上周末，市场有消息称，从即日起，上海二手房将参照网上签约价、银行评估价、涉税评估价，实行“三价低”原则作为申请贷款的房价标准。
8月9日，记者从上海多家商业银行确认了上述消息，从8月6日起，多家银行开始基于“三价低”原则审核银行贷款额度。
与此同时，记者走访了上海多家二手房中介门店，发现“三价低”的政策并没有削弱刚需购房者的预期，但对于投机性购房者来说，他们需要准备更多的现金来弥补贷款额度减少留下的资金空缺。
“这个政策是有针对性的‘打补丁’。”安居客住房研究院分院院长张博认为，长期以来，市场上存在上家下家在中介的指导下压低合同价格(余款单独支付，不开具发票)从而偷税漏税、骗取贷款的案例。这一次，相关管理部门不仅意识到了这些问题，而且准确无误，预计效果会很明显。
堵住“阴阳合同”的漏洞
早在7月19日，上海出台二手房核价政策后，就有市场声音称有可能“压低合同价格”，比如借助“阴阳合同”规避政策监管。
然而，在“三价低”的新规下，这样的运气不能继续过去。
具体而言，网上签约价格是指买卖双方达成协议后通过网上房产进行网上签约，网上签约价格由双方协商确定；银行评估价是指在签订贷款合同后，银行找到其信任的评估公司对所交易的房产进行资产价值评估；涉税评估价格是指经有资质的评估公司按规定评估，通过相关管理机构提供给商业银行的二手房交易价格。银行审批二手房贷款额度时，会以“三价”中的最低价为依据，具体时间以银行实际执行时间为准。
上海某银行负责信贷的工作人员告诉记者，从8月6日开始，银行所在地的银行按照“三价低”的原则审核银行贷款额度。
这意味着二手房的挂牌价格必须通过挂牌验证，才能通过挂牌。而且，结合核实后的价格，银行还应根据网上合同价、涉税评估价、银行评估价三种价格中的“相对最低价”核定抵押额度。
“这个操作可以理解为‘三价低’。一般来说，交易中心的鉴证价格是确定税基的标准，银行评估价格是确定抵押的基准，合同价格是根据双方交易意愿达成的。”张博表示，金融机构一般按评估价放贷，如果采用“三价低”的方法，是一种比较谨慎的金融政策。由于交易中心的核定价格反映了政府对房价的判断，也更有利于政府对二手房的价格控制。
在张博看来，一旦这一政策全面实施，结合上海此前的二手房价格核查制度，将对二手房市场产生很大影响，有助于抑制二手房价格过度上涨，防止资金违规流向房地产，提高税收公平。同时，这一政策的全面实施，将有效打击“阴阳合同”的生存空间，更大程度降低投资投机买房的杠杆，促进二手房市场有序回归稳定。
进一步挤压投资买房
那么，“三价低”政策出台后市场反应如何？
另一家中介店的工作人员高丽说，原来首付多少有点，可以自己决定，现在只能通过网上签约价、银行评估价、涉税评估价来决定。
“一般涉税评估价格趋于市场价，会低于网上签约价格。”上述中介工作人员以上海郊区环第二套新房为例。对于一套市场价600万元的房子，买房人习惯按照600万元的预算提高首付。“三价低”新政策出台后，如果房子的核实价格为500万元，银行会按照这个低价批准贷款，买房人需要增加首付。
但值得注意的是，过去通常是先做网签，银行才开始审批贷款。获得贷款合同后，他们可以进行转账流程，在5个工作日内进行税务检查，并在纳税时检查税收价格。“三价低”新政策出台后，需要先过户再查税，贷款在过户前审批通过。当贷款合同在所有权转移之前就下来了，贷款资金不足需要用现金来填补，即需要额外的现金来补足首付款。
“对于没有足够现金的买家来说，他们将面临很大的支付缺口。”张琦表示，与新政实施前相比，购房者(尤其是刚需者)需要准备更多现金以备不时之需。
值得一提的是，自7月24日起，上海提高了房贷利率(首套房贷利率将从4.65%调整为5%，第二套房贷利率将从5.25%提高到5.7%)，这也意味着买房成本在上升。
上海中原地产分析师陆告诉记者，正常情况下，买卖双方都会诚实地签订合同以及如何写合同，但炒房人往住会用最低首付去撬动。而“三价就低”政策的主要目的是为了降杠杆，进一步挤压投资性买房需求，或促使二手房市场降温。
