三年前的4月22日，海南宣布从现在起在现有限购政策的基础上实施全球限购。海南楼市一夜之间进入寒冬，房地产从业者在朋友圈宣布“全剧结束”。

但从三年后的市场情况来看，冬天比想象中的要短，气温开始上升隐现。易居研究院的报告显示，今年一季度海南房价涨幅为11%，明显超过全国8%的水平；今年3月三亚新房价格34022元/平方米，也是2018年9月以来最高。

不少海南房地产业内人士在接受采访时也表示，2020年下半年以来，海南楼市确实悄然回暖。到今年年初，升温趋势特别明显，尤其是三亚市场。为了未来稳定房价，海南也需要严格执行全球限购政策，不能小看各种炒房。

今年第一季度，房价在全国排名第四

4月20日，海南召开2021年第一季度全省经济运行新闻发布会，披露全省第一季度固定资产投资同比增长20.3%，比2019年第一季度增长18.4%，两年平均增长8.8%。投资类型方面，非房地产开发投资同比增长14.7%。

易居研究院近日发布的《海南全域限购三周年评估报告》(以下简称《报告》)也显示，今年3月海南发展投资增速指数首次强于全国数据，海南29.4%，全国25.6%。这说明开发投资有一些回暖迹象，需要警惕。

可以比较的是海南全球限购的情况。除了全球限购实施的第一个月，即2018年4月略强于全国市场外，海南接下来31个月的开发投资增长指数明显弱于全国数据。这一指标的负增长持续了26个月，充分说明调控政策是积极有效的。然而，2020年10月，该指标首次转正至0.9%。

某房地产公司中层经理董刚告诉记者，2020年6月以后，海南房地产市场开始悄然升温，是第一波节点，“买房热钱也增加了”。

去年6月《海南自由贸易港建设总体方案》(以下简称《方案》)发布后，部分市场参与者认为，各方再次看好海南房地产市场。

董刚继续表示，海南楼市第二波回暖是在今年年初。“为什么会上升？因为上海、深圳、广州等城市提高了限价，钱会去哪里？来海南吧。最近很多朋友来海南，问怎么买房。”

气温上升体现在房价上。根据国家统计局公布的数据，益居研究院发现，今年一季度海南新建商品房价格为18124元/平方米，在全国31个省(区、市)中排名第四，仅次于上海、北京、浙江。

从涨幅来看，今年一季度海南房价上涨了11%，明显超过了全国8%的水平，甚至超过了最近房地产市场火爆的浙江省(10%)。

三亚房价创三年新高

海口和三亚一直是房地产市场的重点城市，即使是在海南限购三年后。

《报告》显示，从海口新商品房交易数据来看，今年一季度海口新商品房交易面积为111万平方米，而2018-2020年同期为126万、62万、74万平方米；三亚全球限购后，2018年9月至12月的月成交数据仅为1万平方米，但2021年3月成交面积达到1

董刚指出，海南房地产市场如果回暖，靠的是住宅产品。“现在很多旅居产品都是不卖的，售楼处每天都有很多人。谁在买？这些产品位于万宁、文昌等地和近海。当地人会买吗？来海南工作的人会买吗？”

房价方面，根据嘉里数据，2020年3月海口新建商品房价格跌至最低点16240元/平方米。然后房价慢慢涨，今年3月份房价18702元/平米。如果对比去年3月份的数据，涨幅甚至达到了15%。近几年的走势显示，海口房价本身就处于回暖状态。

海南全球限购后三亚开始遭受最大冲击。新建商品房价格从2018年8月的34295元/m2下降到2019年1月的24962元/m2，降幅近万元/m2。今年3月，三亚房价为34022元/平方米，也是2018年9月以来的最高值。但这不足以充分反映海南楼市的现状。2018年至今，为稳定海口房地产市场，海口商品房创纪录价格控制在17300元/平方米。

今年4月，海口富通雅居项目涉嫌非法销售，被媒体曝光——处。“售楼部售完的房子可以通过中介购买”，“17300元/平米的房子要提高到19000元/平米”。记者还从海口很多当地人那里了解到，年初看房时，会被销售诱惑，考虑一起买车位。“如果不考虑，买房会更难。”。

在海南全球限购三年期间，房地产市场投资投机需求受到有效打击，中央政府“房无投机”的指导方针得到很好落实。但也指出，近日来，海南房价炒作和楼市回暖开始出现。海南不能小看各种炒房。稳定房价的任务也很关键，后续调控需要不断关注。