此前，上海中介业务员的朋友圈曾流传一段话：“房子里的名画打包一起卖(‘名画’只是涂鸦)”；如今，“名画”已写入房屋买卖合同所附的“补充协议”，但大多是打着“装修补偿”或“车位买卖”的旗号。
补充协议中的金额从几十万到几百万不等。一般来说，这笔钱需要在房屋买卖合同签订后，所有权转移前，由买受人交付。此类协议也作为附加文件包含在合同中。
21世纪经济报道记者走访了多个从市中心到郊区的中介机构，发现上海二手房调控政策不断出台后，二手房交易瞬间跌至冰点，市场流动性堪忧。与此同时，《补充协议》作为“鉴证价”出台后解决差价的补充协议，得到了大大小小中介机构的广泛推广，但也有少数头部中介机构对这一协议不太重视。建议买家等待《细则》出台。
上海二手房“补充协议”浮出水面，这与此前的“阴阳合同”明显不同。这是中介为交易提供便利的一种手段，这也导致交易量迅速下降。
中介店业务员告诉记者，7月底以来，只卖出了一两套，甚至零套。只有一两套宽松的价格，很多房东看到市场跌得这么快就干脆不卖了。
根据链家地产和中原地产的数据，7月上海二手房销售数量不足2.4万套，明显低于6月的2.8万套，7-9月是二手房销售的传统淡季。然而，在这样的冷启动下，2021年上海“金九银十”前的淡季显然超出了很多员工的预期。
原因很简单。7月9日，上海对二手房市场作出新规定，要求在挂牌房源挂牌核查的基础上，增加价格信息核查。7月19日起，所有未通过审核的房屋将全部下架。加工；8月6日起，上海银行在审核贷款额度时采用“三价低”原则，即银行按照合同网上签约价、涉税评估价、银行评估价三种价格中相对最低的价格(简称“三价低”)审批贷款额度。
今年上半年，上海二手房市场经历了量价齐升，背后的驱动力是巨大的市场资金流规模。如今，二手房流量见顶后，可能面临过山车般的行情。
二手房挂牌数量减少了20%以上
“目前，房东发布的二手房价格有80%高于核实价。”据中介店工作人员介绍，经过核实的价格出来后，今年内网上的房子数量明显少了很多，至少少了20%。例如，一个社区通常有10栋房子在出售，但现在只列出了五六栋。
目前，二手房市场的买卖双方还必须面对一个情况：贷款审批周期和交易周期的延长。目前每个房贷审批需要一两个月，过去只需要半个月；贷款下来后，银行需要6个月才能把钱借给房东。如果签合同需要半个月到一个月，整个房地产交易周期就要八九个月。
上半年上海二手房房价经历了一波上涨。上半年市区二手房同比增长10%-15%，但外环外二手房同比增长20%。以嘉定为例，有三个搬迁社区。这些拆迁户用拆迁补偿款买房，资金流向嘉定，
上海自验价格的出台意味着什么？在房子上市之前，房东需要用房产证和户口本进行核实，然后政府给出一个经过核实的价格，基本上以后会用于交易。比如一套房子的核实价格是400万，但是房东要卖500万，买方只能以总价400万申请贷款。换句话说，买家需要多付100万首付。交易瞬间放缓，甚至很多店铺在过去半个月都是零交易。据中山公园某中介店工作人员反馈，自7月23日以来，中山公园未发生过一起交易。
上海外环外一家总代理店的一名员工反映，中信泰富裙房的一套房子月初刚卖出，总价535万元，核实价4.7万元/平方米。房东以55000元/平方米的价格出售，额外的价格由买方以现金支付给房东。
“三价低”的新贷款政策出台后，一些中介怕买家资金紧张，引发销售纠纷，也暂停提交合同，让买家等政策走势再说。
“从上月底到本月，我们这边目前没有二手房交易。”某中介店的一位员工表示，“三价低”的政策还是比较严格的，但也有对策。比如在补充协议中写清楚，房东家里有东西，字画或者其他奢侈品，都包含在房价里面，一起卖给买方；或者一个价值8万的车位会卖到30万。当然，字画或者车位都是用现金交易的。
“我们公司会告诉客户用‘装修补偿’来补充房东鉴证价之外的差价，也就是说这个协议必须写在网上合同里。”某中介店业务员说，比如一套房子总价500万，但政府给出的核实价是400万，所以要按400万交易，银行贷款额度按“合同网上签约价、涉税评估价、银行评估价”三个价格中的最低价核定。据中介业务员介绍，多出来的100万元可以通过两种方式支付。第一种方式是现金给房东。但由于银行的监管机制，买方不能直接给钱给房东，只能通过购买房子里的车位或贵重物品以及装修款来进行变更。至于买方称“正式流程中的交易完成后，剩余差价会打给房东”，中介业务员予以否认，指出房东为防范风险，不允许买方在交易后付款。据了解，相关部门也不检查补充协议。而这样的”
补充协议”与以前的“阴阳合同”显然大不一样。以前的“阴阳合同”是从买家“便利”角度出发，为了多贷点款把房屋交易总价做高；或者为了避税把总价做低。如今的“补充协议”按照“核验价、涉税评估价、银行评估价”这三个价格取最低的一个价格去交易，这对于刚需买家来说，影响比较大。一名中介人士指出，“（装修）补偿协议是三价取低之后才出来的”。
首套房首付50%以上
“说白了，核验价是打压房东的价格，跟买家是没关系的，但是房东要卖的价格是市场价格，实际影响的是买家。”前述中介门店业务员补充道，补充协议是买家与中介、房东协商好，加进购房合同的，“房管局是不给你加的，需要你自己跟中介、跟房东协商好去加”。“首套房基本要准备五成的资金，二套房要准备八成的资金。”
今年贷款政策趋严。一个背景是，上半年上海新房的销售额远超去年同期的销售额，由此可见，一手房银行按揭额度增长也非常快。链家数据显示，今年上半年全市新房成交套数同比增长59%。一旦二手房的按揭额度也增长，对于银行而言，房贷压力也随之增长。二手房贷放款周期被拉长也就不难理解了。加上上海刚刚提高了房贷利率，不少二手房买家开始持观望态度。
此外，7、8月份，新房的发售量因为疫情原因减少。9月份的上海，或迎来43个新盘开盘。
这就是为什么上海二手房市场最近的资金流动性减弱了。但业内人士不认为上海房价会大跌，仅仅是市场不好的时候，买家可以谈谈价。“去年春节都是全款不贷款的客户。”
8月16日，大宁核心区域成交一套小三房，同比上月同一户型降了70多万。中介门店工作人员再三确认买家能否按照涉税评估价的65%申请贷款，才让双方继续交易。对此，业内人士指出，上海二手房的政策影响或许比其他城市深远，只要贷款不松动，市场将震荡下行至2018-2019年的水平。
