“如果这两块地的新用途具有商业吸引力，我们也可能参与土地拍卖。”7月13日，瑞安房地产有限公司(以下简称“00272.HK瑞安房地产”)对记者表示。
该公司对四天前发生的一笔交易做出了回应。7月9日，瑞安房地产两家子公司同意将两宗地块返还佛山市禅城区土地储备中心，现金补偿总额26.53亿元。
2007年，瑞安房地产以75.1亿元的价格拿下佛山岭南天地项目，总建筑面积150万平方米，是当时广东最大的旧城改造项目。本次归还的两块地块属于项目未开发地块。原计划是建两栋超高层写字楼，但征地至今14年未动工。据调研数据显示，2020年上半年佛山甲级写字楼空置率高达43.8%。
广东房地产专家邓浩志认为，从经济角度看，原方案对买卖双方都不利，退而求其次才是正确的选择。就开发商而言，根据目前的市场情况，预计这两个地标项目建成后会出现亏损。就地方政府而言，如果将地块改为住宅用途再出售，也会有更高的利润。
拿地14年未动工一朝退回
在公告中，瑞安房地产透露，归还的7号、8号地块是2007年11月取得的，当时计划用于办公和商业开发。由于各种原因推迟拆除地下设施和管道，土地至今没有开发。因此，这两个地块在2020年分别录得净亏损1.93亿元和1.82亿元。
7号地块总用地面积约8109.35平方米，补偿金额约11.11亿元。8号地块土地面积16385平方米，补偿金额约15.42亿元。两宗地块总补偿金额为26.53亿元，较账面净值24.5亿元高出约2亿元。瑞安房地产强调，为配合佛山市政府对两宗地块的重新规划，公司同意将两宗地块归还土地储备中心，符合公司提高资产周转率和资金使用效率的轻资产战略，不会因本次交易产生重大损益。
据了解，该地块收回后，佛山市政府拟重新调整土地用途，再次公开出让。瑞安房地产也表达了参与拍卖的可能性。可见，土地收回的部分考虑应与地块原用途相关。公开资料显示，这两个地点此前被规划为地标性建筑，计划建设两栋高度分别为260米和420米的写字楼，超过佛山市已建成写字楼的高度。
佛山虽然是广东的制造业重镇，但甲级写字楼的需求与一线城市相比仍有较大差距。邓浩志表示，佛山在大商业、大金融、大地产、总部经济等领域的产业占比不高，导致其对商业办公物业的需求总量和形态与一线城市不同。高端办公需求方面，比邻近的广州差一个数量级，导致大量优质商业办公物业闲置。根据戴德梁行发布的《2020上半年佛山写字楼市场报告》，2020年上半年佛山甲级写字楼市场净吸纳量约3.2万平方米，同比下降55.3%，空置率为43.8%，在全国主要城市中排名第一。
瑞安房地产也在年报中披露了2020年与岭南天地项目相关的公允价值变动情况。其中，福善诺。b和No。c指7号、8号地块，可供出租总面积37.4万平方米，年末账面价值24.5亿元，同比减少14.9%，即估值减少3.66亿元。
在邓浩志看来，如果瑞安房地产继续选择建设地标，建设投资巨大，后期维护成本较高，也会给招商引资造成头疼。根据目前的市场情况，预计这两个标志性项目十有八九会亏损。瑞安房地产的投资者也认为收回土地是明智之举。有投资者表示，以楼面价5004.45元/平方米、建筑面积37.4万平方米计算，这两块地的征地成本约为18.7亿元。算上十几年的资金成本，估计是亏损的业务。不过考虑到如果继续持有，未来需要巨额资金投入，及时止损也是好的。
减仓大湾区加码长三角
据瑞安房地产介绍，截至目前，岭南天地已建成住宅一套，总建筑面积约38万平方米。最新一期住宅怡庭自2019年底开始预售，截至2020年底，已有95%以上签订了买卖合同。未来有2.8万平方米的住宅和23.7万平方米的商业物业待开发。这意味着，经过14年的发展，建筑面积150万平方米的巨无霸旧改项目已接近开发尾声。截至目前，公司仅专注于岭南天地项目，未增加粤港澳大湾区新项目储备。
瑞安房地产不想被外界解读为退出粤港澳大湾区。该公司一位相关人士表示：“我们将继续开发拟在岭南天地开发的物业。公司深耕佛山多年。如果有进一步发展的机会，我们会积极考虑参与大湾区的发展。”
话虽如此，从瑞安房地产目前的资源储备情况来看，发展重心偏向长三角是一个明显的趋势。截至2020年底，公司共有11个开发项目分布在上海、武汉、佛山、重庆，其中佛山无疑是最低的。在56.2万平方米的可售住宅物业建筑面积中，上海占34.4万平方米，而佛山只有2800平方米。
2020年，瑞安房地产的合同销售额为211.84亿元，同比增长了69%，增幅主要来自于上海及武汉的项目。其中，仅是上海的项目就贡献了约154.8亿元销售额。
瑞安房地产主席罗康瑞在今年3月份的业绩会上表示，会考虑投资粤港澳大湾区，目前在做很多的研究，将来会有机会，武汉也十分看好，但公司重点还是会在上海。该公司其他管理层透露，2020年上海几个项目的销售都取得了非常好的业绩，写字楼方面虽然短期内有一定下行压力，但长远而言，也看好上海的写字楼市场。
在新增投资上，瑞安房地产2020年的主要精力也是放到了长三角。2020年5月底，该公司以21亿元的代价购入了上海青浦区蟠龙镇4幅土地80%的权益，年内还与国际基金高富诺联合收购了南京地标综合物业――南京国际金融中心，双方各占50%的股权。
