对于深圳楼市来说，商业公寓一直是一个特殊的存在。因为不限购不限贷，商业公寓曾经是投资者“狂欢”的空间。但由于二手商住公寓税费成本高等限制，近年来商住公寓的价格涨幅远不及住宅公寓。虽然在商住公寓停批后，深圳商住公寓市场热闹了一段时间，但在严格的楼市调控环境下，深圳商住公寓市场依然难以拆除，打折销售成为开发商常用的手段。
房地产代理经理
做“街头霸王”
虽然深圳楼市在严控下明显降温，但如果有新房项目以备案价6.7%的折扣出售，还是相当抢眼的。
“这个项目引进了特色商业产品和商务公寓。商业产品按备案价6.7折定价，商务公寓也按8.5折左右计算，非常划算。”在罗湖笋岗区，不少房产中介经理最近都成了路上的“街霸”，其中最主要的就是位于笋岗北部的中洲房项目。据房产中介经理介绍，中洲房项目推出了一些新产品，其中商业产品按备案价打6.7%左右的折扣，商业公寓的折扣幅度约为8.5%，一套65平米的商业公寓总价约360万元。据记者查询，预售许可证最早于2020年12月获批，备案商品公寓732套，商品公寓447套。其中，商务公寓的建筑面积约为33~66.7平方米，均价约为每平方米6.8万元。
吸引房地产经纪人经理成为“街头霸王”自然是开发商给的非常高的佣金。“大概是总价的3到8个点。具体我不能告诉你，就是因为这么高的佣金比例，我们才这么绝望。”现场房产代理经理告诉记者，“如果你跟我做交易，我会退你一分佣金，相当于再打一个折扣。”
除了中州广场，记者还看到笋岗片区有近三个商住公寓项目在售。与此同时，罗湖、福田、龙岗等区的许多待售商业公寓都提供了不同的折扣。不过，记者发现，不少买家仍将商业产品与商业公寓混为一谈，甚至有项目将商业产品打包成公寓出售。值得注意的是，深圳市房地产中介行业协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》号文，对隐瞒房地产关键信息、诱导消费者购买“生产性公寓”、将建在工业用地上的工厂、写字楼包装或虚假宣传为“生产性公寓”等行为进行了严厉处罚。
投资和自住
“商务公寓前期在一定程度上起到了商务办公区的支撑作用。近年来，商务公寓呈现出明显的住房化趋势，偏离了‘服务商务人士’和‘短期住宿’的宗旨。”深圳市住建局在2020年7月的一份通知中表示。
因此，在很多人眼里，商业公寓一般都是用来投资的，但也有部分买家选择商业公寓来“自住”。但是，从目前的情况来看，深圳商住公寓市场的供大于求依然存在。据深圳中原研究中心数据显示，2020年深圳共有公寓销售项目46个，销售商品公寓24910套，总面积147万平方米。公寓数量和面积将分别同比增长23.6%和23.7%，创历史新高。同期，深圳仅售出11735套商业公寓，成交量不足供应量的一半。然而，也许是开发商和房地产经纪人之间的联系。今年上半年，深圳商品公寓市场成交面积43.7万平方米，同比增长89.96%，占去年成交面积的61.15%。
根据随机采访，大部分投资者会选择租商业公寓，但深圳租赁市场的租金回报率一直处于低迷状态，这让一些投资者感到无奈。“我刚买了一套58平米的商业公寓。当时销售人员说新公寓至少能租8000元。现在只租6000元，已经空置很久了。”陈先生刚刚在罗湖区买了一套商务公寓。“现在进入市场的新房越来越多，价格高也不容易租到。”
与住房市场类似，深圳商品公寓市场的政策近年来也在不断调整。但去年出台的停止审批新公寓的政策，成为深圳公寓市场的分水岭：2020年7月31日，取消了商业公寓用地审批；2021年3月3日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修编意见，删除商业服务用地适宜用途中“商业公寓”的描述。此外，深圳市住建局发布了《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》号文，明确了商业公寓和宿舍可以配备燃气管道。
美联地产全国研究中心经理张天明表示，今年上半年，深圳商品公寓成交量同比增长。一方面，由于疫情后消费力回升，二手房参考价格的执行也分流了部分客户到商住公寓市场；另一方面，一些买家认为是“公寓房”，这刺激了一些购买力。但毕竟商业公寓的属性与住宅不同，仍然难以掩盖商业公寓与普通住宅的区别。政策的利好效应，只能在短期内影响商业公寓市场。预计短期商业公寓仍会有不错的成交，但对公寓市场的整体影响不会太大。
