2021年2月以来，以深圳首个“二手房交易参考价”为风向标，多个城市跟进此政策，房地产调控持续深化，全方位管控格局愈发明显。
据不完全统计，加上7月26日公布二手房交易参考价格机制的无锡，截至目前，已有深圳、宁波、成都、xi、上海、绍兴、无锡等7个城市实施了二手房参考价格制度。
此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，目前全国至少有9个城市重点调控二手房价格，调控形式多样，涉及打击业主哄抬房价行为、建立二手房价格信息发布机制、加大价格信息核查力度等。
从新房的“四限”(限价、限购、限贷、限售)到二手房的“限价”，意味着调控政策已经开始啃下二手房市场“无抓、有工具、主体难监管”的硬骨头。
多位分析人士向21世纪经济报道记者表示，推动二手房交易参考价格制度成为今年股市最重要的政策。考虑到此前城市政策的良好效果，不排除后续将登陆更多热点城市，未来全国房价可能窄幅波动。
韩毅智库进一步指出，2021年上半年，房地产调控政策呈现出明显的平行长度、全方位、系统性趋势特征，即房地产市场调控长效机制持续落地，短期调控工具逐渐系统化，总体向全方位调控发展。
双管齐下控热度
“新房限价往往会导致热点城市一、二手房价格倒挂。”平安证券分析师杨侃表示，与政府在获取新房预售证书或出让土地过程中限制新房价格的能力不同，二手房的所有权在于居民，不可能通过上述政策限制其上市和交易价格。
两者的差异导致大量刚需、改善型需求提前释放，叠加购房投资需求入市，进一步提振了新房市场的人气。今年以来，Xi、杭州等热点城市再现了新房“万人摇号”的现象。
这是一个恶性循环。在火热的新房市场中，“中标难”、无法满足购房需求的家庭被迫进入二手房市场，进一步推高了二手房价格。
“不控制二手房，新房价格就很难控制。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者，二手房价格倒挂也助长了创新和投机。
早在深圳发布二手房交易参考价格前两个月，深圳甚至看到社区业主通过微信群发布集体涨价言论，恶意炒作二手房价格，被主管部门约谈相关方，暂停社区二手房网签手续。
“考虑到新房限价等传统调控措施，二手房市场热度难以稳定，二手房市场亟待规范。”杨侃表示，二手房交易参考价格机制实施后，深圳二手房交易量大幅下降，楼市热度企稳。
今年2月，深圳二手房挂牌指数较1月下降74%。尽管受到2月份春节假期的影响，但二手房挂牌指数从随后几个月的表现来看，仍保持在非常低的水平。
二手住宅交易
随着深圳二手房市场不再受欢迎，出台了加分、摇号买房等政策，抑制了炒房者的行为，居民买房趋于理性，新房受欢迎程度逐渐下降。据平安证券统计，深圳改变了以往成功率低、找房子难的局面。目前，一些新楼盘的开盘率还不到100%。比如恒逸四季在华盛顿的订户数量不足以推出房源数量，成功率达到154%。
未来或有更多城市“限价”
深圳率先打响二手房价格调控第一枪，宁波、成都、Xi、上海、绍兴、无锡紧随其后。
政策基本面都聚焦于“稳定预期”。
从政策内容来看，政府一方面发布全部或重点住宅区二手房参考价，另一方面要求相关机构以此作为参考依据，包括房地产经纪机构要拿掉价格较高的房子，银行要以此作为发放商业贷款的依据。
以深圳为例，二手房参考价机制出台后，所有房源在房地产经纪机构APP和官网的挂牌价格均改为参考价，而不是业主随意抬高。叠加的成交价格信息不透明，降低了房价上涨预期的自我强化，有效缓解了购房者对房价上涨的担忧，抑制了房地产投机氛围。
诸葛找房数据研究中心指出，发布住宅小区参考价可以快速改变买卖双方的市场预期。当指导价低于报价时，卖方可能选择收回房屋，当选定的房价高于参考价时，买方将延迟入市时间，从而导致市场成交价立即下降。
“深圳二手房成交价格缩水了15%，这是很多买家现在非常关心的一个数字，因为大家都会问，如果跌了，跌了多少。”严跃进说。至于近期跟进机制的无锡，严跃进认为，无论是市场预期的调整、房价的行政调控还是二手房供需的变化，都会推动二手房市场降温。
李还表示，在二手房交易参考价格发布机制下，卖方挂牌意愿明显减弱，不愿挂牌或以参考价格挂牌，导致交易受阻。此外，买家预期不再活跃，观望情绪浓厚。
值得注意的是，二手房交易的参考价机制有一个亮点，就是银行将其作为放贷依据。如果成交价格高于参考价，商业银行只会按照参考价放贷，差价必须由买家自己解决，变相提高购房首付，这是从需求端遏制二手房市场的火爆。
多位分析师认为，后续二手房成交参考价制度或将在更多热点城市落地，尤其是前期房价涨幅较多、二手房市场热度居高不下的城市。
与此同时，亿翰智库指出，银行的参与对“二手房指导价”政策效果有着重要作用。“如果银行不按照指导价贷款，指导价的作用更多地在于平缓市场情绪，对市场成交价格的影响较小。”
亿翰智库强调，从土地出让到新房再到二手房，是一个相互关联，相互影响的整体，要想控制住房价，只针对部分环节的调控容易导致整体失衡，需要从全局出发，整体调控。
无疑，自2020年年中以来，从“三道红线”到“贷款集中度管理”再到“集中供地”，从“房地联动”到“新房价格管控”再到“二手房成交参考价”，房地产调控政策愈加强调体系化与全方位，“稳预期”目标则贯穿始终。
