罕见！央行与中国银行业监督管理委员会关于房地产企业的首次访谈在市场上引起轰动。
8月19日，中国人民银行、中国银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。人民银行、银保监会指出，恒大集团作为房地产行业龙头企业，必须认真贯彻落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露工作，不传播、不及时澄清虚假信息。
事实上，恒大集团被金融监管部门约谈已久。8月17日，中央财经委员会第十次会议指出，要坚持底线思维，增强制度理念，遵循市场化、法治化原则，统筹防范化解重大金融风险。要夯实金融稳定基础，处理好稳增长与防风险的关系，巩固经济复苏势头，以经济高质量发展化解系统性金融风险，在应对其他领域风险过程中防范次生金融风险。
当时市场普遍认为“在应对其他领域风险的过程中防范二次金融风险”或近期个别房企面临的债务危机。这一采访进一步证实了市场的猜测。
恒大进入多事之秋
债务规模居高不下，融资受阻，销售不理想。恒大进入多事之秋。
7月26日，国际信用评级机构标准普尔(以下简称“S&P”)将中国恒大及其在港上市子公司的信用评级从B级下调至B-；8月6日，标准普尔将中国恒大及其子公司恒大地产、天玑控股的评级从“B-”下调至“CCC”，评级展望为负面，主要原因是恒大未付风险上升，各商业方资产冻结增加，表明流动性紧张。
8月10日晚，中国恒大(03333。HK)、恒大地产(06666.HK)、恒大汽车(00708.HK)同时宣布，中国恒大正在接触多位潜在独立投资者，拟出售的资产包括但不限于中国恒大在恒大汽车、恒大地产持有的部分权益。
8月17日，恒大地产集团董事长由许家印变更为赵长龙，总经理、法定代表人由柯鹏变更为赵长龙。考虑到恒大地产的债务规模比较大，如果出现部分违约，可能会拖累相关高管变得不可信，市场怀疑这种操作有规避相关风险的意思。
在业内人士看来，此次采访释放了非常强烈的信号，而房地产金融风险也成为近期房地产领域的重要内容。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是央行首次对房地产企业进行直接采访，充分表明当前金融监管部门对国内大型房地产企业金融风险的关注。经过这样的约谈，如何防止其他房企出现这样的问题也是关键，即预计房企的债务风险会有各种控制。
据严跃进分析，从采访内容来看，恒大需要在经营和负债方面做好工作，把防范经营风险和负债风险作为重要内容。此外，恒大应披露重要信息，可能涉及近期恒大地产高管调整乌龙事件。系统性重大金融风险内涵广泛，包括控制宏观杠杆率过快上升、处置高风险金融机构、全面治理互联网金融和非法集资、应对企业债务风险、影子银行和跨金融业务风险、房地产金融泡沫风险等。
智信投资首席经济学家、研究院院长连平对CBN表示，金融领域的风险控制要在精准拆弹的同时关注扩散的负面影响，控制连锁反应带来的风险。比如一些房企有问题，金融机构融资很多。问题处理不好，会拖累金融机构，可能带来二次风险。
公开资料显示，恒大集团近年来在金融行业频频发力。几年来，先后布局银行、保险、互联网金融、融资租赁、金融资产交换、保理等金融业务。
作为盛京银行的最大股东，恒大对盛京银行最早的投资始于2016年。恒大斥资70亿港元成为盛京银行第一大股东，持股9.96%。天眼查显示，恒大集团(南昌)有限公司目前为盛京银行第一大股东，持股比例为36.4%。
近日，盛京银行发布盈利预警公告，指出预计今年上半年盛京银行净利润将较去年同期下降60%至70%左右，业绩将跌落悬崖。
“客观来说，今年为了控制地方政府债务问题和房地产调控，不少融资渠道明显收紧，引发了个别区域风险和房企违约。最近的风险也显示出扩散的迹象，甚至影响到中国经济的稳定。”中信证券(600030，古巴)研究所副所长明明认为。
房地产调控严格
除了深耕金融行业，市场更关注恒大降杠杆。
从金融业来看，房地产和金融是孪生兄弟，房地产贷款占整个银行业贷款的三分之一。长期的共生互利关系将这两个行业紧密地联系在一起。房地产金融风险一度成为历史上最重要的金融风险点之一。
去年，为落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，监管部门出台“三线四档5%”新规。具体标准为：剔除预收账款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理。每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%，即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。
当时，在住建部和央行联合召开的重点房企座谈会上，参会知情人士曾对记者透露，以恒大为代表的土地储备较多的企业，希望将持有的按成本计价的大量土地增值部分计入资产，体现企业真实偿债水平。
对此，央行相关人士当时回应称，规则计算主要基于经审计且公开披露的财务报表，土地由谁估值，按照什么标准估值，会计准则及审计都有明确规定。依据会计准则和财务报表，能够保证规则的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企业财务报表违反会计准则要求，依照相关法律法规，也会有相应的处理。
光大证券(601788,股吧)金融业首席分析师王一峰认为，今年房地产领域调控力度明显从严，部分大型房地产企业受“三线四档5%”政策影响，进入了资产负债调整的“阵痛期”，现金流压力加大。
王一峰表示，“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”的总体逻辑是防止金融风险在交叉领域传染，防范金融风险的无序扩散。一是，现阶段解决“其他领域风险”过程中，企业高杠杆问题突出，容易形成从企业债务风险向金融领域的转染，特别是地方企业在推进破产重整的过程中，对地方法人金融机构经营稳健性冲击巨大。
二是，解决企业债务风险问题过程中，由于部分债务主体的“特异性”差，容易在相似业务结构的企业间形成传染。特别是对于大比例借助资本市场直接债务融资的主体来说，一次性重定价效应会导致相似企业均出现融资困难，从而形成系统性的现金流压力。
此外，金融风险传染的隐蔽性强，传染链条复杂，容易形成跨市场跨区域风险传播，需要的建立相应的阻断机制。
严跃进认为，约谈后，恒大债务问题解决思路会更加清晰。后续来看，恒大将从解决债务思路和稳定经营角度出发，化债务风险、稳定房地产业务。
