2月5日消息，近日，部分大城市房价快速上涨，非法商业贷款进入楼市的迹象再次出现。为此，一些银行提高了经营性贷款的准入门槛，一些银行还提高了经营性贷款利率。这项措施能否堵塞非法资金流入楼市的漏洞？
经营性贷款“以多种方式”非法流入房地产市场
经营性贷款利率与抵押贷款利率的“价差”是经营性贷款非法流入楼市的主要原因。
个人商业贷款的利率通常在4%左右。抵押贷款利率通常为5%至6%，比5年期贷款市场报价(LPR)高几十到几百个基点。去年底，央行和银监会出台银行业金融机构房地产贷款集中管理制度后，部分银行房贷额度紧张，房贷利率有所上升。
因此，个人中介机构将抵押贷款“打包”成商业贷款，允许客户以低利率购房。具体形式通常是：先为客户注册或转让一家公司，伪造业务流程，让客户“转型”成运营商。然后找垫资公司给客户提供过桥资金，让客户全额买房。房屋过户到买受人名下后，以该房屋为抵押，向银行申请经营性贷款偿还过桥资金。
据了解，这条“灰色”产业链主要针对两类人——。第一，为了节省每月的供应成本，用成本更低的经营性贷款代替现有的抵押贷款；二是低利率直接买新房。
光大银行金融市场部分析师周指出，经营贷款产品的初衷是为了缓解小微企业的融资问题。这些资金非法流入房地产市场的原因不仅是利率较低，而且经营贷款金额较大，办理门槛相对较低，手续简单。
“这些资金非法流入房地产市场，会导致居民和企业杠杆率上升，容易导致当地房地产市场过热，对楼市调控造成一定约束，干扰楼市稳定预期。”周表示，与此同时，一些中小银行过度依赖房地产资产，容易导致资产负债结构失衡，削弱稳健经营的基础。
针对这一现象，上海银监局1月29日发布通知，要求严格审查首付资金来源和偿付能力，防止借款人通过消费贷款、商业贷款等渠道非法获取个人住房贷款首付资金。北京银监局1月30日也表示，将严格查处个人信贷资金非法流入房地产市场的行为。
通知一出来，很多银行就想出了提高经营性贷款准入门槛的解决方案——。比如申请贷款的企业或个体工商户经营两年以上，抵押财产已转让半年以上。同时，一些银行也适当提高了经营性贷款利率。
“提高经营性贷款利率可以缩小与房地产市场的利率差距，有助于缩小两个市场的套利空间，有助于防止经营性贷款非法流入房地产市场。”周说，此外，最近市场利率上升，银行的债务成本也上升了。提高经营性贷款利率也是正常的市场行为。
“从去年开始，为了支持新冠肺炎防控肺炎疫情和恢复生产，银行普遍下调了经营性贷款利率，部分贷款利率偏低，适当上调也在恢复正常水平。”兆联金融首席研究员董希淼说。
“个人消费贷款和经营性贷款资金的具体流向和使用情况难以跟踪，成本高昂，反映出这些产品在服务实体经济的过程中仍有改进和创新的空间。”周表示，要平衡银行经营，方便小微企业，防范潜在风险，动态调整经营贷款产品的额度和利率。
董希淼建议银行在加强贷款管理的同时，严格控制发放经营性贷款的期限在五年以内，并要求借款人提供必要的使用证明。对于30万元以上的贷款，应严格执行委托支付规定，贷款资金应按合同约定的用途支付给借款人的交易对象，以减少挪用风险。
此外，专家认为，监管部门和金融机构应共同努力，落实从贷前审批到贷后管理的主体责任，增加违规成本，引导金融机构完善内部考核机制，使经营性贷款回归产品设计初衷。在“住而不炒”的导向下，积极支持小微企业健康发展。
