在杭州首次集中供应中拿下5宗地块的滨江集团(002244，古坝)曾坦言，公司将有效利用一切优势，力争实现1%-2%的净利润水平。随之而来的杭州本土房企“撤地”风波，似乎进一步强化了长三角热门城市“征地无利”的传言。
现在，杭州市规划和自然资源局网站发布了“第二批住宅用地集中出让”的公告。公告显示，集中出让土地31宗，总面积2873亩。
在业内人士看来，相比杭州第一次集中供地累计成交1178.21亿元，综合溢价率24.85%，第二次集中供地未必能取得更好的效果。在利润率较窄的情况下，部分房企可能会放弃热门区域，专注三四线。
对于房企来说，在多重监管的约束下，三四线能否成为适合自身发展的“新土壤”，能否在这里实现长期发展和盈利，都是值得思考的问题。
很难消除不断萎缩的需求和库存
棚改退潮，楼市痛点凸显
2004年棚改走上历史舞台，从辽宁开始，推动了城市发展建设，同时也拉动了三四线房地产市场。
随着历史使命的完成，棚改逐渐走出了大众的视野，却给三四线房地产市场留下了漏洞。
“棚改减少了产业、人口等缺乏基础性支撑的非核心三四线城市的需求面。”RealData高级研究员唐瑄表示，另一方面，许多受益于土地出让的地方政府仍沉浸在之前的模式中，试图通过新的住房和基础设施投资继续吸引人们。
需求下降，但供应继续增加，导致市场价格下降。
中国房地产监测中心发布的《288个城市房价报告》显示，2020年，一二线城市房价同比多为持平或上涨，三四线城市房价以下跌为主，部分城市跌幅超过10%。
值得注意的是，三四线城市的土地溢价率也大幅下降。2019年和2020年，超过30%的土地溢价率低于5%，很多城市土地以底价出售。
此外，2020年北科研究院监测的163个三四线城市中，有123个城市进行了土地拍卖，占比高达四分之三。除了涨幅，去库存也是一些三四线城市的“痛点”。
“由于设施陈旧，物业管理几乎不存在，这使得三四线二手房难以淘汰。”唐瑄表示，购房人在购买新房并转为二手房后，考虑到了大幅度的折扣，使得新房销售速度放缓，形成了新房和二手房积压的恶性循环。
总的来说，自2019年棚改逐步走下坡路以来，在监测的100个城市中，三四线市场的表现在很大程度上超过了一二线市场。
进行股利多元化
经济发达地区三四线仍有增长空间
产业配置不足、人口流失严重、楼市力下降，似乎成了三四线城市的标签。而位于长三角、珠三角、大湾区等开放度高、经济发展活跃区域的三四线城市则大不相同。
公开资料显示，今年3月，在土地集中供应前，长三角地区曾发生“土地拍卖大战”。
浙江金华永康市、南通如东县、温州永嘉县、常州金坛区、台州温岭市等三四线城市。均有卖地，吸引了碧桂园、金地、绿城、中海、保利、万科、新城控股(601155)、大发地产等众多品牌房企。去现场比赛，
此外，长三角、珠三角、大湾区三四线城市的居民秉持“买新不买旧”的理念，对住房改善的需求很大。品牌房企下沉到三四线，给当地居民带来更好的产品、管理、配套设施甚至交通，为他们提供更好的生活享受。
值得注意的是，与一些热点城市日益严格的调控政策相比，许多位于长三角和大湾区城市群的三四线城市并没有受到政策的广泛关注。但也存在不确定性，但目前仍属于调控洼地。
“在一二线调控没有放松的情况下，三四线城市的增长空间并不悲观。”韩毅智库分析师表示，受益于一二线市场的溢出需求、城镇化红利、购买力提升，三四线市场仍有很大支撑，市场机会依然存在。而且大部分三四线的竞争格局还没有形成，有实力的房企仍有机会占据更大的市场份额。
本土房企下沉优势明显。外资房企需谨慎
“浙江三四线城市的房地产市场现在已经变成了一片红海。”天洋地产董事长蔡学伦曾说，入城容易，留城难。
在巨大的环境压力下，一些房企选择下沉三四线，甚至四五线，但赢家是缺乏的。
上述业内人士认为，看似有利润空间的项目，仍会受到市场实际购买力和产品调性的影响。为了得到认可，企业需要进行深入的研究和思考。
易居智库研究院研究总监严跃进表示，“下沉”并不是所有房地产企业的能力。与外资房企相比，本土房企更具优势，能够有效“下沉”。
一方面，当地房企多年来深耕城市，对当地政策、风土人情有了更深入的了解，对所在城市的房地产市场有了正确的解读；另一方面，本土房地产企业的市场认知度更高，其品牌更能被当地人接受。
外资房地产企业要正确解读城市政策、经济活动、市场购买力等方面，然后根据自身情况进行研究判断，做到谨慎“下沉”。
“三四线城市的风险不容小觑。”嘉里研究中心研究员马认为，从疫情中不难看出，三四线抗风险能力较弱，大部分受疫情影响
三四线城市房价涨幅趋缓，部分城市成交规模萎缩，风险较此前明显加大。马千里表示，对于在三四线城市布局的企业而言，应及时优化调整土储结构增强抗风险能力，并依据调控政策，灵活响应，积极转变思路，而当务之急是补强在三四线下沉经验。
