研发现，下半年徐州成交规模下滑最为明显，7-8月份较2020年同期下降50%以上。武汉、宁波、广州位居第二，降幅超过20%；长沙、合肥、上海、无锡、青岛营业额同比下降不到15%。
这背后的主要原因是，在政策调控下，全国楼市信贷趋严，各地银行收紧“钱袋子”，导致市场出现房贷利率上升、放款周期延长的现象。
必须提到的是，二手房贷款难上加难，国内很多二线城市甚至曝出二手房停贷的传闻。CRIC通过电话调研了23个二三线城市，发现二手房的信贷环境确实比新房更为严峻。在一些城市，“保一弃二”的现象(——)意味着优先发放新房贷款。
我们的结论是，大部分城市二手房贷款利率略高于新房，二手房贷款整体难度大于新房。
市场整体下行信号明显。
目前市场整体下行信号明显。广州、武汉、无锡、徐州等城市，由于调控政策的持续发酵，抑制了部分居民的换房需求，市场出现阶段性疲软，从而削弱了楼市的增长动力。
以武汉为例，上半年武汉房地产市场明显回暖，供需明显增加。但经过7、8月份的政策操作期后，市场明显降温，成交量持续下滑。7月底，随着“房票制”的首次落地，武汉东湖高新区(600133，古坝)市场迅速降温。不出意外的话，随着新政效应的不断释放，武汉下半年的成交量仍将低迷。
作为典型的内生型城市，青岛的住房需求相对稳定。大部分在售项目都是刚需改善，大部分买家都是地域客户。随着刚需市场经历一轮集中放量，青岛楼市出现转冷迹象。我们预计三季度青岛市场回调是大概率事件。
此外，上海、合肥、长沙、宁波市场受供应影响，短期内均有所降温。不过，作为长三角地区的龙头城市，上海新房市场在经历了8月份短暂的供应窗口期后，依然表现强劲。在中心城市长沙，2021年下半年新房交易的火爆程度并未减弱。
目前市场有传言称，下半年货币政策将不时转向宽信用。然而，根据我们的实际调查，许多银行并没有做出明确的“行动”。目前楼市信贷面依然严格，各地后期交易释放的交易量依然相对有限。
