【“对于房企来说，强者更强，弱者更弱。现金流控制能力强、融资能力强、运营能力强的综合性房企，获得土地的机会更大；企业产品也需要能够突破的强大竞争力。”某TOP5房企告诉记者，第一阵营房企有优势，中小房企有被侵蚀的风险。消息人士还称，22个城市拿不到土地的房地产企业只会转移到三四线城市和更多的县城。]
“集中供地”所涉及的城市地图越来越清晰。
到目前为止，文件已经从天津、青岛、济南、郑州、南京流出，很明显，今年将实行住宅用地“集中供应”模式，全年分三批发布招标、拍卖、挂牌公告。深圳市规划和自然资源局相关人士也透露，今年将集中出售三批住宅用地。
以上城市均在此前网上发布的“22个城市”名单中。自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，今年重点城市要稳步合理增加住宅用地供应，进一步合理适度集中住宅用地流转信息，重点城市要集中公布和供应住宅用地。
此前，为了降低土地市场的热度，许多城市都探索了限制地价、争建设、争自持等措施。震惊房地产行业的新供应规定旨在纠正土地信息披露的随机性和碎片化等违规行为，防止信息不透明造成的竞争，合理引导市场预期。
虽然地方政策细则尚未落实，但土地集中供应能否达到预期效果，也引发了市场争议。不过，业内人士普遍认为，此举可以提高土地市场的信息透明度。通过详细的信息披露，各方可以对未来区域市场趋势做出基本判断，消除恐慌。
关于对房价走势的影响，一家排名前五的房地产企业告诉第一财经记者，土地集中供应导致销售端“两个集中”(集中预售和集中开盘)，每年会形成三次供应脉冲，分流客户。由于同期入市项目竞争激烈，集中供应可以保持房价稳定。
提高土地市场信息的透明度
“集中供地”的政策，在房地产界引起了巨大的震动，目前已经被官方口径所证实。
近日，自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示，今年要求各地进一步合理适度集中住宅用地出让信息，重点城市要集中公布和供应住宅用地，坚决落实“不炒房”的定位和“稳定地价、房价、预期”的决策安排。
根据以往的市场信息，按照居住用地分类调控文件要求，今年22个重点城市要实现“两个集中”，发布居住用地公告不超过3个。据业内人士介绍，包括北京、上海、深圳、广州、南京、苏州在内的这22个城市，此前都实施了“一城一策”。
记者在相关文件中看到，自然资源部要求各地要主动采取有效措施，引导今年住宅用地市场的合理竞争。转让计划应包括费率、投标轮次和最高价格稳定控制计划；重点城市要合理安排招标、拍卖和出让的时机，实行“两集中”同步公开出让。
所谓“两个集中”，即集中发布转让公告，集中组织转让活动。
重点城市住宅用地集中公告和集中供应，旨在减少土地出让过程中相关信息不足对市场预期的影响，纠正信息披露的随机性、碎片化、不确定性等不规范问题，让各市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。
据悉，截至去年11月，重点城市已按要求公布了居住用地相关信息。数据显示，重点城市已供应但未完成的住宅用地面积约为近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除销售许可证后的未完成土地面积约为两倍。
除了公开信息外，重点城市应合理确定土地供应规模，并根据市场情况进一步增加住宅用地供应。该负责人表示，2020年重点城市住宅用地供应量超过了过去五年的平均交易量，其中大部分与2019年相比大幅增加。今年，供应将继续增加。
根据上述文件要求，2021年公布的重点城市供应量不得低于近五年完成的平均交易量，大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜。与此同时，我们将继续鼓励地方政府探索稳定土地价格的措施，如限制土地价格、竞争建设和竞争自给。
随着官方标准的确认，土地供应节奏的调整逐渐浮出水面。
2月26日，南京市土地储备中心宣布，将召开2021年拟上市商业用地筹备工作推进会。根据自然资源部关于住宅用地集中供应的最新要求，今年住宅用地上市时间安排在4月、7月、10月。
3月1日，广州市规划和自然资源局增城分局发布补充公告，称原定于3月26日出售的4个商住用地将因某种原因终止，解释为配合集中供应政策。据悉，这四个已暂停出售的商住用地的起拍价总额为32.99亿元。
集中供应可能有助于稳定房价，直接适用于“面粉”的调控措施能否稳定地价和房价，在业内争议较大。
房地产经济学家邓浩志认为，此前各大城市都采取了“限定地价、争建”、“限定地价、争自立”、“限定地价、抽签”等稳定地价的政策。这个政策显然更直接，但是地价已经封顶了，没有预防高地价的问题。
此外，每家房企每年土地库存是有计划的。“每天买一次米，还是每年买三次米？”并不改变对米的实际需求，只改变了买米资金的安排。对房企来说，这种变化所造成的不适应很快就会结束。因此，集中供地实际影响有限。
一些房企人士也对政策持谨慎观望态度。“集中出让单次宅地供应量加大，对房企资金要求比较高，整体降低开发商争抢热度，一年仅三次加重了拿地的紧迫感，在新政执行初期，能抑制土地热度，降低溢价率。”某TOP5房企人士告诉记者。
但该人士同时表示，不排除后期执行中，年度里上下半年的争夺态势会逐步增强，部分优质热点地块的竞争仍较激烈。不过，新规虽不能确保减少“地王”的出现，但因项目集中入市竞争激烈，集中供应能够持续稳定房价。
多家券商则普遍认为，集中供地可降低土地市场热度，进一步控制房价上涨。
中信证券(600030,股吧)表示，由于地方推地的机会是有限的，一旦推地过少，或由于所推土地质量太低，导致开发企业不积极，流拍率过高，地方只能等待下一次土地出让的窗口。这在客观上可能推动地方适当增加供给，并合理定价。
同时，土地出让一般有保证金要求，企业很难在多地、针对大量地块，同时缴纳保证金，单块土地可参与的房企数量可能会下降。集中出让还可增加市场透明度，有利于形成有序、稳定的竞争格局，减少“地王”出现的频次。
“三道红线和房贷集中度管理，限制了企业恶性加杠杆，但土地市场激烈竞争的制度环境仍有待改革。”中信证券称，从制度上来说，土地市场的改革可以说是行业供给侧改革的最后一块拼图——“内卷化”竞争将因此结束。
首创证券也称，集中供应意味着市场玩家将趋于分散，避免了以往房企间过度竞争造成土地溢价率过高的情况出现，逐步推进土地价格回归合理，进而演化为对未来销售价格的合理预期，以及房企利润率的逐步改善。
房企间的竞争格局也会发生变化。乐观情况是，大型房企不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源；中小房企能有更多选择的余地，可避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。
另一方面，因拍地前房企需要缴纳一定比例的意向保证金，若想一次性在该城市获得更多地块，那么将对企业的融资、现金流管理能力提出更高的要求。显然，最终的赢家仍将是账面可调用资金充、具有加杠杆能力的房企。
“对房企而言，强者更强，弱者更弱，对现金流管控能力强、融资能力强、运营能力强的综合性房企，拿地机会更大；企业产品同样需要能突围的强竞争力。”上述TOP5房企人士告诉记者，第一阵营的房企具备优势，中小房企有被蚕食的风险。
该人士还称，在22个城市抢不到地的房企，将只能转战三四线城市以及更多县城；新房限价导致一二线城市利润薄，优质的三四线城市竞争将会增强。“等更多城市发布细则后，我们将通盘研判，提早进行布局选择和策略制定。”
