8月13日，上海公布《上海市住房发展“十四五”规划》(以下简称《规划》)，表示上海将坚持租购并举，落实“中心辐射、齐飞两翼、南北转型、新城发展”的空间格局要求，“聚焦”发展租赁住房，坚持租购并举。优化多层次租赁住房供应结构由“一床”“一房”向“一套房”转变。“十四五”期间，供应租赁住房(房间、宿舍床位)42万余套，占住房供应总量的40%。其中，出租房间22万间，宿舍床位20万张。继续规范30万套出租屋代理。
从产业影响来看，一位来自头部房企的人士表示，租赁市场是有政策支持、有市场需求、有稳定现金流的一定轨道。竞争的核心要素是资金成本、精益管理(成本和服务)、战略愿景和退出渠道等。
优化住房结构
“十四五”期间新增供应住宅用地4000公顷、商品住宅4000万平方米，约40万套。
《规划》提出要“协调”发展保障性住房，完善住房保障体系。“十四五”期间，新增供应保障性住房约23万套；对现有住宅进行“更新”和开发，提高城市有机更新的展示性。2022年底前，完成中心城区二类旧房改造；规划期内力争提前完成中心城区零星二手房改造。
前述房地产商人士认为，虽然房地产企业切入租赁住房的建设和运营，在发展上有天然优势，但目前主流房地产企业依靠短期资本增加杠杆。与这种通过精细化管理控制成本、提高收益，最终在资本市场得到认可的长期商业模式并不匹配。这需要资本市场的支持，所以能选择这条赛道的企业并不多。过去的历史也证明，很多房地产开发企业在进入租赁住房市场几年后就退出了。
《规划》提出，在加快住房租赁体系建设中，将通过集中新建、配置商品房、改造现有土地、配套建设各类园区、按规定改造商业办公项目等方式筹集租赁住房70万套(间)以上，其中新建改造租赁住房40万套(间)。出台《规划》等配套政策，加强对中小户型公寓和宿舍床型建设的指导。集中租赁住房项目出让土地150块，建筑面积约1000万平方米，居各大城市新建租赁住房首位，为构建多主体参与、多品种供应、规范管理的住房租赁体系奠定了坚实基础。
对行业的影响有多大？业内人士表示，大部分房企仍习惯租赁行业的投资回报模式，需要进一步寻找资金，提升精细化管理能力。
前述房地产开发商指出，未来租赁住房开发运营市场，资金端主要来自追求长期稳定收益的寿险基金和私募基金，开发端主要由成熟的品牌房企或私募基金管理公司承接，运营端主要由成熟的租赁服务企业组成。
两大改变
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，与“十三五”相比，“十四五”上海住房政策有两个明显变化：明确提出多层次租赁住房供应体系，即“一床一房一套房”。这一提法生动形象，清晰勾勒出上海多层次的租赁住房供应体系。从数据来看，是指42万套出租屋的供应内容，这也说明总量是有保障的。据此，我们要关注近五年上海租赁住房的供给总量和结构。当然，在此基础上，关注产品的分布，加大上海出租屋产品的宣传力度，也是后续值得关注的。第二个变化是加快旧区改造。这一次给出了旧城区和老房子改造的数据指标要求，使得房企对这类行业的投资更加清晰。未来需要重点关注类似旧区改造的内容。尤其需要对“利益诉求”做更多的研究。这类工作的细节很多，需要房地产企业或投资者精心打造。如果类似的工作做得好，可以更好地在全国其他城市推广。
此外，《租赁住房规划建设导则》指出，住宅小区、社区管理、出租屋等。应推动住房领域的数字化转型。
显然，住房保障的受益群体将有序扩大。廉租房基本保障了低收入住房困难家庭。截至2020年12月底，累计受益家庭13.4万户；加大公租房、回迁房的筹集、分配和供应力度，累计供应住房15万套，惠及72万户。值得注意的是，上海将认真落实“一城一策”工作方案，严格落实相关调控政策，落实房地产联动机制，提高中小套型普通商品住房供应比例，加强市场监测监管，加快构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
