今年上半年，昆明公寓市场的打折促销仍是偶有现象，多以尾房、工程款房的名义进行，对整体市场影响不大；但是进入6月份以后，公寓的促销越来越密集，出现了“踩踏式”降价的现象：我看到这个提供“六字头”的价格，但是那个是第二个半价，优惠幅度越来越厉害。
日前，记者以买家身份走访了昆明巫家坝、盘龙区等公寓集中区域，发现包括碧桂园、万科等品牌房企的公寓项目也加入了降价行列，即便是那些曾经占据交通优势、价格坚挺的也不例外。
每平方米降价两三千元
作为昆明未来的商务CBD，巫家坝片区如火如荼，位于广府路与巫家坝路交汇处。不到30米的距离内有招商局、世茂、中建三个项目的广告牌。此外，区内还有保利、金茂、中海、绿地等多家大型房企。除了房子的大规模布局，大部分项目都规划了一定体量的公寓、酒店等商业产品。
“这套‘买一套，第二套半价’的房源已经基本售罄。近期我们将推出前期资金冻结3万元的新公寓楼，开业时可享受价格优惠。”吴家坝保利天空项目物业顾问张勤(化名)给记者举了个例子。面积30.41平方米的公寓总价48.8万元，但“如果现在冻结资金3万元，开盘价32.2万元。相当于16万元的折扣。即使不选房，冻结的资金到时候也可以解冻。”
物业顾问进一步向记者解释，目前，巫家坝片区所有基础工程都在建设中。作为昆明未来的CBD，自住和投资都会有不错的回报。“尤其是现在，周边项目的价格都是和前期相比。或多或少都有折扣。”距离保利天空项目售楼部不到50米的是金茂广场售楼部，金茂进入昆明的第一个项目。目前项目的住宅部分已经出售，公寓也在出售中。虽然只是下午2点，但项目现场10多组买家正在咨询了解。“目前项目价格8000-9000元/平方米，比上一期单价低两三千元。”金茂广场物业顾问李林(化名)说。
不仅是巫家坝地区，今年以来昆明的呈贡区、盘龙区等项目的公寓价格都降到了7000元/平方米以下，直接勘探6000元/平方米甚至更低。
比如6月下旬，位于盘龙区的碧桂园KCC云南映像推出最低6800元/平方米的公寓，4天卖出961套，比今年的峰值低了3000元/平方米。
在碧桂园打折出售公寓的同时，万科、凯撒、新希望等品牌房源项目也加入了降价行列。
云南某头部房地产企业相关负责人告诉记者，由于产品的缺点和库存量大，导致公寓销售缓慢。过去，为了收回资金，开发商对公寓定价保守，不要求高利润。但是从去年下半年开始，这个愿望越来越难实现，所以很多项目开始推出只覆盖开发成本的特价公寓。
“过去两个月，一些公寓的销售价格实际上一直低于成本价。一些开发商的要求变得更少了，只要他们能快速还钱。"
住宅建筑在全国排名第一
昆明多项目公寓的“断裂”也让部分买家感到兴奋。
在不夜金茂广场的销售部
“大部分项目表面上有很大的优惠，但到了现场，价格远低于宣传，或者说价格低是坏楼的一小部分。”杨先生告诉记者，“虽然昆明的一些公寓至少可以买到5000元/平方米，但对于像我这样的投资者来说，首先要考虑房子能否保值。”
事实上，昆明的公寓供应近年来一直保持高位。昆明瑞丽发布的数据显示，截至2021年上半年，昆明公寓市场存量达到448.7万平方米，较2020年同期增长11%，去化期达到55个月。随着库存的不断增加，昆明近三年公寓平均成交价格逐年下降。2021年上半年，昆明公寓销量35.65万平方米，同比下降11%，成交均价8660元/平方米，同比下降9%。
“2021年上半年，昆明公寓市场供销价格下降，三年来供销比首次低于1。”根据昆明瑞丽的数据分析，虽然开发商以价换量去库存，但平均成交价格自2018年以来一直在下降，但库存仍然较大，去库存周期延长。得益于有利的规划发展和城市配套更新，呈贡、高辛、灌南的去库存总体好于其他板块，尽管有大量公寓产品进入市场。
值得注意的是，在经历连续上涨后，国家统计局发布的数据显示，6月昆明新建商品住宅价格下降0.8%，居全国第一；二手房价格环比下降0.6%，居全国第二(仅次于牡丹江)。
另一方面，昆明市房协数据显示，今年上半年昆明土地市场供应大幅放缓，建成区面积443万平方米，同比下降30.1%，成交量508万平方米，同比下降13.6%；商品住宅新增供应量两年来年均持续增长，成交量763万平方米，同比平均下降18.9%；其中主城区供应量增长11.2%，成交量下降26.1%，均价上涨16.2%。
“预计下半年主城区将供应672万平方米住房。结合目前库存，可售面积将达到1564万平方米，去化周期为25个月。住房年供应量将达到1130万平方米。”昆明市房协数据总监张军表示，根据半年周期的移动平均线，主城区
区住宅成交量处于下行区间，在购房者持币观望氛围提升的环境下，预计年底整体库存将继续增加，各项目去化压力加大，竞争加剧。
