报告指出，2020年，在100家样本房企中，零阶梯房企数量达到29家，占比29%，较2019年增加12家。变化方面，40%的房企降档(1档、2档)，其中10家房企较2019年降了2档，1家房企快速降了3档。降级和“变绿”成为2020年房地产企业财务表现的主旋律。
但在被划入红色档案的房企中，很多本质上已经陷入困境，也存在债券违约、商业票违约等恶性事件。这个摊子里，有泰和、田放、恒大、R&F、华夏幸福(600340，古吧)等房企。其中，泰和、田放、华夏幸福等房企无论是经营数据还是负债状况都不容乐观，难以实现换挡。但恒大和R&F目前资金链处于紧张状态，这也需要市场保持警惕。
但这并不意味着非红档房企是绝对安全的。房地产企业作为资金密集型行业，在实际运营过程中往往以项目公司为主体实现各个项目的运营。一方面可以为项目的融资和合作提供便利，但另一方面由于项目公司在申报和进表方面的可操作性较强，也给房地产企业的资产移动留下了较大的空间。
报告中引用的郭进证券(600109，股吧)统计数据显示，2020年TOP 50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3个百分点至38.67%，占比区间普遍上移。CCCC、法华、奥园等15家房企的小股东权益占比超过50%，42家房企表外负债增加，而祥生、宏阳、中南等5家房企的小股东权益增加超过15个百分点，使得降低负债杠杆成为可能。
此外，比较小股东权益比例与其实际盈利比例(小股东损益/净利润)也有助于判断房企是否存在隐性负债。凯撒、蓝光、奥园、新力、阳光城(000671，分享)等14家房企的差价超过30个百分点，意味着清仓的实债风险较高。
其中，蓝光实质上已经构成了债务违约。虽然以“三条红线”来衡量，蓝光只是一家“黄档”房企，踩的只有一条红线，但其债务问题早已暴露。
在“三条红线”背景下，报告还建议房企保持适度杠杆，拓宽融资渠道，细化投资思路，强化内控能力。
“组织结构的调整是房地产企业在竞争日益激烈、利润日益微薄的背景下的普遍要求。“三道红线”背景下，房企融资规模有限，通过管理控制成本是更重要的能力。“两集中”土地供应对内部资源调动能力提出了更高要求。在此基础上，加强内部控制能力势必成为房企的重要战略之一。近年来，房企普遍实施组织重组，出台扁平化管理、预算控制等策略，可能成为常态。”据报道。
