最近，个人抵押贷款市场相当不稳定。随着《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的出台和当地相关调控政策的出台，部分银行对部分地区的个人房贷发放步伐进行了调整。
有一段时间，“银行停发房贷”的消息传得很快，很多刚需要买房的购房者都担心会不会出现大规模的银行停发贷款。
对此，有银行业专家表示，目前有“停贷”消息的银行主要是个人房贷额度超标的银行，大部分银行处于正常状态。考虑到民生、经济、产业发展等实际情况，大规模贷款暂停肯定不存在。但在“房无投机”的背景下，相关银行会在保证用户刚刚需要的贷款需求的前提下，严格把关房贷。2021年个人住房贷款总体趋紧，居民购房杠杆率将稳步下降。
不存在大规模的“停贷”
追根溯源，“停贷”的原因是2020年的最后一天。中国人民银行与银监会联手发行《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，要求建立银行业金融机构房地产贷款集中管理系统。根据不同银行的资产规模和组织类型，将这两个部门分为五个等级来管理房地产贷款的集中。
从推出的背景来看，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《通知》采访时表示，之所以推出《中国产经新闻》，是因为国家把房地产当成了资金的蓄水池，过度集中很可能造成金融泡沫，因此有必要进入房地产行业。资金的适当监管；其次，购房者在购房时产生的消费贷款、信用贷款、首付贷款等，使房地产和杠杆以外的资金过度，可能引发金融危机信号，不利于金融体系的稳定；此外，《通知》出台的背景也与房价上涨过快、房地产信贷额度占比过高有关；另外，如果不要求银行贷款比例，银行业务可能会过于偏重房地产，不利于其他行业的发展。
和硕地产代理首席分析师郭毅在接受记者《通知》采访时表示，为了促进货币投资，防范房地产行业系统性金融风险，中国人民银行和中国保监会联合发布《中国产经新闻》和《通知》，不是为了打压房地产市场，而是为了让房地产市场健康稳定发展。按照《通知》的说法，实施期较长，从今年起四年内实施，保持了较长的政策过渡期，给商业银行一个相对平缓的逐步调整的适应期，所以大家担心的大规模贷款暂停不涉及。此外，《通知》对市场的影响将因四年周期的延长而得到有效释放。
此外，新年伊始，各地房地产政策的过重也让这群人的疑虑愈演愈烈。1月29日、30日，上海银监局、北京银监局发布一系列文件，进一步加强个人住房信贷管理，严格查处消费贷款、商业贷款等个人信贷资金非法流入房地产市场的行为。前一周，上海、深圳、广州、杭州等热点城市开始了新一轮房地产调控。
至于新的加码政策是否会促使银行“停贷”，记者在采访中了解到没有，至于“停贷”传闻所引发的虚假陈述，世界各地的银行也纷纷造谣。在上海，建行上海分行、工行上海分行均表示，房贷正在有序进行，不存在所谓的贷款暂停；在广州，中国工商银行(601398，股吧)广州分行相关负责人回应称，本次房贷
记者注意到，《通知》年，在设定房地产贷款余额上限的同时，个人住房贷款余额上限也是单独设定的。为什么要设置这个上限？这对个人住房贷款会有什么影响？
谢逸枫告诉记者，个人住房贷款余额上限的设定与近年来个人住房贷款的快速增长有关。近年来，中国住宅行业的杠杆率迅速上升，主要集中在个人住房贷款上。这增加了中国住宅行业的脆弱性，并在一定程度上抑制了更高质量消费潜力的充分释放。
业内专家认为，设定个人住房贷款余额上限的目的是为了限制银行房地产贷款占全部贷款的比例，而不是金额或绝对值，对个人住房贷款需求影响不大。大多数商业银行还没有触及上限，居民不用太担心申请住房贷款的影响，现有的住房贷款也不会因为这项政策而被银行提前收回。
在1月22日的新闻发布会上，保监会相关负责人表示，该政策主要对房地产企业融资进行监管，对个人房贷影响不大。如果银行的房地产风险暴露金额超过净资本的一定比例，必须采取相关措施。与此同时，银监会也密切关注不同地区和城市的房价变化，并因城市政策与其他部门和地方政府一起采取相应措施。这些措施是动态的，可以根据当地情况随时调整。
郭毅告诉记者，目前，对于商业银行来说，无论是针对企业还是个人，在发放房地产贷款时都可能会认真考虑申请人的资格。对于企业来说，房地产开发贷款将更多地集中在总行房企。对于个人来说，相对来说，房地产市值和估值较高的一二线城市，以及交易较为活跃的地区和城市，可能会获得更多的个人房贷额度。同时，由于这些城市的房地产保值增值能力更强，信贷安全性更高，贷款人还款能力更强，个人房贷也会有优惠支持。
环顾近期，从几项房地产调控政策来看，主要重点是稳定市场，而不是炒房。有业内人士表示，秉承“留而不炒”的定位，在“房贷红线”的约束下，2021年个人房贷整体走势吃紧，相关政策不断出台码的情况下，银行对住房贷款资格审核更为严格，预计2021年居民购房杠杆率将稳中趋降。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在房地产贷款集中度管理制度的出台影响下，部分银行可能出现额度收紧，放款周期延长现象，预计该状态将持续较长时间，在此背景下，居民购房杠杆回落是大概率事件。LPR进一步下行的概率较低，商业银行惜贷的情况下，预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。
