从2月份开始，房地产企业公布了1月份的销售业绩。
据记者不完全统计，截至2月9日中午，已有30多家房地产企业公布1月份业绩，同比增幅较大，1月份28家房地产企业平均销售增幅超过90%。其中1月份销售业绩同比增长100%以上，最高增幅甚至达到了惊人的367.2%。
1月是2021年的第一个月，房企也在这个重要的月份有了一个“良好的开端”。可以证明的是，据嘉里统计，1月份房地产百强企业销售额为8705.3亿元，整体业绩规模较去年同期增长70.7%。
58房屋研究院院长张博向记者指出，1月份房屋企业销售额同比激增并不意味着整体市场热度过高。由于去年春节在1月份，受疫情影响，大部分地区暂停销售，导致今年1月份的市场表现明显好于去年。当然，部分城市楼市的火爆程度上升确实起到了一定的作用，但不是主要原因。
龙头房企稳定，中小房企表现差异化
虽然龙头房地产企业的销售基数较大，但市场复苏的增长尤为明显。
公告显示，1月份净空企业业绩大幅提升。比如龙湖签约销售额195.1亿元，同比增长93%左右；世茂集团签约销售额200.2亿元，同比增长96%；绿城中国1月份实现合同销售额173亿元，同比增长122%。
相比之下，绿地排名有所下降。2020年，绿地控股(600606，股吧)年销售额排名第7，今年1月，退居第15。格陵兰近期债务压力明显，近年净负债率水平有所下降，但仍高于平均水平。预计1月份绿地销售放缓只是暂时的表现。为了降低债务水平，绿地后期加快去转换和支付的需求仍然会非常明显。
值得注意的是，中小房企的竞争力与大型房企还有差距。比如，时代中国1月份签约销售额82.8亿元，同比增长24.1%；合晶泰富预售金额67.8亿元，同比增长31.3%；新城控股(601155，股份吧)签约销售额166.39亿元，同比增长48.5%；1月，远洋运输集团同意出售55亿元人民币，同比增长56.25%。据嘉里统计，1月份前10家房企销售门槛为187亿元，比2020年同期增长119%；50强房企门槛值44亿元，比2020年同期增长75.3%，两者差距明显。
同时，中小房企的绩效分化也非常明显。比如越秀地产1月份卖出89.4亿元，同比上涨约193%；和盛创展1月份合同销售额达到28.22亿元，同比增长367.2%。建业地产1月份实现物业合同销售额30.13亿元，同比下降26.4%；保利地产1月份签约销售额30亿元，同比下降10%。
然而，Cree研究中心总经理林博告诉记者，仅房地产企业1月份的同比增长并不代表年度业绩。1月份房地产企业100强销售数据强劲反弹，很大程度上是因为去年同期春节假期导致基数偏低，以及爆发导致停产。此外，自去年下半年以来，一些城市的房地产市场持续繁荣，进一步刺激了行业的交易。
值得一提的是
林博也认为，这与万科的布局有很大关系。万科的布局更偏向一二线。另外，去年隐藏了一些成绩；另一方面，一些龙头房地产企业降低了增长速度，甚至在减债的要求下放缓了土地收购和开发步伐，导致万科1月份增长突出。
“除了房企头，今年值得期待的是央企和国企。”林博指出，这些企业在去年第四季度逆势增加头寸，与前八个月相比增加了60%。比如去年最后四个月，中海、招商局、华润继续加仓。
此外，浙江企业，如德信、象升、中梁、华虹等。今年有一些有趣的点，但不排除他们会有或多或少的问题。这些企业都有明显的区域基因，基本都是2019年和2020年上市的。总的来说，资金压力比较小，而且深度介入长三角，年初抢着拿地。加上本土优势，如果市场保持去年的热度，今年多开仓，业绩的增长就有保障。
随着政策收紧，杠杆成为重中之重
2021年1月，2020年底后，针对融资方的各项金融监管政策收紧。比如1月底，上海推出“上海十条”，堵塞“假离婚”购房漏洞，调整增值税免税期限，加强信贷资金管理，杭州推出“杭州五条”，旨在堵塞此前监管政策下的房地产投机“漏洞”，严格控制需求方。
在这种背景下，随着一些热点城市信贷资金的严格控制，银行贷款速度放缓，房地产企业的销售未来将面临更多新的挑战。对于未来，林博说，要防范风险，更好地适应
应市场调控及变化，是房企新一年的首要目标。预计2021年将有更多规模房企的增速进一步放缓，不排除会有负增长的企业出现。记者观察发现，1月份一二线城市的热点区域的多个“红盘”，由于受限价等因素影响，无须促销，市场的关注度也会极高，上海、杭州等城市甚至出台政策来保障无房户优先购房。而非热点的三四线城市，由于返乡人群的缺失，1月份的市场热度明显减弱。
尤其值得注意的是，2021年房企到期债务将超过万亿元，这也使得房企的资金压力巨大。而融资端的“三道红线”和供给端的“五档金融机构”与房贷“两道红线”一起作用，从资金融入和融出两端积极调控，倒逼房企加速去杠杆、降负债。
“对房企来说，今年面临的最大问题依旧是老生常谈的去杠杆，在这个大前提之下，房企要做的是从资产负债端着手。”林波表示，一方面，今年房企销售压力很大，由于热门城市不断出台政策持续打压楼市，而没出政策的城市本身销售压力就很大。此外，有条件分拆上市的房企今年还是要抓紧，尤其是踩在橙色、红色线上的房企，通过上市能够快速解决高负债的问题。
此外在投拓方面，今年分化依然明显，热门城市尽管打压，但土地市场热度还是不会降，房企在有限的土地投资预算下，会更加倾斜于东部的热门城市。今年房企要想保持正向现金流，就需要在对的地方落子。整个长三角拿地很难说能捡到肉，又想要指标，又想要规模，拿地的时候就不考虑项目未来的盈利性。
林波表示，除此之外，房企还是要想尽办法去融资，毕竟这是很多企业面临的坎。已有部分头部房企出现不同程度的资金问题，大企业尚且如此，中小企业更不用说。
而对信贷资金管控的增强将使得房企销售回款的难度增加，需要房企加强现金流的管理与预警，在收入端通过多种措施加速去化、甚至以价换量，在支出端量入为出，调整拿地力度，才能有效缓解资金压力。
“1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市因楼市过热导致监管部门迅速升级调控措施，与中央“房住不炒”的调控步调保持一致，房企在这些区域未来的需求释放可能会受到影响。”张波认为，房企需要加强对重点区域以及核心城市地产周期的研究，才能在分化的城市市场中更合理地调整推货节奏，把握住不同的销售窗口期，更好实现促去化、抓回款的重要目标。
