房地产行业保持相对稳定的增长态势，规模扩大，利润增加，表现出较强的坑风险能力。同时，更多的房企夯实基本功，强化差异化竞争力。其中，中国奥林匹克公园就是一个典型代表。
在8月23日召开的中国奥林匹克公园在线中期业绩会上，管理层展示了公司2021年上半年的业绩。前7个月签约销售金额772亿元，同比增长28%；上半年实现营业收入325.1亿元，同比增长15%，规模稳步增长。
经过多年的深耕，中国奥林匹克公园开始进入城市更新领域的接收期。随着转化土壤储量的增加，项目进入销售环境。中国奥林匹克公园利用城市更新加强通过差异化获取土壤储备的能力，为未来的可持续增长奠定了坚实的基础。
【财务指标：】
财务指标优化 高质量增长成效初显
在调控方面，房地产行业表现出较强的增长韧性，整体规模扩大。其中，稳居千亿阵营的中国奥园，2021年前7个月实现签约销售金额772亿元，同比增长28%，完成全年1500亿元目标的一半以上。
在规模增长方面，奥林匹克公园有自己的节奏。在2015年至2019年的规模红利时代，公司“全速运转”，实现了67%的复合年增长率，巩固了规模时代的竞争力。管理红利时代，奥林匹克公园通过优化组织运营、完善精细化管理、保持适度增长速度，践行高质量增长理念。
得益于过去几年规模的稳步增长，中国奥林匹克公园上半年实现营业收入325.1亿元，同比增长15%，实现净利润28.43亿元。
生长质量的提高离不开中国奥林匹克公园采取的一系列措施。据了解，今年年初，中国奥园及时完成了组织架构优化，设立了快乐人居(地产业务)和悦康生活(无房业务)两大板块，深化两者协同发展；全面整合地产板块，推进管控扁平化，强化规模化经营和精益管控，持续提升产品力、客户体验和满意度，实现经营效率稳步增长，提升管理效率。
【三道红线：】
多举措并举 加速“三道红线”指标转绿
在“三条红线”的监管要求下，中国奥园将风险防控放在首位，依靠内生增长动力，通过增加规模和利润来优化财务指标。报告期末，公司净借款规模约为42.99亿元，较2020年末下降4%。
截至报告期末，公司“三条红线”指标得到优化，净负债率由去年末的82.7%降至80.7%，实现稳步下降；现金负债率维持在1.3，现金流动性充裕；剔除预收账款，资产负债率为78.5%。
根据中国奥林匹克公园的规划，公司将优先满足三条红线的标准，并将加强经营现金流，有序降低杠杆，加快库存去库存，提高现金回报，有信心在2022年底前进入绿色级房企行列。
在达到“三条红线”方面，奥园通过促支付、调节奏、降成本、快交付，制定了积极管债、持续降低有息负债规模的详细方案。今年上半年，中国奥林匹克公园有息负债总额较年初减少3%，至1113亿元。公司管理层预计，到今年年底，有息负债总额有望下降10%-15%至1000亿以内；与此同时，奥林匹克公园预计在未来三年实现正现金流，减少负债，增加净收益
【土地储备：】
加速转化城市更新项目 优化土储结构
红利管理时代，企业在经营中讲究精准高效，尤其是土地储备。土地储备是未来业绩增长的粮食，但土地储备规模过大会造成资金沉淀，导致资金周转率低。管理红利时代，房企要保持适度的土储规模，把土储质量放在第一位。
在当前房地产深度调控下，城市楼市表现分化，对潜在城市的精准布局能有效助力公司高质量增长。
在城市布局策略上，中国奥园通过“布局-聚焦-深耕”三步走完成全国布局，从区域性房企成长为全国性规模房企。同时，2021年，公司将进一步优化城市结构，集中资源、精耕细作，打造百亿级城市基地，形成“中心城市卫星城”布局。
公司精简架构，持续培城，增加单个城市产能，打造一批销售规模100-200亿元的核心城市公司，提升城市效率。
在征地策略上，我们将聚焦粤港澳大湾区、一二线城市，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海四大核心区。2021年6月30日，奥林匹克公园土地储备总建筑面积达5358万平方米，总价值约5939亿元。
同时，公司持续深化在城市更新领域的合作，强化了获取差异化土壤储备的能力。据了解，今年上半年，中国奥林匹克公园城市更新实现了135亿的转换价值元，预计全年转化货值约400亿元。
截至报告期末，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约7543亿元，其中大湾区内城市更新可售货值占比达到99%，预计毛利润率35%至40%，净利润率15%至20%。管理层预计，城市更新2021年至2024年预计转化可售货值为人民币2420亿元。
中国奥园在城市更新领域具有独特竞争力，同时城市更新项目利润率高，随着城市更新项目入市，将进一步提升中国奥园的利润表现，为公司高质量发展奠定坚实基础。
