如果五年前的地产同仁有机会看到新城控股(SH601155)今年的半年业绩，一定会后悔当初没有积极布局跟随新城的业务。后者27日发布的半年报显示，上半年，新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。
其中，商业部门为整体业绩提升做出了巨大贡献。截至今年6月30日，已实现130个大中城市174个综合体项目布局，五岳广场总开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%。而房商双轮驱动进一步增强了新城控股的竞争优势，为公司保持业绩高速增长提供了重要机遇。
购物中心开业数量：已是上市公司中的第一名
7月15日，国家统计局发布数据显示，上半年，社会消费品零售总额达211904亿元，同比增长23%。其中，汽车以外的消费品零售额189997亿元，增长22.2%。专家预测，下半年消费将呈现稳定增长趋势。
商务部部长王表示，多年来，消费已成为中国经济增长的第一动力。下一步，商务部将顺应消费形势，从提升传统消费水平、加快培育新消费、搭建消费升级平台等多方面出台措施，加快消费升级步伐。
在此背景下，商业地产开发运营企业拓展商业消费场景、提升消费品质的价值开始释放。
半年报数据显示，新城商业租金收入39.38亿元，同比增长73%；入住率达到97.12%；总客流达4.96亿人次，同比增长117.81%；销售总额达272.75亿元，同比增长134.22%。会员人数达1237万人，较2020年末增长25.84%。
新城对商业地产市场前景的判断是，国家提出以内循环为重点的双循环战略，将进一步释放国内消费需求，商业市场作为重要的供给侧有足够的发展空间。承担着购物、休闲、娱乐、社区聚集、餐饮等多种功能的商业购物中心，在装修设计、业务组合、品牌能级等方面都比老牌百货、街边小店更具产品优势，这也是在线电商蚕食线下零售份额的背景下，商业购物中心突破重围的关键。作为消费的重要载体，大型商业地产比住宅地产具有更广阔的发展空间。
半年报显示，“绿洲计划”综合平台已于上半年全面上线，迈出数字化升级第一步，构建以互联网思维为核心的大系统大平台，赋能产业链上下游，构建新生态模式，引领产业数字化转型升级。
从环境质量、运营质量、服务质量、运营能力等方面，有序推进已开业运营的高能级城市五岳广场运营。运营期内，五岳广场运营稳定，项目日均客流及销售额均超过2019年水平。
业务运营逐渐从平台运营思维转变为深度运营思维，从简单的租贷模式转变为“自营与合资租赁”相结合的创新合作模式。商业购物中心的营收将与品牌商家的业绩直接挂钩，可以更加开放灵活地与品牌商家合作。
除营业收入稳步增长外，新城控股继续加大业务拓展力度。上半年，收购了18家新的五岳广场，其中13家资产较重。下半年，新城控股将继续迎来商业开业潮，朝着全年新开30家五岳广场的目标稳步前进，商业运营总收入85亿元。
财务指标全面优化
对于新城控股来说，拥有行业第二的商场数量，不仅有助于抓住国内市场消费扩张升级的窗口，更重要的是，相比深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发运营方面具有一定的优势，能够持续创造稳定的现金流。
从上半年的情况来看，商业对新城控股整体金融的助推作用已经显现。
追求稳健经营的新城控股也致力于持续优化财务业绩。截至报告期末，新手在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元。手中现金完全可以覆盖短期债务，现金与短期债务的比例约为1.44倍。剔除预收账款后的资产负债率为75.45%。同时，净负债率为60.48%，保持行业低位。
在加强现金管控的同时，公司资本结构坚决优化，融资资源和渠道不断拓展。2月成功发行5.25年期无抵押固定利率债券4.04亿美元，年票面利率低至4.5%；6月底，发行3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率4.625%，账簿峰值认购超8倍。
随着商业地产的规模化，新城也在推进资产证券化。新城控股宣布，拟在新加坡设立信托基金，以海外控股子公司间接持有的9处商业物业为主，主要分布在长三角地区和部分二线省会城市，然后向相关投资者申请发行信托股份，实现在新加坡证券交易所主板上市。
设立信托基金并上市，是开拓商业地产开发全流程的探索尝试，有利于公司扩大融资层次。
台并扩大投资者基础，优化公产负债结构；有利于促商业地产的轻资产化运作，提高商业地产开发运营能力，实现长期可持续发展。稳健的财务表现，使得新城控股持续收获资本市场的认可。今年1月，穆迪将新城发展及新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”。3月，标普将新城发展和新城控股的长期发行人信用评级从“BB”上调至“BB+”，展望“稳定”，同时，标普确认新城控股的有担保高级无抵押票据“BB”长期发行评级。
开拓优质土地的渠道更为多元
“十四五”规划纲要明确，全面促进消费，培育建设国际消费中心城市。在这样的背景下，很多城市都提出了培育消费中心的计划，这给新城控股多渠道拓展优质土地创造了条件。
广发证券(000776,股吧)在研报中指出，新城控股综合体拿地模式具有较高性价比，以5月新增7幅综合体项目为例，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平米，具备较高的地货比优势。
上半年，新城控股积极把握市场机遇，于南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点一二线及强三四线城市获取项目，稳步扩大土储池。半年报显示，上半年公司新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平米。依托综合体拿地优势，新城控股上半年拿地平均楼面地价仅3419.75元/平方米。
相较于10825元/平米的上半年平均售价，上述新增土储显然能给新城带来的更多的利润空间。
在扩大土地储备的同时，新城控股也在优化纳储结构，提高拿地城市层级。数据显示，2020年全年公司获取的项目 86%位于高潜力城市。而在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。
截至6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平米，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。
充裕且均衡的土储布局，既有利于分散市场风险，也为其下半年以及未来的长远发展提供坚实支撑。万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。
