上市房企年中报告季近日结束，业内将欣喜地发现，踩“三条红线”的企业越来越少。也就是说，上市房地产企业负债率下降，现金充足率上升。
回顾一年前，“三条红线”刚出台时，几乎所有上市房企都走红了。根据TF证券50家上市房企的统计，红档企业有14家，绿档企业只有12家，其余均为橙色档或黄色档。时隔一年，绿色企业数量已超过20家。金茂、世茂、惠今、金科、宝龙.都是绿摊房企的新面孔。
监管部门设置“三道红线”，督促企业降低负债，降低财务风险。这个方向是正确的，得到了大多数房地产企业的响应。一年后，结果有目共睹。
另一个变化是负债下降了，现金流优化了，企业的利润率也下降了。港股半年报显示，仅有17只内资股毛利率同比增长，占比仅为20%。其余68家公司不同程度下跌，占比80%。
如果说“三条红线”的完善是行业的喜悦，那么利润的稀释就是行业的烦恼。这种快乐和悲伤之间是有因果关系的。
由于新房采用预售制，房地产企业在拿地后往往可以尽快预售土地，然后拿着钱拿回新的土地，开发新的项目。这样做的目的是分散融资成本。这就是“高周转”模式。但这种模式的背后是高负债和高杠杆。一旦市场恶化，开发商可能会断掉资金链。
“三条红线”的出台和相应的楼市加码调控，正在迫使房地产企业放弃曾经引以为傲的“高周转模式”。一是房子卖得慢，周转不能快；二是银行监管严格，不允许过度贷款。但是，企业为了生存，只有两种方式：降价促销，或者出售资产。
房地产企业降价促销，利润率肯定会下降。这就是“三条红线”与利润稀释的关系。当然，一些企业的“三条红线”因为出售资产而有所改善。如恒大报称，归属于股东的净利润为143.83亿元，同比增长119.2%，但同期出售的5个房地产项目及非核心资产达到92亿元。由此可见恒大降低负债的决心。
在业内人士看来，减债相当于减肥，减肥后可以更健康，但减利类似于减肌肉，是不健康的。这是房地产企业面临的新课题。对于同样的问题，也有很好的答案。中期报告盈利榜单中，毛利率排名靠前的是“新面孔”，分别是汤臣集团(86.42%)、SOHO中国(81.87%)、九龙仓地产(69.82%)和和盛创展集团(62.99%)。
汤臣是典型的“慢周转”房企，一个项目可以卖10年以上。他们在上海的经典项目汤臣一品，10年前卖了10万元/平米，现在早20W多了。因为土地成本已经锁定，房价涨得越多，利润率越高。汤臣背后是SOHO中国和九龙仓这两家主要从事自持商业地产的房地产企业。近年来，商业物业的增值服务收入迅速增加，进而推高了利润。下一个“菜鸟”是和盛创展，其实也是一个老牌的房地产企业，20年前和万科不相上下。近年来，和盛多元化发展，住房、商务办公、金融投资全面开花。非住宅收入占比高，代表了房企发展的又一趋势。
