实施城市更新行动是改善城市空间结构和功能布局的重要举措。最近各地在推进城市更新的过程中，出现了一些继续过度使用房地产开发建设方式，大拆大建，急功近利的现象。一些地方出现乱拆旧楼、乱搬迁居民等乱象，引发新的城市问题。
为积极稳妥实施城市更新行动，8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》(以下简称《通知》)，坚持划定防止城市更新变形的底线；坚持你应该留下来，尽你最大的努力留住这座城市的记忆；坚持能力，稳步推进转型升级，对城市更新提出11点切实要求。
《通知》明确提出，要严格控制大规模拆迁和新建，严格控制居民大规模搬迁，确保住房租赁市场供需稳定。一位不愿透露姓名的城市更新资深专家告诉21世纪经济报道记者，大规模拆迁、大规模建设不符合城市更新的要求。如果能改，就不应该拆。如有必要，应提前做好科学研究和规划。
严格控制大规模拆迁建设
在严控大规模拆迁方面，《通知》规定，除违法建筑和认定为危险建筑的建筑外，不得大规模、成片拆除现有建筑。旧城更新单位(区)或项目拆除建筑面积原则上不得大于现有总建筑面积的20%。
在严控大规模建设方面，《通知》明确表示，除了建设必要的公共服务设施外，不会大规模增加建设规模，不会突破老城区原有的密度和强度，不会增加资源环境的承载压力。
在过去的城市更新实践中，地方政府拆除和建造大型建筑并不少见。广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受21世纪经济报道记者采访时表示，地方政府在城市更新中大规模拆迁建设的主要驱动力是能够以低成本、低密度释放更多城市发展的城市空间，比如投资房地产开发、基础设施投资、建设城市地标项目等。
“通过大规模拆建提高容积率，可以释放大量城市空间，刺激城市经济增长和固定投资增长。”李对说道。
在某知名房地产企业从事城市更新业务的凌燕(化名)在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“拆建”意味着“GDP翻番”，GDP是考核地方政府官员的重要指标。许多地方政府官员在城市更新的实践中“拆了又重建，建了又拆”，以提高他们的政治成就。然而，大规模的拆迁建设不仅会影响城市的外观，还会影响城市更新区居民的居住体验。
此外，《通知》还提出要严格控制改扩建规模和建设强度，在老城区新建建筑。改造单位(小区)或项目的拆建比原则上不应大于2。这就有了关注居民居住体验、推动旧城减量发展、聚焦新城发展的考虑。
如果拆建比不超过2，就意味着最多拆2栋楼，建1栋楼。“这显然是为了促进老城区的发展。城市要发展，只能建设新城，”凌燕说。他指出，与北京严格的城市更新拆建比相比，住房和城乡建设部《通知》中拆建比不超过2的指标是合理的。
与大规模拆除和建设相反，《通知》鼓励小规模、渐进的有机重建
在保障住房租赁市场供需稳定方面，《通知》要求不得在短时间内大规模拆除城中村等连片旧城区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧了新市民和低收入人群租房难。
李指出，短时间内大规模的城中村拆迁，会导致原本居住在城中村的居民在周边寻找新的住所，这一方面会影响他们的居住稳定性，另一方面也会明显提高周边的租金水平。
李表示，目前，深广已停止大规模、短时间内的城中村拆迁，转而鼓励保留具有区位优势和交通场站优势的城中村，政府统筹规划，补齐其公共服务设施、住房质量等短板。“保留这样低成本、高质量的租赁住房，将大大有助于降低城市运营成本，留住新市民和年轻人，变相发挥保障性租赁住房的作用。”
《通知》将进一步推广广州、深圳经验，鼓励稳步实施城中村改造，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小套型长租房建设，统筹解决新市民、低收入人群等重点群体的租赁住房问题，住房租金年涨幅不超过5%。
此外，《通知》还提出探索城市更新时代的可持续更新模式，鼓励从“开发模式”向“商业模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。
优客工厂产业园投资发展总监曹硕在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“商业模式”比“发展模式”更稳定。以工业园区为例，如果销售导向的工业园区项目的接收方缺乏运营能力，对政府来说是一种损失；相反，有能力吸引投资和经营的企业，可以给政府带来稳定的税收。“政府愿意看到这种稳定”。对于企业来说，随着传统房地产开发业务盈利能力的下降，很多开发商开始转向“开发模式”和“商业模式”。
探索城市更新中的可持续更新模式，是政府和运营企业的双赢。
