在楼市调控的压力下，曾经追求规模和利润增长的房地产企业，越来越重视“住”这个命题。
自8月以来，数百家在a股和h股上市的房地产企业发布了年中业绩。此时距离“三条红线”政策出台刚刚一年，但在各种调控政策的压力下，房企的担忧明显发生了变化。
不难理解，“安全”和“利润”已经成为很多业绩会的话题。前者是监管下的必然要求，后者是房企发展的现实需要。如何平衡二者之间的关系，不仅考验房企的调整空间，也关系到公司的发展潜力。
许多已经完成中期报告发布的大型房地产企业，不得不面临盈利与安全的两难选择。比如万科归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%，中期净利润19年来首次下滑。面对增收不增利等问题，万科集团总裁兼CEO朱九生表示，“就像我读书的时候，期中考试没考好，不知道怎么答老师。”
万科还是这个样子，说明整个行业很难乐观。半年来，大多数上市房企都按照“三条红线”标准“降级”，但也付出了一些成本，比如增收不增利。即便如此，在偿债周期中，整个行业的风险并没有真正下降，行业也很少谈规模。
房地产无疑迎来了一个变革期。从中期报告中不难看出，大多数企业都在努力拥抱不确定性。唯一可以确定的是，基于规模的单一评价标准已经改变。
利润去哪里了？
今年上半年，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和限制资金后的现金短期负债率为1.67倍；净负债率为20.2%；剔除预收账款，资产负债率为69.7%。“三道红线”没有踩，继续在“绿档”。
销售方面，万科实现合同销售额3544.3亿元，同比增长10.6%。营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。
正是在这种情况下，利润下降了。对此，朱九生归结为三点原因：一是销售规模增长有限；二是开发业务毛利率快速下降；第三，转化效果的体现需要时间。
在楼市调控的情况下，缺乏规模增长成为行业的共同特征，毛利率下降也成为常态。2021年上半年，万科房地产及相关业务毛利率为18.0%，较2020年同期下降6.02个百分点。“过去几年，特别是2017年以来，土地销售比(土地成本与销售价格之比)一直在上升，因此开发业务的毛利率将呈现下降趋势.万科未来两年仍有一定的毛利率。压力。”万科集团执行副总裁兼首席财务官韩在业绩会上表示。
房地产企业的多元化业务大多属于“重投入、少回报”，容易给资金链带来压力，影响利润率和资产回报率。然而，当传统业务受到影响时，多元化转型是必要的。
正如朱九生所说，这些因素共同“拖累”了房地产企业的利润，也使得利润率稀释成为普遍现象。例如，R&F毛利率为21.7%，较2020年下降3.5个百分点；融创毛利率为20.8%，略低于2020年，较去年上半年下降2.2个百分点；龙湖毛利率为27.7%，属于行业较高水平，但也比2020年低1.6个百分点。
此外，R&F、金地、奥园、建业、首开、远洋、中南等一批房地产企业陷入“增收难”的困境。
在过去的几年里，利润损失已经成为房地产行业的常态。北京某上市房地产公司相关负责人告诉记者，近年来，在销售限价、土地成本增加的大趋势下，公司只做了一件事，——，做了一篇关于成本的文章。公司经常提到的口号是“从融资中获利，从管理中获利，从工程中获利，从供应商中获利”。然而，与失去的行业红利相比，这方面的空间并不大。
他还表示，利润稀释的趋势不可避免。2018年以来，房地产市场在严格调控下保持快速增长。即使受到新冠肺炎疫情的影响，整个行业都保持了较高的销售规模，这也支撑了大部分企业享受这波销售红利。否则，房企的利润下降会更加明显。
规模神话的终结
与利润下降相比，安全问题更为紧迫。2018年，万科在深圳举行的秋季例会上提出了“活下去”的口号，被业内人士视为警示。三年后，“活下去”成了行业的现实。
2021年上半年，恒大的毛利润和净利润分别为288.4亿元和105.0亿元，同比分别下降57%和29%。恒大表示，毛利下降主要是交付面积减少、平均售价下降所致。恒大还透露，部分项目因不付款处于暂停状态。
恒大的资金链问题早已为外界所知。这家上半年销售规模达到3566亿元的TOP3房企，最近遇到了资金困难。除了转让汽车、物业、零售业务外，恒大还透露正在寻找战略投资者。
另一家深陷财务困境的房地产企业华夏幸福(600340，分享一下)也在自救。今年上半年，华夏幸福实现销售额139.7亿元，仅相当于去年同期(415.64亿元)的34%。自今年春节前夕发生债务违约以来，华夏幸福的业务也受到了不同程度的影响，随后业绩也受到了影响。
华夏幸福除了出售项目、引入战略投资者之外，还在奉行忽视资产的策略，从而降低了资本沉淀的规模。
四年前，华夏幸福位列行业前十。有分析认为，上述两家公司的现状表明，规模几乎没有成为房地产行业的“护城河”。相反，现阶段过度追求规模会招致更大的风险。由于规模快速扩张而出现债务问题的泰和和蓝光，上半年也表现不佳。
出台了一系列旨在“去杠杆化”的政策，被认为是规模扩张的“大敌”。从去年开始，房地产金融资“三条红线”、房贷“五档管理”等代表性政策陆续出台，楼市正式进入“后杠杆时代”。这些政策既影响到企业的规模扩张，又通过对资金端的“抽血”，令一批企业陷入风险之中。
中指研究院企业研究副总监刘水认为，政策在客观上促使房企加大了销售力度，通过销售回款来弥补现金流的不足，同时也借此实现“降档”，回归安全区。但企业在拿地、投资方面的支出，已不可避免地受到影响。
记者梳理发现，与去年年末相比，多数房企都在年中实现了“降档”，“绿档”和“黄档”房企所占比重也在提升。
但行业的整体风险并未真正下降。前述房企人士表示，今明两年仍是房地产的偿债周期，资金压力会继续存在。与此同时，政策高压会使越来越多的房企面临资金链压力，债务违约和行业并购行为，仍有可能继续高频率出现。
可以确定的是，以规模为主要标尺的行业评判标准，已经不再适用。中南建设(000961,股吧)董事长陈锦石在业绩会上说，“蛮干我认为没有必要，我们还要理性地适应政策，适应市场，要在公司高质量运营下实现最好。”
