从4月15日长春开始第一批集中土地拍卖到武汉集中土地拍卖结束的两个半月时间里，22个城市的第一批集中供地共出让住宅用地878块，出让土地面积约5037公顷，规划建筑面积1.11亿平方米，土地总价格1.07万亿元，综合地价15.1%。
值得一提的是，随着“两个土地集中供应”新政策的实施和信贷等金融监管的不断加强，房企在征地方面变得更加谨慎。在第一批集中供地中，存在城市间冷热不均的趋势，不同城市甚至不同地块被分割。从区域来看，长三角和珠三角城市群仍是房企的“热点”。
通策研究院研究总监宋宏伟向记者指出，差异化是近两年中国房地产市场最鲜明的特征，包括城市差异化、项目差异化和企业差异化。城市之间的分化主要取决于房企投资城市的收入预期。随着房地产调控政策的不断收紧，一些城市出现了房价上涨乏力的局面。
城市之间的差异加剧了
从今年22个城市的第一批集中土壤拍卖来看，城市之间的分化越来越明显。
杭州和北京的转让费总额均超过1000亿元，其中杭州以1178亿元排名第一，北京以1110亿元排名第二。排在最后两位的青岛和福州，分别只卖出了121亿元和120亿元。
整体来看，南方城市热度较高，重庆、深圳、厦门、杭州领先。其中综合费率最高的是重庆，重庆没有设定最高限价，达到39.2%，比2020年提高31.2个百分点；深圳紧随其后，综合费率为30.9%。
公开数据显示，重庆第一批集中土地拍卖成交总额达到764亿元，87%的地块溢价出售，平均底价同比上涨64.49%。而土地拍卖日益火爆，与重庆新房成交量和价格不断上涨有关。根据国家统计局的数据，4、5月份重庆新房价格涨幅居全国第一。
再看杭州，涉及宅基地(不含人才出租屋)的案例55起，平均底价15848.4元/平方米，平均升水率26.1%。其中41块地进入自持阶段，占比高达75%，平均自持率9.4%，创近4年新高。
深圳和厦门吸引了大量知名房地产企业参与拍卖，虽然地块很少(分别为6和5)。两个城市的整体升水率都在30%左右，市场蒸蒸日上。尤其是厦门，在第一轮集中供地城市中，无论是供地数量还是规模都创下新低。
值得注意的是，福州、无锡、广州由于“地价有限”，平均地价相对较低。但就实际情况而言，无锡整体市场知名度并不低。16个地块中只有一个没有触及最高价，其余地块进入自持竞争或抽奖阶段，包括一些相对冷门的地块。比如西山东港板块怀仁幼儿园北地块，以最高价格和5000平米的竞价租赁成交。
天津、青岛等北方城市与重庆、杭州火热的拍卖市场形成鲜明对比。天津、长春、沈阳、青岛的拍卖费率分别为22%、22%、12%和3.2%，长春和青岛的综合费率分别仅为3.3%和2.1%。
具体来说，作为22个城市中第一个集中拍卖土地的城市，长春的51个宅基地中只有38个被卖掉，2个被卖完，1个被卖掉
通策研究院研究主任宋宏伟认为，第一批集中供地的城市分化取决于房企对城市投资收益的预期。随着房地产调控政策的不断收紧，一些城市房价涨幅疲软。“一些地区的大量库存导致开发企业获取土地的意愿较低。另外，一些城市的拍卖也与土地集中供应后一次性大量供应土地有关，开发企业很难一次性消化。”
此外，RealData高级分析师潘浩也对记者表示，土地市场的火爆在一定程度上源于新房市场的表现，也与土地拍卖规则密切相关。在住房市场热情较高的城市，转让规则的设计更加复杂和严格。相反，在节奏转换阶段的城市，由于管理要求没有调整，会出现一些意想不到的情况。
同城冷热不均
除了不同城市热度的差异，同一城市内部也有差异。这一特点在广州、武汉、长沙等城市尤为明显。
在广州第一次集中土地拍卖中，可比地价上涨和下跌的地块分别占46%和54%，差异显著。其中，广州南沙和黄埔区诞生了两个新的单价“地王”，而增城、从化和花都的地块主要以底价出售或拍卖的方式出售。
第一批在武汉销售的54个包裹中，除了3个升水率高于100%的包裹外，1个包裹升水率为93.83%，2个包裹升水率超过80%，另有34个包裹以底价销售。
在长沙成功拍卖的33块地块中，19块以底价出售，9块被吹摇，3块被吹后出售，另有3块被出售。
从9宗熔断待摇号的地块信息来看，多分布在长沙市中心以及梅溪湖二期、滨江新城等规划热门板块。如位于梅溪湖二期的044号纯住宅地，早在开拍的前一天11点50分第12笔竞价时就到达土地最高竞价而提前熔断。熔断后仍有房企继续报价，最终共有58笔出价，成为这一轮土拍中房企参与度最高的地块。
再如位于天心区南湖新城的048号商住地，因起始楼面价9500元/平方米，加上是长沙市中心较为稀缺的临江商住地而备受关注。最终在10家房企51轮报价后，达到土地最高限价而遭遇熔断，熔断楼面价达14157元/平方米，这也是长沙涉宅地块楼面价首次破万元。
优质地块开发商拿地积极，但综合情况不佳的地块则无人问津。如长沙的3宗流拍地块（高铁会展027号地块、天际岭板块030号地块、望城区015号地块）出让条件均十分严苛，商业占比高，且自持要求也比较高。
这种情况同样发生在苏州。32宗地块冷热分化明显，28宗涉宅地块中有14宗成交价超过中止价，也有9宗出现仅一轮报价、零溢价出让的局面，其他7宗地块均以底价成交。
潘浩向记者分析指出表示，城市核心区、市辖区的土地由于能够享有更多更好的基础设施和公共配套，因此土地可实现的价值就更高，因此房企参与的热情也水涨船高。
核心区供应或下降
记者注意到，本批集中出让中，不少城市热点区域地块的限制条件较多，包括地块出让以及房产销售环节，这也对房企的利润率空间压缩较为严重。
如南京首批集中供应地块，在出让环节设定了起拍价和最高限价，并对地块对应的新房实行限价制度。尽管如此，由于一年只有3次集中出让机会，房企对南京的首批集中出让地块的争夺热情高涨。据相关机构测算，南京本次成交的部分热点地块，房企销售利润率不足2%。
重庆为防止土地溢价率过高，在本次拍卖中有20宗地块对付款要求进行了设定。若地块溢价率达到50%，则出让价款支付时间将在原有时间的基础上进行减半，即在土地出让合同签订之日起15日内付清土地出让价款。付款时间提前，无疑将更加考验开发商的资金实力。
而随着首轮集中供地落下帷幕，各城市因城施策在土地市场的首次尝试也进入消化和总结的阶段。特别是城市间的分化与房企间拿地的分化，让各地政府对土拍规则的调整更为严谨。
此前，南京在首次集中供地后，就约谈房企，评估装修、人工等指导意见。而从已完成首轮集中供地的城市来看，土拍规则大致分为两类：一是控总价，就是溢价率直接封顶；二是在封顶之后，通过摇号、报配建、共有产权房、自持比例等来决定由哪家房企最终获得地块。
“可以判断的是，在今年剩余的两轮集中供地中，各城市将结合首次供地的情况进一步修正全年的供地计划，使得年度土地市场保持稳定，行之有效的政策将得以延续和被借鉴。‘试水’失败的政策将退出市场，但‘限地价+控房价+竞配建/竞自持’的模式或将成为调节土地市场热度的基础规则被广泛采用。”
贝壳研究院分析指出，未来市场环境趋同的城市将倾向于采用相似的土拍政策，南北城市分化将愈加明显。与此同时，由于城市核心地块供应量相对有限，预计第二、三批集中供地的核心区土地供应比例将下降。
平安证券也预判，第二、三批次集中供地或将有所降温。首先随着融资端收紧的影响逐步显现，政策加码下楼市降温，资金端影响或逐步传递到投资端；其次，第二、三批次地块出让后，房企大概率无法实现年内销售，同时考虑到首批供地中部分城市热度较高，不排除后续各地持续完善土拍政策为地市降温。
